產權式酒店在京發(fā)展身陷困局

　　國外的產權式酒店選址，一般是在著名風景名勝旅游區(qū)，并且產品做得比較扎實，也不會像北京這樣扎堆。而且，現在很多開發(fā)商之所以做這樣的產品并不是為了市場的實際需要，而是由于缺乏前期開發(fā)資金，為了使資金迅速回流而開發(fā)，做產權式酒店無非是融資的另外一種方式。北京不適合有這么多的產權式酒店。

　　本報記者許慧穎發(fā)自北京

　　“產權式酒店對中國來說是一種很個別、另類的東西，永遠不會成為主流產品。而相關制度體系的不完善是導致目前產權式酒店市場不規(guī)范的根源。”建設部住宅產業(yè)化促進中心示范處處長孫克放在接受本報記者采訪時說。

    北京產權式酒店的過去與現在

　　第一個在北京地區(qū)開發(fā)的產權式酒店是金三元公司在延慶縣開發(fā)的金色假日酒店，后來隨之開發(fā)的產權酒店大都集中在延慶、通州地區(qū)等遠郊，這些地區(qū)都離北京市區(qū)很遠，是北京著名的風景區(qū)，像延慶有八達嶺長城、溫泉等名勝，每年都會吸引大批游客。

　　而繼2000年至2001年間以“快樂無窮大”為代表的第一輪產權度假酒店開發(fā)熱潮之后，去年夏天，北京的產權式酒店開發(fā)達到歷史最高峰，涌現出了“第一城”、“月亮河”、“美妙時光”等一批項目，加上今年6月出現的“紐約客”，目前，北京市場上共有十幾家產權式酒店項目。

　　而目前北京市場上真正繼續(xù)使用產權式酒店招牌的已經不多了，甚至有些項目在做著產權式酒店卻不太情愿承認自己是產權式酒店，例如金色假日酒店和月亮河己經完全做成了度假村的形式，金橋國際則做成了酒店式公寓，而所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓，與產權式酒店的概念已經完全不同了。

　　對目前的北京市場來說，更多的項目是已經完全沒有了任何動靜，好像憑空“人間蒸發(fā)”了一樣，比如“快樂無窮大”和“金海豚”。“月亮河”則是把度假村、會議經濟結合起來做，已經完全沒有了當初開發(fā)商齊聲高唱的產權式酒店的影子。

    高額回報難保證

　　“N種投資方式，15%的固定回報”、“四星級酒店，10年回租，9％年租金收益”，這些都是一些產權式酒店推出時的宣傳口號，聽上去很美，也很誘人。但一位不愿透露姓名的某公司工作人員對記者說，現在真正買了產品已經獲得固定回報的業(yè)主幾乎沒有。

　　開發(fā)商允諾的高回報率是對投資者的致命誘惑，很多項目在廣告中都宣稱8%、9%的回報率。而在位于延慶的“美妙時光”的宣傳冊中寫著，首付只需5萬元，但回報率竟然達到了34%，這在當時吸引了大批投資者購買，甚至有外地的投資者不遠千里來購買。

　　然而，時至今日，開發(fā)商有沒有兌現當初的承諾呢？記者在調查中發(fā)現，由于延慶是一個季節(jié)性很強的區(qū)域，只在夏天有旺盛的旅游群體，因此很難保證高額回報率。對此，一位買了房子的李先生無奈地對記者說，只當自己度假用了。

    過度開發(fā)當止

　　在國外，一個風景區(qū)域內只有一家產權式酒店，而北京卻有十幾家之多，這并不是一個正常現象。孫克放處長認為，國外的產權式酒店選址，一般是在著名風景名勝旅游區(qū)，并且產品做得比較扎實，也不會像北京這樣扎堆。而且，現在很多開發(fā)商之所以做這樣的產品并不是為了市場的實際需要，而是由于缺乏前期開發(fā)資金，為了使資金迅速回流而開發(fā)，做產權式酒店無非是融資的另外一種方式。加上我們國家并沒有相應的法律體系來約束，才會出現如此多的問題，北京不適合有這么多的產權式酒店。

　　而北京產權式酒店之所以出現目前難堪的局面，究其原因：首先，當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；另外，在現階段，產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。一位工作人員稱，宣傳中高額、固定回報的規(guī)定，以酒店經營利潤的計算是不科學的，因為這是滿打滿算按100%、80%的酒店入住率高估的，如果酒店經營達不到這個入住率，經營效益就實現不了，也就沒有什么高額利潤可分了。現在，一些地方酒店的入住率并不高，普通酒店的經營仍然存在風險，更不要說產權式酒店這個新興事物，如若一旦出現經營虧損，根本就沒有一點利潤。

　　而且，建設部2002年7月公布的《商品房銷售辦法》對產權式酒店并不贊許，并且還有明文規(guī)定，開發(fā)商不得承諾固定回報作為銷售手段。

　　北師大中國不動產學院黃興文博士對北京的產權式酒店的市場也不看好，他認為，產權式酒店在北京基本上沒有發(fā)展前景，整個行業(yè)的信譽太差，又沒有相應的法律來約束。在國外，開發(fā)商都是把其作為一種長久的產業(yè)來發(fā)展，而國內的開發(fā)商很多都不是這樣操作的，市場前景自然也就看淡了。

    信托擔保可保無憂？

　　如果說產權式酒店是投資風險極高的產品，那如果通過信托計劃發(fā)售是不是解決問題的一個良好途徑呢？北京市第一家產權式酒店信托計劃是今年剛剛發(fā)行的北京市通程國際大酒店信托計劃，該計劃對產權式酒店計劃投資總規(guī)模達1.2億元至1.6億元，期限一年半，預計每年稅后收益為4.8%。

　　通程信托目前還看不到結果，而對于其他項目，目前只有中信國安集團的第一城算是一個比較成功的個案，不妨借鑒其經驗。

　　“第一城”坐落于北京市通州南端香河經濟技術開發(fā)區(qū)，以北京明清皇家建筑和園林為主體，按照北京城的原始景觀，再現了明清都城風貌。它新近推出的二期金融產品，是在剛建好的營業(yè)面積中拿出少量現房公開發(fā)售，總面積4000平方米。以10萬元起，每5萬元為級數遞增，購買第一城產權；業(yè)主的投資期限為3~8年，3年后的任何一年，業(yè)主均可選擇繼續(xù)持有收租，或等值轉售給經營公司；投資收益為每年8.3％，包括高于銀行同期存款利率6%的現金收益和2.3%的代金消費卡。并由中信國安集團以其百億資產對業(yè)主收益及轉售提供連帶責任擔保。

　　開發(fā)商承諾，每年6%的現金收益每半年支付一次。然而，是投資就會有風險。“福兮，禍之所伏”，高收益往往是建筑在較高風險基礎上的。況且，眾多開發(fā)商所承諾的“預期收益率”也并非在若干年后一定能絲毫不打折扣地兌現，這些都給地產投資埋下了可能的風險隱患。不過，可以看出，“第一城”業(yè)主的退出機制較為靈活，不像有些項目一旦進入就被套牢了。

　　“第一城”的投資方式為什么可靠？北京隆祥律師事務所王清律師認為，連帶保證責任表明保證人拋棄了“順序利益”，放棄了“先訴抗辯權”，只要債務人到期不履行債務，債權人就有權先于向債務人求償而向保證人求償。換言之，債務人不履行債務，是先對債務人起拆要求清償，還是先對保證人起訴要求清償，債權人享有充分的自由選擇權。也就是說，一旦發(fā)生損失，承租人只要證明第一城公司未全面、及時地履行債務，就可以直接要求中信國安集團公司承擔連帶保證責任。

　　不過，面對種種誘人的承諾，投資者仍不能為高回報所誘惑而忽略安全性的考慮，除了項目本身的潛力外，投資項目所屬公司的實力和信譽最為關鍵。因為產權式酒店是房地產與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種復合產品，其經營業(yè)態(tài)發(fā)展還很不完善，仍需要進一步的開拓和創(chuàng)新。同時，考量一個產權式酒店的盈利能力主要是對酒店經營管理水平進行全面考察，畢竟這是決定投資物業(yè)是否可以升值的關鍵要素。一定程度上而言，衡量一項投資價值的前提條件，不是過高的期望收益而是所將擔負的風險程度。

    行業(yè)規(guī)范亟待建立

　　中國經濟體制改革研究會副秘書長張路雄提出，由于產權式酒店在國內尚屬新興行業(yè)，沒有相應的專門法規(guī)、規(guī)范，因此在發(fā)展過程中存在著法律地位不明確、無明確政策可依等問題，并由此引發(fā)缺乏誠信，酒店價值與價格懸殊，購買者難以承受等市場障礙，并導致行業(yè)形象受損，甚至引發(fā)社會信用危機等。他認為，產權式酒店業(yè)當前亟需的是制定相關的行業(yè)法律、法規(guī)或者行業(yè)規(guī)則、規(guī)范等，同時還要引入第三方的監(jiān)督機制，這樣才能達到使整個市場公平有序、健康發(fā)展的目的。

　　看來，國內產權酒店業(yè)發(fā)展到今天，亟需從政策、法律及行業(yè)自律等多方面加以規(guī)范，否則將會影響到這一產業(yè)今后的健康發(fā)展。面對困境，開發(fā)商到底該如何運作自己的產品才能獲得良好的市場信譽是個值得考慮的事，而投資者也應該更加理性地看待、思考和選擇。

　　相關鏈接

　　20世紀五六十年代，歐美國家經濟發(fā)展穩(wěn)定，進入豐裕社會，中產家庭也慢慢成為社會的主流。在工作之余，休閑就成了這部分人群的主要需求。因此，當有房地產商在地中海沿岸開發(fā)建造了大量的海濱別墅時，歐洲、北美的一些富人們便紛紛前去購買。但因為他們不在當地工作，只有到度假時才來住上一段時間，所以，海濱別墅大部分時間都閑置著。后來，法國有12個家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，聰明地約定：每戶擁有1個月的使用權，輪流來該別墅度假居住。就這樣簡單地解決了房子閑置的問題。

　　這一聰明的舉動，引來種種效仿，并立即在瑞士和歐美傳播開來，之后的20年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。

　　產權酒店的英文全稱是“TIMESHARE”即“時空共享”，它是把酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，而投資者則每年擁有該酒店一定時間段的免費居住權，其他時間并不在酒店居住，并將客房委托給酒店管理公司經營以分取投資回報。回報方式一般有兩種，一是每年獲取一定數額的固定回報；另一種是以一定比例獲得年底分紅。

　　國際通用的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期地使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。(吳現廣）