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【CBS.MW舊金山12月15日訊】當前不動產投資看起來極具吸引力，誘使許多美國人考量加入房東的行列。
根據聯儲最近一次的資料，個人房東(與投資不動產的公司相對)持有著全部出租房產中的大約60%，而3520萬套的出租房屋占到全美房屋總數的三分之一。
Mortgage Bankers Association的首席經濟學家鄧肯(Doug Duncan)說，“證據顯示，個人購買不動產用作投資的數量在上升。”
房價上升是個人投資房產出現成長的原因之一，但這個市場同時也變得更容易進入了。商業不動產經紀人--專業從事收益型不動產交易--的數量在上升，使得更主流的投資者透過網際網路就可以找到投資機會。
當房東可以賺取額外收益，或者將租金用于支付自己居住的集合式住宅(multifamily property)的抵押貸款。但是，出租房產的收益潛力差別很大，剛剛進入這個投資領域的新手，也許應當更重視長期持有以獲得凈值成長的可能性。
Landlord.com的擁有者莫爾(Bill Moore)說，“當房東可不能一下子獲得大筆現金流。大多數房東，購買房產初期通常是虧損或盈虧相抵，但5至15年后，收益的效果開始顯現出來了。”
投資不動產的收益，需要進行大量的調查分析，需要流汗工作才能使凈值增加(sweat equity)，更不用說一大筆頭款了。
購買包含一至四套房屋的出租不動產，通常至少需要10%的頭款；超過五套房屋的不動產，銀行通常要求20%至30%的頭款。
RentalProp.com的顧問和所有人凱恩(Bob Cain)說，投資型房產的抵押貸款條件，通常也比獨戶住宅(single-family home)更為苛刻，尤其當你在該建筑中并不擁有一套住宅的時候。
如何開始
凱恩說，“對于一個新手來說，我認為最好從出租獨戶住宅或疊拼住宅(duplex)開始，因為這在價格上更容易承受，也更容易管理。”
面積較小的房產，融資也較不復雜，可以減少調查分析的工作量。所謂調查分析，是指潛在房東經過調查分析以確定想購買房產能否創造收益的過程。
至于某個房產是否虧損，這是無法分類的。細心的買家考量稅務問題，并實地考察房產。也可以透過經紀人尋找合適的房產。
在雇用經紀人之前，有些方面必須考量。位置和時間可能決定著是收獲利潤還是出現虧損。然而，就像股市一樣，哪個地點升值最快也很難預測。
另外，要預測該地區不動產稅的可能變化也不容易。稅負對房東利潤會有影響。
選擇地點的一條常用原則是：出租空置率低的城市對房東更為有利。愈容易找到房客，減少空置時間，便愈加有利。
凱恩說，“選擇房客不慎是新房東最容易犯的錯誤之一。除了檢查信用紀錄以外，還必須查實房客的租住歷史和推薦人，以免遭受損失。”
拿出部分錢來雇用一位經紀人或不動產專家，從事現場管理和其它事務，也許是值得的。
Landlord.com的莫爾說，“你必須決定是自己來管理出租房產，還是外包給從事這類業務的公司。當然，花錢雇人管理是會影響投資利潤的。”
對于居住地點離出租房產太遠的人，有全職工作的人以及擠不出時間的人等等，外包是很關鍵的。
莫爾說，“管理出租房產不僅要求自己能夠解決出現的問題，而且需要一副好脾氣應付房客半夜的可能抱怨。”
責任
說到處理房客抱怨，這只不過是房東面臨的一系列責任的一項。責任的性質，取決于房屋的類型和地點。
芝加哥John Marshall Law School教授、不動產法律中心主任哈蒙德(Celeste Hammond)說，“你需要雇用的不僅是個不動產律師，而且應該是個真正懂得當地不動產法律，真正了解你的房屋類型的人。”
各個城市關于房產出租的法律都不盡相同，而且新的法規不斷出現，足以保持法律繼續教育事業的繁榮。
有些城市強制規定房東必須申辦執照，另一些城市可能要求定期對建筑進行檢查和發放安全證書。
還有些地方要求房東將保證押金(security deposit)存入一個有利息的帳戶，且利息歸房客所有。
這要求在購買房產之前，就讓律師的介入。租約的起草和保險也應當預先辦好。
保險
預先把這些事務辦好，可以使房東對準備購買房屋的成本和費用有一個精確了解。
“保費會吃掉相當利潤，這正是在購買房屋之前需要計算各項花費的原因。”
房東如果有過多次保險索賠的經歷，在購買業主保單時也許會遭到保險公司的拒絕，甚至被視為信用不佳。
同樣，購買業主保單也可能因為別的原因遭到拒絕，如建筑座落于地震斷層帶，接近有毒廢物堆放場，或處于可能遭受洪水、颶風或火災襲擊的地區。
購買保險的金額也許會影響銀行提供抵押貸款的條件。如果房東購買的保險不足，貸款商可能出面干預。
房客多，所要求購買的保險也高。專家稱，房東最適合購買商業責任保單(commercial liability policy)。如果建筑較小的話，可以購買這種保單的簡化版本。
這類保單的保險范圍涵蓋了對建筑的損害、房客個人財產的損失、住戶和客人的人身傷害以及某些建筑的運行和供暖設施；還包括對維修工人的傷害賠償以及風暴和地震多發區的此類災難損失賠償。
另外，隨著不動產價值和上升，保險金額也需要隨之增加，以確保得到充分的保障。
稅金
稅收問題也是一樣，不同的州，要繳的稅金也不一樣多。另外，房東可以比業主享受更多的扣除項目。
抵押貸款利息、保險費、公用事業費用(走廊和公共區域)、修理和裝修，都可以申報扣除。
房東則還可以扣除房產折舊和虧損，包括空置成本。(即使在緊俏的租房市場上，也會容許每年至少一個月的空置時間。)
大多數州對房東申報扣除有限制。一旦房東的個人年所得達到15萬美元，允許扣除的數額就開始遞減。
成本過多會輕易使房東的投資努力變成徒勞，而虧損則往往使出租人決定售出房產。假如對打算購買的房產經過調查分析后得到的正是這種結論，那么你可以很高興地接受這個與你當初預期大相徑庭的結果。
(本文作者：Jackie Cohen)
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