區(qū)分不同需求 調(diào)控措施應(yīng)對(duì)癥下藥

　　房地產(chǎn)市場需求分成自住需求、投資需求和投機(jī)需求三類。自住需求、投資需求和房價(jià)反向變動(dòng)，有利于房價(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；投機(jī)需求和房價(jià)同向變動(dòng)，追漲殺跌，加劇房價(jià)波動(dòng)。房地產(chǎn)市場的泡沫是因?yàn)橥稒C(jī)過度造成的。為了房價(jià)理性回歸，宏觀調(diào)控應(yīng)該區(qū)分三類需求，對(duì)癥下藥，鼓勵(lì)和引導(dǎo)自住需求，規(guī)范投資需求，遏制投機(jī)需求。

　　現(xiàn)在街頭巷尾討論最激烈的話題之一是房價(jià)漲跌問題。筆者一貫堅(jiān)持目前房價(jià)至少要

回調(diào)30%，才能回到理性發(fā)展的軌道上。宏觀調(diào)控要出成效，還是要從控制需求上做文章。但房地產(chǎn)市場的需求分成自住需求、投資需求和投機(jī)需求三類，它們有不同的市場規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)市場有不同的影響，宏觀調(diào)控對(duì)癥下藥，就能做到既使得房價(jià)理性回歸，又不影響房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展和老百姓居住條件的改善。

　　區(qū)分三類不同需求

　　房地產(chǎn)市場需求根據(jù)購房動(dòng)機(jī)可以分成三類：

　　第一類是自住需求，購房動(dòng)機(jī)是滿足居住需求。如現(xiàn)在年輕人結(jié)婚一般要成立小家庭，需要自己的居住空間；一些家庭收入水平提高了需要改善居住環(huán)境，小房換大房，舊房換新房；一些到上海工作的新上海人，希望在上海安家落戶也需要購房。這些都是自住需求。

　　第二類是投資需求，購房動(dòng)機(jī)是希望獲得穩(wěn)定的租金收益。如前幾年上海房屋的租金回報(bào)率比較高，有些小戶型回報(bào)率超過8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期銀行存款利息率，出現(xiàn)所謂的存銀行不如存磚頭的現(xiàn)象，所以很多人把銀行里面的存款拿來買房再出租，這是投資需求。

　　第三類是投機(jī)需求，購房動(dòng)機(jī)是希望獲得短期倒買倒賣的差價(jià)，前階段就有相當(dāng)比例的炒房者的購房需求就是投機(jī)需求。

　　三類購房需求者購房的成本收益考慮是不同的。對(duì)于自住房需求者來說，住房商品和其他商品沒有本質(zhì)的區(qū)別，購房者主要考慮的是房屋的價(jià)格和家庭的收入水平；對(duì)于長期投資者來講，住房就是一個(gè)能夠帶來穩(wěn)定租金收入的投資品，購房者主要考慮的是房屋的價(jià)格和租金的比例；而投機(jī)者主要看房價(jià)短期內(nèi)的漲跌。

　　成本收益的不同考慮，造成了三類需求者不同的行為方式。

　　對(duì)于自住購房者來說，如果家庭收入水平能夠承受，就選擇購房，否則就不買；對(duì)于投資者來說，如果租金回報(bào)率高于資金的機(jī)會(huì)成本，就投資房產(chǎn)，否則就不投資。

　　對(duì)于投機(jī)者來說，如果預(yù)期短期房價(jià)上漲幅度超過融資成本就投機(jī)買入，否則就賣出。因?yàn)槎唐趦?nèi)居民的收入和房租都比較穩(wěn)定，所以自住需求和投資需求都和房價(jià)反向變動(dòng)，而投機(jī)需求則表現(xiàn)出追漲殺跌特征。

　　三類需求帶來的不同影響

　　房地產(chǎn)市場三類需求者的行為方式不同，對(duì)房價(jià)的影響也不同。自住需求、投資需求和房價(jià)成反向變動(dòng)，房價(jià)上漲過快就減少購買使得房價(jià)下降，房價(jià)下跌就增加購買使得房價(jià)上升，所以具有穩(wěn)定住房價(jià)格的作用。而投機(jī)者采用追漲殺跌的行為方式，房價(jià)越是上漲就越是增加購買并引起房價(jià)進(jìn)一步上漲，房價(jià)越是下跌就越是加快拋盤并引起房價(jià)進(jìn)一步下跌，這就會(huì)加劇住房價(jià)格的波動(dòng)。

　　所以，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自住需求和投資需求帶來的是房價(jià)的穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這一方面體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，滿足了不斷提高居民居住水平的需要，另一方面房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展反過來促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長。而投機(jī)需求過度則會(huì)造成房價(jià)大起大落，投機(jī)需求上升時(shí)導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮，金融風(fēng)險(xiǎn)積聚；投機(jī)需求減退又使得房價(jià)跌到均衡價(jià)格以下，房地產(chǎn)業(yè)一蹶不振，影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場的泡沫，主要的是投機(jī)需求造成的。當(dāng)然，出現(xiàn)普遍的價(jià)格暴漲時(shí)，由于預(yù)期的作用，自住需求者也會(huì)超前消費(fèi)或者恐慌性消費(fèi)，投資需求者也會(huì)變成短期投機(jī)者。這幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重。

　　對(duì)癥下藥 遏制投機(jī)

　　針對(duì)不同的需求，宏觀調(diào)控必須采取不同的措施，總的方針是繼續(xù)鼓勵(lì)和引導(dǎo)自住需求，規(guī)范投資需求，遏制投機(jī)需求。

　　首先，銀行信貸必須對(duì)三類需求區(qū)別對(duì)待。個(gè)人住房按揭貸款是國家為了解決居民的住房問題提供的一項(xiàng)優(yōu)惠貸款，只有自住需求者能夠享受。對(duì)于自住需求來說，銀行信貸要繼續(xù)給予支持，但也要認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)的信貸審核制度，嚴(yán)格把居民的每月還貸額控制在購房者月收入的50%以下。為了解決虛開收入證明問題，應(yīng)該讓稅務(wù)部門出具個(gè)人繳納所得稅證明。所謂的隱性收入，不應(yīng)該作為得到按揭貸款的根據(jù)，因?yàn)榧词闺[性收入本身沒有法律問題，但所得者不繳納所得稅就是違法行為，違法行為怎么還可以當(dāng)成取得優(yōu)惠貸款的憑證?投資和投機(jī)需求不是以居住為目的的，一般不應(yīng)該給予按揭貸款。如果他們需要貸款，應(yīng)該按照商業(yè)抵押貸款操作，控制貸款年限，降低貸款成數(shù)，利率也應(yīng)該采用一般商業(yè)貸款利率。如果在信貸上嚴(yán)格區(qū)分三類需求，做好收入證明審核關(guān)，銀行把優(yōu)惠貸款只給予自住房需求者，既可以防止房地產(chǎn)泡沫，又不影響自住購房者的需求。

　　其次，稅務(wù)部門必須對(duì)三類需求區(qū)別對(duì)待。新房交易契稅的減免應(yīng)該只有自住房需求者享受。國家允許新房交易契稅減半征收，抵扣所得稅，是為了鼓勵(lì)居民購房，改善居住條件。但大量炒房者也享受了這個(gè)優(yōu)惠稅率，結(jié)果越是有錢炒房，越是可以多抵扣所得稅，這是明顯的劫貧濟(jì)富行為，不能體現(xiàn)稅收的公平性原則，這種不合理制度應(yīng)該取消。

　　此外，所得稅法應(yīng)該得到嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)房租收入和炒房所得強(qiáng)制征收所得稅。所得稅法明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)租賃所得和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)該繳納所得稅，但在實(shí)際操作當(dāng)中地方稅務(wù)部門以自愿申報(bào)為依據(jù)。既然勞動(dòng)所得要繳納所得稅，為什么炒房可以不繳所得稅?這既不能體現(xiàn)稅收公平原則，又助長了投機(jī)者的投機(jī)動(dòng)機(jī)。

　　總之，就算中央不再出臺(tái)宏觀調(diào)控的新政策，只要地方政府和商業(yè)銀行能將現(xiàn)有的法律法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行，就一定能把虛高的房價(jià)降下來，實(shí)現(xiàn)普通老百姓的住房夢(mèng)，也可以保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　作者：尹鋒 尹伯成

　　（來源：上海證券報(bào)）