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本報記者 陽靜純 深圳報道
“中航與和黃合作的項目明年一開工，停車位還將進一步減少；而已經(jīng)開工的18萬平方米建筑面積的華強廣場，已造成500個停車位消失，而且工地本身還要進出車輛。”一邊是待建或在建工程，一邊卻是不斷減少的停車位讓本已緊張的交通情況再度加劇，華強北商業(yè)街管委會主任何國平苦惱地說，“一般開工面積不能超過片區(qū)經(jīng)營面積的1／4或者1／5，
華強北的總經(jīng)營面積為80萬平方米，這兩個項目加起來已達35萬平方米。”
兩個本應錯開建設的項目湊到一塊，這只是政府規(guī)劃工作出現(xiàn)的一個小問題。實際上，在整個華強北商圈的興起與建設至今，一個更嚴重的問題是政府規(guī)劃的缺位，“做了12年的規(guī)劃都沒做出來”，這使現(xiàn)在繁榮的華強北商圈面臨著困境。
市場主導下的政府作為
這是一個很奇妙的現(xiàn)象。沒有政府的刻意經(jīng)營，幾乎全靠“被市場推著往前走”的商圈，不經(jīng)意間卻做成了“全國營業(yè)額最大、業(yè)態(tài)最齊全，日資金流水量達10億元的商圈”。
據(jù)相關資料顯示，在華強北商圈南北長930米，東西寬1220米，商業(yè)區(qū)總面積1.13平方公里范圍內，日客流量達到了30至50萬人次，這大體相當于一座中等城市人口總數(shù)；其沿街商業(yè)經(jīng)營單位600多家，其中大型商場20多家，經(jīng)營面積超過1萬平方米的特大型商場21家，個體納稅戶1萬多戶，年銷售額突破260億元，從業(yè)人員12萬；在這600多家商業(yè)經(jīng)營單位中，匯集了電子、電器、通信、鐘表配套、服裝、百貨、金融、銀行證券、保險、房地產(chǎn)、酒樓賓館、休閑娛樂等幾十個行業(yè)，其業(yè)種之豐富、業(yè)態(tài)之齊全，實則就是一個涵蓋到商品流通全流域、全流程的“微縮景觀”。
但畢竟華強北是從舊工業(yè)區(qū)發(fā)展而成的商業(yè)區(qū)，其物業(yè)檔次低一直為人們所詬病。當10月中旬和黃與中航高達280米的項目一露相，市場上便傳言這是政府要把華強北打造為高檔商業(yè)區(qū)的信號，盡管這實際上還是一個“商業(yè)主導的項目”。
業(yè)內人士預測，“天虹商場的推倒重來只是一個開始，緊接下來的可能是一片。”他們的理由是：隨著工業(yè)區(qū)產(chǎn)權即將到期，政府有可能將該片區(qū)的土地收回，進行拆遷重建。他們認為盡管華強北片區(qū)此前曾進行過改造，但都是停留在外墻的涂抹，不能從根本上改變片區(qū)物業(yè)檔次低、基礎設施薄弱的缺陷，“這次是從‘根’上動手了”。
“但成功的改造應該以什么為標準呢？” 何國平反問，“是以房子蓋得更漂亮還是功能上更突出呢？如果片區(qū)定位在商貿功能，那評判的標準應該是市場是否比以前更賺錢，是否更能吸引商家進入。”
華強北商業(yè)圈是一個以電子為龍頭的百業(yè)化的商業(yè)圈，其中賽格電子、華強電子等11家大型電子信息市場，營業(yè)面積近20萬平方米，占街區(qū)近80萬平方米中總營業(yè)面積的1／4，容納的大小商戶有1萬多戶。以賽格、華強為龍頭的電子配套市場每年的銷售額上百億元，僅賽格電子配套市場的成交額就占了全國電子產(chǎn)品成交總額的1／3以上，年銷售額達到40億-50億。
在整個商圈收入中，電子產(chǎn)品的銷售額占到70%。毋庸置疑，沒有電子專業(yè)市場，就不可能有華強北今天的繁榮和廣闊的輻射力。
“而電子產(chǎn)品除了一般商品的特性外，還有生產(chǎn)資料的性質，假如像中信城市廣場那樣走高端路線，華強北會走死。”何國平說，“當年萬佳與業(yè)主華聯(lián)發(fā)的租金糾紛，導致萬佳撤出華強北，對零售百貨的影響確實很大，但由于電子市場還在，華強北不僅沒被拖挎，反而越做越火，逼得萬佳現(xiàn)在又想回來。”他認為假如電子市場轉移了，那走的就不僅是一個專業(yè)市場，而是整個商圈，“華強北的改造要適應電子市場的特色，否則有可能成為第二個‘東門’。”
東門曾經(jīng)是小商品市場龍頭，而廣東省小商品市場又在全國占一席之地。當年羅湖區(qū)東門“老街”的大規(guī)模拆遷與改造，商圈固然建得更美了，但小商品市場卻丟失了，商圈的人氣也沒了。
“政府刻意提高商圈檔次的用心沒有很好的回應，商場比以前建得更好，但隨之而來的是運營成本增加，這驅逐了原有大量小本經(jīng)營的小商品廠家。但新商家的‘市’還沒有起來，地就給‘晾’起來了，這是連鎖反應。”何國平稱這種現(xiàn)象為“有‘場’無‘市’”。
“政府的強勢介入并不是好的方向”，深圳社會科學院院長樂正認為，“上海淮海路的改造在商業(yè)上是否成功是一個問號，表面上看起來確實很鮮亮，但內里取得的經(jīng)濟利益如何就很難講了。”
他認為，政府不必過于擔心商家逐利行為的負面影響，如片區(qū)經(jīng)營過于擁擠、公共設施不足、停車位少等問題。當這些問題積累到一定程度，市場這只手自然會解決。例如車開不動了，會使片區(qū)的人流減少、經(jīng)營額下減，這時企業(yè)會自行或通過政府出面協(xié)商解決，或者干脆搬到其它地方。
政府有時要學會站到一邊去，但這不表示政府可以“不作為”，而是要有所為，有所不為。
滯后的規(guī)劃
盡管市場自發(fā)的力量造就了華強商圈今日的繁榮，但是政府對于華強北地區(qū)規(guī)劃的缺位卻使這塊區(qū)域正面臨來日的困境。
“華強北有規(guī)劃啊，十年前的。”一位不愿透露姓名的規(guī)劃師對記者說。對于這個生氣勃勃的商圈，這聽起來近乎一個笑話。這位規(guī)劃師說：“規(guī)劃設計院做了十多年的設計都沒做出來，這里面有太多的復雜因素。”
政府短視讓這一片區(qū)先天發(fā)育不良。
華強北20年前還只是一大片高低不平的水田、池塘和泥濘的小路，到了上世紀80年代中期，這片傳統(tǒng)的“農(nóng)村屬地”被政府規(guī)劃建設成了以生產(chǎn)電子、通信、電器產(chǎn)品為主的上步工業(yè)區(qū)，當時該工業(yè)區(qū)共擁有廠房40多棟。
隨著城市規(guī)模的迅速擴大和舊產(chǎn)業(yè)的轉型，片區(qū)功能也由舊工業(yè)區(qū)向商業(yè)區(qū)轉化，制造業(yè)紛紛外遷，而原有的廠房進行美化后，在政府的默許下，轉化為商鋪從事商業(yè)經(jīng)營。“華強北好多樓都是‘一樓兩制’，樓下是商鋪，樓上是辦公室。”何國平說。
由于停車、管網(wǎng)等基礎市政配套都是按工業(yè)區(qū)配置，無法承載商業(yè)化，所以政府部門一直對片區(qū)的功能轉化遲遲未定，在保留高新技術產(chǎn)業(yè)、做住宅、還是商貿方面猶豫不決，“直到去年，才最終將華強北定位于商貿功能。”
這在一定程度上又影響了規(guī)劃設計本身的短期行為。“華強北發(fā)展太快，規(guī)劃一輪一輪地改，建到一定程度，就把規(guī)劃的方案突破了，規(guī)劃總是跟在發(fā)展的屁股后面，所以規(guī)劃老是出不來。”規(guī)劃設計院規(guī)劃師韓蕩告訴記者。
但這并非設計院的錯，利益主體的復雜使規(guī)劃設計本身成為一種“戴著鐐銬的跳舞”。據(jù)規(guī)劃設計院相關人士介紹，80年代后期的深圳，一無資金，二無廠房，三無設備技術，四無商品市場，五無管理經(jīng)驗，真正是“五無特區(qū)”。最初深圳市政府想通過外引方式吸引香港企業(yè)到該片區(qū)投資未成，后來通過內聯(lián)方式，以行政劃撥土地的方式吸引全國各個部委的企業(yè)到深圳支援建設。這就是如今華強北商業(yè)街區(qū)的八大業(yè)主：賽格、華強、中航、深紡、萊英達、華發(fā)、桑達、中電，以及華聯(lián)發(fā)、京華、鵬基、南方紡織公司、宏大公司。
誰也沒想到，當初免費劃撥的土地隨著商業(yè)的發(fā)展成為“金餑餑”。由于土地分散到各大企業(yè)，要想實現(xiàn)片區(qū)的整體規(guī)劃已非易事。盡管中航地產(chǎn)人士表示，“整個中航苑片區(qū)請了國外最先進的規(guī)劃師進行整體規(guī)劃”，但出于利益最大化，各個企業(yè)的開發(fā)卻是各自為政的，“誰都希望自己是經(jīng)營場所，別人是停車場。”福田區(qū)某政府官員表示，政府規(guī)劃不是做圖紙就完了，還要跟業(yè)主進行溝通與協(xié)調，這些都阻礙了華強北整體規(guī)劃的進展。
據(jù)相關人士透露，政府最初也曾想等土地到期后收回統(tǒng)一規(guī)劃，因為這批舊工業(yè)區(qū)廠房的產(chǎn)權只有20年左右的期限，有的已經(jīng)到期，有的馬上到期。但這只是政府的一廂情愿，市場不等人，商機稍縱即逝。還等不到政府的統(tǒng)一規(guī)劃，一些大型項目，例如茂業(yè)百貨與和黃的項目，均已先行。
而從深圳市政府今年四月份下發(fā)的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，已看不出政府收回土地的打算。該規(guī)定大致內容為：“土地使用年期屆滿的行政性劃撥房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。”
在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期的，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付。
這是否意味著華強北的規(guī)劃將永遠懸空呢？
對此，規(guī)劃局某高層人士的解釋是：“其實也不能說沒有規(guī)劃，我們一直在跟蹤研究，但由于該區(qū)從舊工業(yè)區(qū)轉變而來，并且已由沿街輻射到整個區(qū)域，一步到位肯定是很難的。”據(jù)他透露，規(guī)劃局設立了一個“上步工業(yè)區(qū)改造課題組”，規(guī)劃已經(jīng)出來，就等著審批了。
但據(jù)了解該規(guī)劃的人說：“華強北片區(qū)可建設面積規(guī)定為480萬平方米，已批和在建的已達350萬平方米，已經(jīng)沒什么可動的了，剩下的充其量只是一些改造。”
形同空文的規(guī)劃
即使規(guī)劃出來了，其作用到底有多大，不少業(yè)內人士也持懷疑態(tài)度。“只是紙上畫畫，墻上掛掛的東西。”城市發(fā)展研究中心許魯光表示，國內的規(guī)劃沒有進入立法程序，對誰都沒有約束力，隨意性很大，而且管不了幾年，這在全國都是普遍現(xiàn)象。而在國外，一個規(guī)劃是要進行多方嚴密論證，并由政府強制執(zhí)行的。
但在深圳，規(guī)劃卻形同空文。某不愿透露姓名的官員指出，華強北某廣場東側一個八層樓的項目，原本規(guī)劃為停車場，但企業(yè)卻擅自改變用途，只將樓下兩層用于停車，其余的改為商業(yè)經(jīng)營。再比如茂業(yè)百貨負一樓原規(guī)劃為停車場，也被擅自改為商場；原本只允許修9層，企業(yè)進行公關后，修到了12層樓。
他認為，“雖然這只是單個企業(yè)的行為，但這些行為會影響到別的企業(yè)，大家都認為規(guī)劃是可以隨意改的，每個項目都努力提高自己的容積率”。
其實，“不僅是華強北，整個深圳都沒有按規(guī)劃走。”
規(guī)劃局某官方人士表示，按照《城市規(guī)劃法》這種行為是要查處的，規(guī)劃局還專門設立了規(guī)劃督察處進行整治，但由于執(zhí)法力量薄弱，以及其中牽涉到相關利益，造成查處不嚴，“以后這方面工作將下放到區(qū)里執(zhí)行”。
一個必須面對的事實是，在這場企業(yè)與政府的較量中，如果政府被企業(yè)輕松“公關”，那即使再完善的規(guī)劃，也不過是一只有縫的“雞蛋”！有觀察人士指出，政府在行使規(guī)劃監(jiān)督職能上的再次不作為，使不合理現(xiàn)象得到政策的允許，“政府應擔負更大的責任”。
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