房貸風險正在積聚之中

　　房地產業與銀行業息息相關。一方面，房地產業的發展需要銀行業大量的資金支持，例如房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上；另一方面，房地產業也是銀行業重要的服務領域，目前房地產貸款已經占銀行業中長期貸款的1/3以上。此外，銀行業持有的大量企業和居民債權都是以房地產作為主要的資產擔保形式，房地產價格漲跌、行情冷暖會導致銀行業資產價值和資產質量出現大幅波動。

　　目前房貸質量保持基本正常

　　我國房地產貸款增長率持續偏高，遠遠高于全部金融機構人民幣貸款增長率。同時房地產貸款占金融機構中長期貸款的份額也逐步增加，這些都使

　　目前國家對房地產貸款的政策取向已經由鼓勵政策轉向稍帶限制措施的中性政策。這些政策的實施，一方面有效保障了房地產業正常合理的資金需求，同時也加強了對房地產業快速擴張進程中的風險防范，對降低銀行業的房貸風險起到了一定的作用。

　　由于上海等全國重點地區的房地產價格仍然處于高位，尚未對開發商和購房者資金狀況和償付能力產生重大影響，因此當前銀行業的房地產貸款質量依然保持基本正常。

　　但是今后銀行業基本正常的房貸質量能否得到保持，還要考察未來房地產業的調整力度、房價走勢以及銀行業進行風險控制的能力。隨著上海等局部地區的房價進一步下跌，銀行業的房貸不良率將面臨著快速上升的可能性。

　　房貸的風險因素及形成原因

　　由中國

　　上述六大風險概括的比較全面，但是其中亦有輕重之分。部分風險(例如操作風險、道德風險)可以通過銀行加強內控管理、規范房貸程序來做到；而部分風險(例如市場風險等)則屬于行業性的系統風險，需要商業銀行進行更加深入地探本究源，并事先加以防范。

　　房貸風險的影響程度

　　一般來說，提供給開發商的開發貸款風險高于個人住房按揭貸款。因為開發商在房地產開發過程中使用的銀行貸款占比極高，易受到宏觀調控的影響，且沒有抵押擔保等措施，因此房價一旦下跌，銀行業的開發商貸款無疑會迅速飚升。但是被銀行視為非常安全的個人住房抵押貸款的風險又將如何呢?

　　由于我國內地開展個人按揭貸款的歷史不長，對房地產按揭貸款的信用損失程度的調查與評估工作尚處空白，因此我們借用香港等地的數據來參考。

　　香港地區房地產價格指數在1990年以后不斷上升，其中1990-1997年間住宅價格指數上升了3倍。1996、1997年房地產價格上升至歷史高位。亞洲金融危機以后，香港房地產價格泡沫逐漸破滅，并在隨后的7年大幅下降。1997年7月至2003年7月期間，香港住宅價格指數暴跌65%。

　　國家會計學院金融研究中心的一份研究報告借用惠譽國際評級機構1998年對香港房地產抵押貸款為擔保的

　　目前上海地區房價已經下降了15%左右，但是仍未出現企穩回升跡象。總體來看，部分地區房地產價格仍然偏高，房地產信貸增速仍有下降的余地，房地產市場過快增長帶給銀行體系的金融風險在短期內還難以消解，控制銀行信貸向房地產市場的過度流入依然任重道遠。

　　未來房地產調控對銀行業的影響將出現分化，這種分化體現在兩方面：一是地域分化；二是機構分化。

　　從地域來看，上海、北京、浙江、江蘇等前期價格漲幅較快的地區房地產信貸風險較高；從銀行機構來看，近年來涉入房地產業較深、開發商貸款比重較大的商業銀行面臨的房地產調控風險較大。

　　在上市銀行中，浦發銀行由于近年來發放的開發商貸款較多，且主要集聚在上海、浙江、江蘇等房地產價格漲幅較大的地區，因此面臨的房地產調控風險較大。但是進入2005年以后，該行積極進行貸款行業調整，適當壓縮了風險更高的開發商貸款，略微加大了風險較小的個人貸款比重，使公司的房地產信貸風險有所下降。2005年上半年期末該行保有呆賬準備金104.81億元，準備金覆蓋率達到143.26%，較高的不良撥備也能夠抵御部分房貸風險。

　　民生銀行的貸款集中地主要在北京、廣東和上海，從2005年上半年的發展態勢看，民生銀行依然大力發展房地產貸款，其中開發商貸款和個人貸款分別比上年年末增加65.04億元和73.99億元，成為承擔房貸風險最高的銀行之一。

　　從前面分析可知，銀行業房貸風險在部分地區和部分金融機構更加集中，而且這種風險可能會在一段較長的時期內才能表現出來。但是我們不能因為這種風險具有區域性、潛伏性等特點就放松警惕甚至視而不見。商業銀行需要采取種種措施防范可能爆發的房貸風險。

　　作者：華泰證券研究所 劉曉昶、張馳飛

　�。▉碓矗荷虾ＷC券報）