產權式酒店：投資理財新視野

　　炒股票賺不了錢、存銀行利息低、商鋪回報不穩定、實業增值緩慢，在不少懷揣著大把人民幣的投資者一籌莫展的時候，被譽為繼儲蓄、國債、股票、期貨、住宅、商鋪后中國投資市場的“第七種武器”——產權式商務酒店正越來越引起投資者的關注。

　　上周末，佛山首個五星級產權式商務酒店——華夏新中源酒店正式推向市場，吸引眾多投資者關注的目光，已經有大買家初步達成了酒店兩層購買意向。

　　產權式酒店投資方興未艾

　　市場人士分析，產權式酒店自1992年開始進入中國，經過10多年的發展和規范，軟硬件投資環境的全面成熟，從投資價值角度而言，在傳統不動產投資回報率持續走低的態勢下，這一新的投資業態對傳統的投資觀念發起了強有力的挑戰。

　　所謂產權式商務酒店是指酒店的每個客房投資者都享有各自獨立的產權。通常情況下，開發商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托酒店管理公司統一出租經營，獲取年度分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。

　　統計顯示，目前我國的產權式酒店項目已經發展到了200多個。北京、上海、廣州、深圳等城市相繼成功建設并推出形式各異的產權式酒店，帶動了京滬深酒店、地產的全線飄紅。今年推出的北京晶都國際酒店即以平均每天7套的速度售出了百余套，在20天內就實現了1個億的銷售額。上海第一家產權式商務酒店——巴黎時韻共有500套，上市后3個月內就銷售了480套。而廣州第一家產權式商務酒店——廣州遠洋商務大廈推出的38套客房，半個月內也銷售一空。

　　目前這股產權式酒店投資熱潮開始刮到珠三角。近日，廣州兩家房地產巨頭相繼將原本準備建寫字樓的地產項目改建成五星級產權式酒店。他們的解釋是，廣州本土的寫字樓趨于飽和，而作為一種新的房地產投資模式，產權式酒店投資正當其時，它將成為廣東乃至全國房市的又一亮點。

　　專家指出，投資產權式酒店，投資者實際得到的是由運營商提供的“代客理財＋投資置業”的服務。如果運營狀況良好，投資者一般無需投入大量的資金，就可坐享其成。以60萬元總價的城區產權式商務酒店為例，其實就是在考驗投資者承受10萬元量級風險的心理底線。投資門檻不高，這也是產權式酒店為中小投資者熱捧的因素之一。

　　從“度假”到“商務”

　　不同于國內一度熱炒的以分時度假為旗號的旅游式產權酒店，此次佛山華夏新中源大酒店定位是產權式商務酒店。有學者指出，產權式酒店功能正在不斷細分，產品更豐富，既有度假式的，也有商務式的。

　　融入商務概念的產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費模式，從國際看，其平均回報率在6％—10％左右，相比商品房、商鋪有著更高的回報率，和股票等相比又減少了很大的投資風險，在國際上廣受投資者青睞。據統計數據顯示，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長15.8％，到2000年銷售收入已飆升至200億美元，其投資回報率高于商鋪和高檔公寓等不動產投資指標。

　　城市中心區產權式商務酒店整合了城市核心地段具備獨立增值潛力的土地資源，在客源上也不像產權式度假酒店，受旅游的季節性影響，具備長期的穩定性。在某種程度上，有效地規避了投資風險，投資回報更有保障。通過產權式酒店，開發商也有可能借此盤活資產，共同追求利潤最優化，達成運營商與投資者雙贏的局面。

　　據泛城(中國)綜合住宅服務統計數據顯示，目前，上海全市產權式酒店平均日租金8.3元／平方米。從售價與租金的對比分析顯示，上海產權式酒店目前的投資回報率普遍在7％-10％。

　　理性地評估投資收益

　　業內人士提醒，既然是一種投資方式，就不可避免具有風險。對于產權式酒店來說，雖然產權屬于每個投資者，但產權所有人很難把握它的投資回報率，因為，這一投資項目的特性決定了它必須聘請或委托專業酒店管理公司來經營管理，而不是由產權人自己來控制這一市場層面的盈虧。

　　從長遠經營角度看，產權式商務酒店正常經營和運轉需要有一家非常專業的酒店管理公司，同時如何保證投資人的回報也是客戶很關心的問題。作為全球最大的陶瓷生產企業——新中源集團挾巨資進入房地產行業第一個項目，華夏新中源大酒店運作十分謹慎，特別針對當前產權式酒店運作中存在的一些問題，提出相應的解決方案，建立多級投資保障體系。

　　針對以往產權式酒店中爭議較多的公共服務設施成本分攤問題，華夏新中源酒店特別將此剝離出來，單獨將酒店業最賺錢的客房收益全部用于投資分紅，保障投資人收益。與此同時，在投資回報收益的分配上，也根據不同投資者的價值取向，設計了三種方式：一是固定年回報，投資者在10年內，每年可獲得首次交易總額的6％；二是組合回報，3年固定回報＋7年經營分紅，前3年按6％固定回報，后7年按經營分紅；三是經營分紅的方式，投資者每年的回報＝酒店客房全年經營收入總額×40％×(客房套內面積／酒店客房套內面積總和)。這樣，靈活度更大，給投資者更大的選擇空間。固定回報收益較為穩定，經營分紅的收益可能更高但相對而言風險也更大。

　　對此，業內人士提醒，投資回報的考量是一個綜合概念，應系統考慮投資收益與風險，要理性評估未來收益，不應盲目追求過高的回報率，一定要合理為佳。

　　本報記者　陳韓暉　實習生　林麗麗

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　　產權式酒店

　　產權式酒店起源于歐洲20世紀70年代，在風光迤邐的阿爾卑斯山下，產權式酒店開始興起。根據其用途，分為產權式商務酒店、產權式度假酒店等，如今風行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地的產權式酒店即屬于后者，而產權式商務酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區。產權式酒店的最大賣點是高投資回報率以及低投資風險。在國際上，產權式酒店作為一種穩健的投資理財方式，受到眾多家庭與企業的青睞。