【CBS.MW舊金山9月14日訊】投資不動產投資信托(REIT)的門也許正在關上，但投資者用不著急于涌向出口。

　　在一個以低利率和市場波動為特征的環境下，受益于REIT的高收益率和穩定性，買家將這種投資產品以及不動產經營公司的股價推得高高的。

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　　不動產類共同基金的表現是一個極好的說明。晨星(Morningstar)報告顯示，過去三年中投資這個領域的基金年均回報達19%，居晨星追蹤的各類基金表現之冠。

　　現在，不動產投資產品的流行，加上美國經濟狀況的改善以及利率的上升，威脅著這個領域今后的表現。

　　史密斯巴尼(Smith Barney)分析師利特(Jonathan Litt)說，“我們處在越過合理價值的那個點上。”利特上周毫不掩飾地調降REIT類股，引發了對該行業的猛烈拋賣。

　　史密斯巴尼的報告指出，隨著投資者對收益率追求的升溫，REIT類股的價格今年以來漲了15%以上，僅八月中旬以來就猛漲了10%。

　　但是利特預計，今后12個月內投資REIT的狀況將發生逆轉，期間該類股的價格將下跌5%。

　　“這個領域現已被高估，隨著本益比水平的走高，總的回報肯定要縮水甚至變為虧損。”

　　然而，REIT的投資者應當注意到，利特的悲觀預計，所依據的是股價而非行業狀況。

　　公寓、購物中心、辦公建筑和工業園將受益于經濟成長的加速。

　　利特在采訪中說，“利率的上升對不動產行業的基本面沒有負面影響。”史密斯巴尼的報告中稱，“不動產行業的基本面將繼續改善，盈余也是如此。”

　　利特解釋說，問題在于經濟擴張可能激起投資者對成長型股票的興趣，從而削弱REIT的吸引力。

　　“經濟將變得更強勁，聯儲將繼續緊縮，而投資者將為大市所吸引。”

　　債券殖利率的上升也削弱了REIT的吸引力，因為收益導向型投資者買進沒有風險的美國國債，也能獲得相當不錯的收益。

　　利特說，“現在是撤出這個領域或調降回報預期的時候了。需要一年左右表現平淡的時期，這個行業的本益比水平才會重新趨于合理。”

　　各有偏愛

　　其他分析師也表達了對REIT的擔憂，盡管他們同意這個行業的前景是樂觀的。

　　晨星資深分析師麥尼拉(Dan McNeela)說，“我不會推薦增持這類資產。”

　　他說，“目前的市值水平看起來并太有吸引力，但行業基本面卻在改善。REIT依賴于就業成長來刺激其盈余的成長。如果就業的確出現成長，那將有助于公寓、商場、辦公等建筑的銷售，因為對這類不動產的需求也會上升。”

　　至于具體的可供考量的不動產基金，麥尼拉推薦表單上頭一名為Security Capital U.S. Real Estate(SUSIX)。

　　Security Capital的管理層將很大比重投資于公寓類REIT--Avalon Bay Communities(AVB)是其主要持股，盡管大多數分析師稱居住類REIT的上升潛力已經在其股價中得到體現。

　　晨星資料顯示，這支免傭基金總資產為2億7900萬美元，費率為低于平均值的1.18%，今年截至9月9日，基金價值上升了17%，高于不動產基金13.5%的平均升幅。

　　該基金的收益率為3.3%，低于平均水平，但麥尼拉指出，不動產投資者如果把資本升值擺在收益率的前面，總回報的表現會更好。

　　“我們喜歡的基金，不會把重點放在總回報的收益率方面。長期而言，我們不認為這是最好的策略；那樣的話，投資者等于忽略了資本升值的潛力，而承擔著REIT在壓力下可能削減股利的風險。”

　　麥尼拉還推薦Morgan Stanley Institutional U.S. Real Estate(MSUSX)。

　　“這支基金的一貫表現很出色。它的主要買進策略與私有市場上的投資者一樣：尋找價格具有吸引力的不動產產品，然后等待環境發生改變。”

　　麥尼拉說，該基金的經理人比格曼(Ted Bigman)和他的團隊，在2001年九一一事件后商務旅行和旅游行業遭受重創的情形下，大量投資于旅館和旅游地類REIT。例如，在他們針對機構投資者和個人投資者的基金中，Starwood Hotels & Resorts Worldwide(HOT)都是十大持股之一。

　　“他們對商務旅行何時復蘇并沒有確定的答案，但他們買進這類資產，并對支付的折扣價格感到滿意。”

　　Morgan Stanley Institutional基金的首次最低投資額為50萬美元，但普通投資者可以買進Morgan Stanley Real Estate class-A(REFAX)基金，首次最低投資額僅為1000美元，但這支總資產1億9500萬美元的基金費率高達1.62%。

　　對于德銀證券(Deutsche Bank Securities)的REIT分析師泰勒(Louis Taylor)來說，公寓和旅館類不動產并不是第一選擇。

　　“我們一直在推薦這個行業的商場類資產。”購物中心是零售支出成長和人口增長的受益者，然而開發商并沒有建造許多新的購物中心。

　　泰勒說，“我們認為這個領域將獲得最好的成長，而且，我們認為這部分成長及其有限的下跌空間并未在股價中得到反映。”

　　泰勒的推薦包括Simon Property Group(SPG)--專門投資波士頓、紐約市和佛羅里達州的不動產，以及Macerich(MAC)--業務范圍主要為亞利桑那州和加州。

　　史密斯巴尼的利特則認為辦公類REIT是最好的選擇。

　　“辦公類不動產的價格接近于凈價值，因為人們認為這個領域復蘇所需的時間是最長的。”

　　上周稍早，利特調降了十幾支REIT類股票的評等，其中Avalon Bay Communities和Macerich都給他貼上“售出”標簽。

　　在作為投資對象的62支股票中，他只給兩支股票保留了“買進”評等，那就是辦公不動產經營商Vornado Realty Trust(VNO)和Reckson Associates Realty(RA)。

　　Vornado在紐約市和華府市場上占有相當分量；Reckson的投資范圍則主要在紐約的長島、Westchester County和新澤西州北部地區。

　　“這是極有價值的兩支股票，它們從未經受同行那樣的挫折。”

　　多元化的好工具

　　毫不奇怪，REIT的持有者今年以來享受到了超出正常水平的價格上揚。晨星追蹤的不動產類基金，今年四月平均下跌了14%，隨后，由于對聯儲加息擔憂的減弱，這種資產開始重新獲得上升動能。

　　晨星的麥尼拉說，易變性的提高應該會妨礙對REIT的投資。他認為，REIT是多元化投資組合中極有價值的一個組成部分，但比重不應當超過10%。

　　麥尼拉說，“如果你投資這個領域已經有些時日，那么應當檢查一下資產分配。像我們一樣，在長期的獲利之后削減該類資產比重是一種非常合理的策略。”

　　在一個投資組合中加入不動產資產還能降低風險，并提高潛在回報水平，因為REIT的價格變動似乎是獨立于大市之外的。

　　利特說，“REIT與大市沒有太密切的關系。”

　　REIT投資者還能指望每年獲得10%至12%的穩定總回報--股利加上資本升值。

　　利特說，“我們有過總回報超過上述水平的時候，所以今后也許會出現總回報為8%的一段時期。明年之后，如果經濟繼續健康成長，回報水平又會回升。”

　　“我不認為目前回報處于回升的階段，但從長期來看，甚至在這種價格條件下你也可能獲得好的表現。”

　　(本文作者：Jonathan Burton)