作者：Ray Martin

　　【CBS.MW波士頓18日訊】在目前市場條件下，可承繼型抵押貸款(assumable mortgage)也許是購房者的最佳選擇，而且對售房者也有利。可承繼型抵押貸款，指購房者在購買成屋時可在不改變房屋原有抵押貸款利率及條款的基礎上，承擔原抵押貸款的償還責任。

　　如果出售房屋的一方，允許購房的一方承繼低利率的抵押貸款，那無疑使房屋更具吸引力。經紀商估計，原抵押貸款比當前利率每低1個百分點，要價可提高4%至6%。

　　直到1980年代初期，可承繼型抵押貸款非常普遍。后來利率上升，貸款商的貸款利率因為實行可承繼型抵押貸款維持在較低水平，而支付的存款利率卻上升了，因此大多數貸款商要求在定息抵押貸款協議中增加“轉售失效”(due on sale)條款，也就是當抵押貸款尚未償清之房屋被轉售時，原貸款失效，貸款商有權制定新的貸款利率。

　　在1990年代頭幾年中，可承繼抵押貸款又變得流行起來。為了在疲軟的抵押貸款市場中獲得市場占有率，經紀人甚至將貸款的可承繼性作為一大亮點來宣傳。

　　今天，可承繼型抵押貸款主要是聯邦住宅管理局(FHA)和退休軍人管理局(VA)等政府擔保的抵押貸款，盡管在大多數變息抵押貸款中，債務的可承繼性這一特點仍然普遍存在--這是因為變息抵押貸款的利率隨著市場而波動，承繼抵押貸款相對房屋的買方沒有太大吸引力。

　　可承繼型抵押貸款也有缺點，尤其是在原貸款放出后房價上揚較快的地區。在這種情況下，房屋的買方不得不獲得第二筆貸款--通常數額較高，或拿出現金來補足房屋售價與未清償貸款額之間的缺口。

　　如果抵押貸款利率開始上升，而不動產價格下跌，房屋的賣方與買方將再次盼望貸款商提供優惠。而貸款商為了達成交易，也許愿意重新考慮提供可承繼抵押貸款。

　　美國抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association of America)首席經濟學家鄧肯(Doug Duncan)稱，抵押貸款商愈來愈擔憂，如果利率開始上升，再融資交易減少、利潤枯竭，它們的命運將會怎樣。

　　除了房屋的直接買家，不動產代理商、營造商和經紀人都是房屋交易市場中的一部分，貸款商正在提供優惠以吸引所有這些買家。

　　有些貸款商愿意將成交規費(closing costs)降低一些，諸如500美元。另一些貸款商，提供的抵押貸款利率比同等再融資利率低八分之一至四分之一個百分點。

　　希望以目前利率對抵押貸款進行再融資的人們，應該要等上60至90天才能完成交易，因為再融資業務太多，貸款商忙不過來。

　　對購房者購買抵押貸款，許多貸款商通常透過特殊服務團體加快貸款的處理，完成交易通常為30至60天。

　　E-Trade Mortgage最近宣布，它將給購房者提供“可轉移抵押貸款(portable mortgage)”。這種貸款可以用于當前購買房屋，今后可轉入二次購房貸款。不過該貸款的利率比目前市場高約八分之三個百分點。