廣州多小區(qū)未按質(zhì)收費(fèi)后續(xù) 物管標(biāo)準(zhǔn)七點(diǎn)再答疑

　　●如何界定普通住宅或豪宅，成為物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)論的核心

　　●物管協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人對(duì)此稱(chēng)，住宅檔次在本地尚無(wú)清晰界定

　　●本月中下旬廣州300多家物管協(xié)會(huì)會(huì)員將在轄下小區(qū)公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　文／記者　李妍

　　本報(bào)昨日A17版《廣州眾多小區(qū)尚未按質(zhì)收費(fèi)》報(bào)道，引來(lái)廣大讀者高度關(guān)注，就市民最關(guān)心的七大焦點(diǎn)問(wèn)題本報(bào)記者采訪(fǎng)了廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人。另?yè)?jù)了解，廣州市物管協(xié)會(huì)300多家會(huì)員單位管理的樓盤(pán)小區(qū)將在本月中下旬完成物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一公示。

　　1　問(wèn)：如何界定普通住宅？

　　答：對(duì)此尚未有明晰界定。

　　住在南國(guó)奧林匹克花園的陳小姐昨天向記者講述了她的疑問(wèn)：“按照廣州市物價(jià)局的新規(guī)定，普通住宅的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高不超過(guò)每平方米1.96元，可我們小區(qū)的物管費(fèi)收到了每平方米2.5元，物管公司怎么沒(méi)有執(zhí)行物價(jià)局的新規(guī)定呢？難道我們這不屬于普通住宅嗎？”其實(shí)，廣州其他樓盤(pán)的不少業(yè)主也有這樣的疑問(wèn)，這牽涉到對(duì)普通住宅概念的界定。

　　廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)謝凱答稱(chēng)：廣州市物價(jià)局的文件中明確規(guī)定，這次實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)范圍的是普通住宅，普通住宅包括普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租房等。對(duì)于普通商品房的概念在廣州地區(qū)現(xiàn)在并沒(méi)有明晰界定，業(yè)界一般認(rèn)為是那些單價(jià)在3000元到4000元／m2之間的中檔住宅。

　　2　問(wèn)：界定檔次有爭(zhēng)議怎么辦？

　　答：可向行業(yè)協(xié)會(huì)和政府職能部門(mén)反映，請(qǐng)專(zhuān)家評(píng)審。

　　“那么，現(xiàn)在廣州市很多小區(qū)的房屋銷(xiāo)售均價(jià)都在4500元／m2以上，這到底算不算普通商品房呢？是否屬于這次物業(yè)管理收費(fèi)新規(guī)調(diào)整的范圍呢？”

　　謝凱表示：業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)自己所在的小區(qū)是否屬普通住宅和物管收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)存在有異議不能達(dá)成共識(shí)的情況下，可向行業(yè)協(xié)會(huì)和政府職能部門(mén)反映，由行業(yè)協(xié)會(huì)和政府職能部門(mén)通過(guò)專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審指標(biāo)涉及小區(qū)環(huán)境、會(huì)所配套、綠化率等綜合因素。像南國(guó)奧林匹克花園這樣的高素質(zhì)小區(qū)按理說(shuō)就不在普通住宅之列，物管收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可以由業(yè)主和物管公司進(jìn)行協(xié)商解決。

　　3　問(wèn)：房改房棲身豪宅區(qū)咋辦？

　　答：收費(fèi)隨小區(qū)普遍情況定。

　　邱先生的房改房位于天河一高檔商品房住宅區(qū)，目前小區(qū)業(yè)委會(huì)還沒(méi)有成立，那么今后物管費(fèi)是否能按新規(guī)定中那樣最高不超過(guò)1.96元／m2呢？

　　謝凱答稱(chēng)：作為業(yè)主們，在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，是物業(yè)管理公司共同服務(wù)的對(duì)象，業(yè)主們的權(quán)利義務(wù)應(yīng)該是平等的。邱先生所在的小區(qū)物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照小區(qū)大多數(shù)業(yè)主的情況來(lái)確定，不能在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)對(duì)房改房業(yè)主執(zhí)行低標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商品房業(yè)主執(zhí)行高標(biāo)準(zhǔn)。

　　4　問(wèn)：三級(jí)物管能按一級(jí)收費(fèi)？

　　答：要根據(jù)其服務(wù)水準(zhǔn)而定。

　　住在濱江東某樓盤(pán)的劉先生昨天告訴記者，自己到國(guó)土房管局查過(guò)，其所在樓盤(pán)的物管公司現(xiàn)在是三級(jí)資質(zhì)，小區(qū)的物管費(fèi)卻收到了每平方米1.7元，達(dá)到了一級(jí)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，這合適嗎？

　　謝凱答稱(chēng)：有些市民印象中的“一級(jí)資質(zhì)企業(yè)必須提供一級(jí)服務(wù)，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)必須提供三級(jí)服務(wù)”其實(shí)是一種誤解。按照建設(shè)部的有關(guān)文件，物管企業(yè)的資質(zhì)是根據(jù)企業(yè)管理規(guī)模來(lái)劃分的，與服務(wù)質(zhì)量的等級(jí)沒(méi)有直接硬套關(guān)系，是互補(bǔ)的。也就是說(shuō)，三級(jí)的企業(yè)完全可以提供一級(jí)服務(wù)，一級(jí)企業(yè)也可以提供三級(jí)服務(wù)。

　　對(duì)于物管服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，廣州市有一些十分具體的規(guī)定，比如一級(jí)服務(wù)要達(dá)到保安對(duì)重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查一次，每棟每層設(shè)置一個(gè)垃圾桶等，每天上門(mén)收集清運(yùn)垃圾2次；三級(jí)服務(wù)保安對(duì)重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查一次，小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)一次等。

　　5　問(wèn)：沒(méi)有業(yè)委會(huì)就不能改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　答：先維持現(xiàn)狀，等平穩(wěn)過(guò)渡到業(yè)委會(huì)成立后，再?zèng)Q定。

　　有小區(qū)業(yè)主問(wèn)：“我們的小區(qū)遲遲未能選出業(yè)主委員會(huì)，難道我們就只能一直按照不合理的高標(biāo)準(zhǔn)繳納物管費(fèi)？”

　　謝凱回答：已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，對(duì)物管收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)和物管公司共同協(xié)商。

　　還未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，無(wú)論是普通住宅還是非普通住宅，物管協(xié)會(huì)建議目前先維持原先的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等平穩(wěn)過(guò)渡到業(yè)委會(huì)成立后，再?zèng)Q定小區(qū)物管費(fèi)的升降，暫時(shí)不要一下子改變?cè)�收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)形成很大動(dòng)蕩。

　　6　問(wèn)：哪種情況下，收費(fèi)明細(xì)賬單一定要公布？

　　答：應(yīng)視具體情況而定。

　　住在機(jī)場(chǎng)路的楊先生對(duì)記者表示，自己的物業(yè)管理費(fèi)交得“蒙查查”，家里時(shí)不時(shí)就收到小區(qū)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用賬單。楊先生和小區(qū)鄰居們都希望物管能向業(yè)主公布一個(gè)明細(xì)的收支賬單。

　　謝凱表示：廣州市新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則中規(guī)定，業(yè)主與物管公司可以采取包干制、酬金制、組合制等形式約定計(jì)費(fèi)方式。對(duì)于物管企業(yè)的賬目是否要向業(yè)主公開(kāi)，業(yè)主和物管公司之間一定要明確約定。一般來(lái)說(shuō)，實(shí)行包干制的計(jì)費(fèi)方式，由業(yè)主向物管企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，盈余或者虧損均由物管企業(yè)享有或者承擔(dān)。這種情況下企業(yè)賬目是否公開(kāi)對(duì)業(yè)主影響不大；而實(shí)行酬金制的計(jì)費(fèi)方式，則是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物管企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。這種方式就要求物管公司一定要向業(yè)主定期公開(kāi)賬目，體現(xiàn)透明度，給業(yè)主一個(gè)交待。如果雙方對(duì)賬目有異議的，可協(xié)議委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)。

　　7　問(wèn)：小區(qū)車(chē)位收益該歸誰(shuí)？

　　答：沒(méi)有約定就應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

　　陳女士幾年前在某樓盤(pán)購(gòu)置了一個(gè)停車(chē)位，每個(gè)月仍然要為自己的停車(chē)位交物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)此不解。王先生也認(rèn)為，小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)、花壇、道路等公共場(chǎng)地和共用設(shè)施理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，收益也應(yīng)歸全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商和物管公司沒(méi)理由自行處置。

　　謝凱表示：盡早出臺(tái)《物權(quán)法》，有利于分清物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利，對(duì)空置房開(kāi)發(fā)商也要百分百交管理費(fèi)，體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主的公平。開(kāi)發(fā)商在賣(mài)樓時(shí)沒(méi)有明確聲明停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、配套等所有權(quán)的，這些公共場(chǎng)所和共用設(shè)施就應(yīng)該是業(yè)主所有。

　　謝凱認(rèn)為，物管收費(fèi)的新規(guī)定對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著新的考驗(yàn)，可以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走向新臺(tái)階。廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)近期開(kāi)過(guò)兩次會(huì)研究新規(guī)定如何實(shí)施，已經(jīng)要求會(huì)員本月中下旬完成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價(jià)的公示，統(tǒng)一版式的公示牌不久將在協(xié)會(huì)300多家會(huì)員單位管轄的小區(qū)內(nèi)明示。