供求關系逆轉 房價必然回歸

　　可以預計今年上海全年銷售量很難超過3000萬平方米。而供給方面，目前納入網上銷售的尚有1600多萬平方米存量，但今年下半年將有1000萬平方米經濟適用房和1500萬平方米商品房投放市場，同時目前還有近9000萬平方米的在建項目，這些在建項目中還會有相當部分轉化為下半年的供應量。上海樓市供大于求的情況目前已經很明朗，房價理應回歸價值。從產業發展的角度看，房價回歸有利于房地產業發展。

　　上海樓市經歷新一輪宏觀調控已有四個月的時間，期間，房地產界業內人士從冷眼旁觀到遲疑不決，最后是惶惶不安。而同時，市場進入冷清、低迷、萎縮狀態。在此背景下，上海樓市已迎來后調控時代，而作為市場多空爭論焦點的房價也確實進入到實質性的回歸時期。

　　供求關系逆轉的上海樓市

　　1、樓市在低迷中逐漸平穩

　　2005年6月，上海樓市在經歷了幾個月的低迷、冷清后，市場對后市預期逐漸有了更多的共識，無論從作為供給方的開發商，還是作為普通購房人的需求方，逐漸接受對后市較低的預期。實際上目前市場的活躍程度也在幾個月的考驗中逐漸平穩，無論是從成交面積還是從成交價格來觀察，近一兩個月中，這些數字都未呈現出劇烈的變化。上海富陽的地產分析師認為：這其中很大的原因是政策面的趨穩，相信后調控時代的上海樓市將在這種理性與清淡的氛圍中盤整一個不短的時期。

　　2、樓市后期銷售堪憂

　　據上海富陽研展部觀察，最近一個多月以來上海全市每天銷售商品房3萬平方米左右，銷售量基本保持穩定。而目前上海房地網上的可售面積已經超過1600萬平方米，且不考慮后期還將推出的供應量，按目前的銷售速度，僅此存量銷售完畢就需要500多個交易日，而且種種跡象表明，目前的銷售速度還將維持很長一段時期。另外，按照2005年6月上海市各環線及全區域的銷售速度，銷售完各環線內的住宅商品房供應量依次需要時間：全區域為15.6月；內環以內為22.6月；內中環為32.2月；中外環為21.3月；外環以外為11.7月。可以看出，這是一組驚人的數字，上海樓市后期的銷售將面臨巨大的考驗。

　　3、迎來樓市供大于求的時代

　　2004年全年上海銷售各類新房約3500萬平方米，而2005年1月1日到6月30日全市共銷售各類新房不到1200萬平方米。按目前情況，可以預計今年全年銷售量很難超過3000萬平方米。在供給量一面，目前納入網上的尚有1600多萬平方米，另外根據上海房地產主管部門公布的數據顯示，今年下半年上海將有1000萬平方米經濟適用房和1500萬平方米商品房投放市場，同時目前還有近9000萬平方米的在建項目，這些在建項目中還會有相當部分轉化為下半年的供應量。由此，上海樓市供大于求的情況目前已經很明朗，而這一情況短時期內將不會轉變，這也就意味著，上海樓市從此將實質性地進入供大于求的時代。

　　房價回歸 大勢所趨

　　1、從經濟規律看：房價理應回歸價值

　　房屋作為商品，其價格應該圍繞價值波動，并且從長期看應該是與價值相吻合，這是經濟規律。在2000年即本輪房地產高潮之初，上海商品房平均價格為3565元/平方米，而在目前這一數字達到8586元/平方米，增幅240%多，而同期上海GDP增長速度在10%--20%之間。

　　通過比較分析，我們認為，目前上海房價是高于本應與之相匹配的經濟價值的，并且，由于高企的房地產價格而產生的諸如商務成本、產業擠出等負面影響已經日益突出。房價理應回歸價值，這是經濟發展的必然規律與趨勢。

　　2、從產業發展看：房價回歸有利于房地產業發展

　　房地產業屬于經濟發展的輔助產業，只有保持與經濟發展相匹配才能真正對經濟發展起到推進作用。我們認為，目前這樣高的房價，很明顯已經與當前的經濟水平相脫節，房地產業對經濟發展的基礎、輔助作用已大打折扣。房地產業的發展需要健康的市場環境，脫離實際經濟水平的房價，首先可能醞釀金融風險；其次會牽制整體經濟的良性運行；此外，遠遠脫離價值的房價最終還會破壞市場機制，引發行業危機，導致房地產市場衰退。從產業長期、健康發展的角度考慮，目前上海樓市的房價回歸理性是很必要的，是大勢所趨。

　　3、從市場需求看：期待房價回歸

　　上海富陽的市場調研表明，在過去的2005年6月，一些開發商降低價格入市，其中絕大多數取得了相對較好的效果，交易量大增，市場反應較好；而那些死守價格堡壘的樓盤則依然冷清，有價無市，這表明市場對降價是很認同的，市場需求在期待房價的回歸。實際上，無論是自住需求還是投資需求，房屋最終是要回歸到其居住的本質屬性上來，只有消費者買得起的房屋才會有市場，房屋交易才能恢復活躍，房地產行業才能健康長久的發展。（來源：上海證券報）