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作者：Steve Kerch
現在，尹帕利爾(Richard Imperiale)要獲得一個聽眾比幾年前可容易多了。
尹帕利爾回憶，“兩、三年前，當我想向別人談談不動產投資信托(real estate investment trusts)的時候，人們會問，『回報是多少？』我說在10%至15%之間。他們就露出輕
蔑的表情。『我不能將客戶的資金投入這樣低效益的投資工具，』這就是我得到的回答。”
“現在，當我提及今年不動產投資信托的回報在7%至10%之間時，同樣是那些人會變得非常高興，并請我進去，邊喝咖啡邊談，”他說。
不動產投資信托變得更獨立
在追蹤不動產投資信托并將其作為一種聰明的資產多樣化途徑推廣十四年之后，尹帕利爾發現他面臨著強勁的需求。現在，他已經將他對不動產投資信托的了解和投資理念，以及大量關于業界頂尖專家的采訪編輯成書出版了，書名是“不動產投資信托：投資組合管理的新策略(Real Estate Investment Trusts: New Strategies for Portfolio Management)(John Wiley & Sons, .95.)”。
他寫道，“作為不動產投資信托的專業投資者，我注意到一般投資者對不動產投資信托有很大程度上的誤解。許多專業投資者和投資組合經理對不動產投資信托也缺乏了解。不僅如此，關于這方面的書籍很少。即使可以買到的書籍，在談到這個問題時不是過于簡單就是過于復雜。”
尹帕利爾現在是資產1500萬美元的Forward Uniplan Real Estate Investment Fund(FFREX)的經理人。根據晨星(Morningstar)資料，今年截止周二，該基金虧損2.3%，同期不動產投資信托基金平均虧損3.7%；過去三年中，該基金年均回報超過12%，同比同類基金年均回報約為11%。
Forward Uniplan Real Estate的主要持股包括：Chelsea Property Group(CPG:)、Vornado Realty Trust(VNO)、AvalonBay Communities(AVB)、Healthcare Realty Trust(HR)和Equity Residential Properties(EQR)。
他說，“不動產投資信托和不動產投資信托基金的好處是，只要有一百美元就可以開始投資。”
現在持有不動產投資信托的理由是，它們相對其它資產要穩定得多。
尹帕利爾說，“過去十年左右以來，不動產投資信托事實上已經不再完全依附于股市或債市，它們變得更加獨立了。”
微妙的平衡
但是，為了從不動產投資信托獲得最好的回報，恰當的投資組合是必須的。
“如果投資組合中不動產投資信托的比重為10%，其收益性就很顯著，但當這個比例超過15%至20%的時候，收益效果便開始下降。”
不動產投資信托是一種特殊的股票類型。這類公司持有并管理能夠創造營收的房地產，諸如辦公樓、購物中心、倉庫和公寓，它享受稅收優待，幾乎將所有的凈所得分配給股東。美國公開上市的不動產投資信托約有180家。
雖然有股利可拿在今天聽起來不錯，但不動產投資信托的確有其短處。不動產投資信托本身是流動投資，但它持有的房地產卻不是。
尹帕利爾說，“不動產一般是跟著經濟走的，也就是說，對房地產的需求是受經濟成長的推動。因此放緩期愈長，空置率便愈高，租金也愈低。”
大約有12至15家頂尖不動產投資信托持有美國30至40個主要不動產市場的房地產，諸如Equity Office Properties(EOP)或Liberty Property Trust.(LRY)，還有很多專注于某類房地產的地區性不動產投資信托，諸如在中西部主要市場持有郊區辦公建筑的Great Lakes REIT(GL)。
如何衡量不動產投資信托的價值
尹帕利爾利用三種方法來衡量不動產投資信托的價值。
一，將不動產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。兩、三年前，不動產投資信托的價格低于其持股凈資產價值大約20%。但現在這個價差縮小至3%至4%。不過尹帕利爾說，不動產投資信托仍有上揚空間，因為歷史資料顯示不動產投資信托價格會略高于其持有資產的凈值。
二，比較不動產投資信托收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。由于國債持續上升已超過一年，這個差幅之大現在已經達到記錄。尹帕利爾說，“經濟給不動產投資信托帶來的風險，已經在其收益率中得到反應。”
三，將不動產投資信托的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比。按照這種標準，不動產投資信托仍然處于價格波動范圍的下限。
“除非出現真正的經濟衰退，否則我認為不動產投資信托的表現是不存在什么問題的，”他說，“真正的問題在于，它們何時能夠表現得更好。但說回來，我對投資組合6.5%的回報率感到滿意，在目前情況下，這不能說沒有吸引力。”
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