房地產(chǎn)市場呼喚再認識

　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不像以前理解的那樣簡單，早已突破了流通和服務兩大功能，目前的房地產(chǎn)熱是全球性現(xiàn)象，其成因已超越原有經(jīng)濟理論解釋的范圍。

　　房地產(chǎn)市場的種種新變化，要求我們從經(jīng)濟發(fā)展的大背景出發(fā)，對房地產(chǎn)市場進行新的理解、新的詮釋。房地產(chǎn)市場呼喚再認識。

　　短期炒作股市化

　　眾所周知，房地產(chǎn)就是不動產(chǎn)，價值又高，單筆交易額動輒百萬、千萬，買賣、轉讓理應慎之又慎。然而，當今的房地產(chǎn)交易卻是異常火爆，短期炒作頻繁。素以精明聞名的上海人，上菜場買菜也要挑挑揀揀，討價還價。買房子卻成了搶到籃里就是菜，房子都沒見著就敢下單付錢，甚至連圖紙、黃泥地都敢大膽買進。這種狂搶籌碼的景象多年以來似乎僅僅出現(xiàn)過兩次，除了1990年代初期的股市，就是近兩年的樓市。坊間流言頻傳，不懂樓市ABC的老太太，炒樓炒得盆滿缽滿，而所謂的業(yè)內(nèi)人士卻屢屢踏空。這樣的故事幾乎就是昔日股市的再版，莫非樓市也要克隆股市，上演一場最后的瘋狂?

　　樓市的種種怪象與股市如出一轍。透支炒股早就被股市叫停，但同為信用交易的所謂按揭卻是炒樓之常規(guī)武器。套用股市伎倆狂炒房地產(chǎn)，強行將房地產(chǎn)市場股市化，凸現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的表層矛盾。然而樓市終非股市，住房的主要功能是居住而不是投資，更不是投機。房地產(chǎn)市場不會演變?yōu)橘Y本市場，炒樓風險也絕不亞于炒股。

　　房地產(chǎn)固有的流動性風險，使其變現(xiàn)的難度比股票大得多，在房地產(chǎn)市場里玩擊鼓傳花的游戲，要全身而退不會像股市那樣僅需搶跑道獨門武功。萬一不幸淪為負資產(chǎn)一族，其痛，也許甚于股市打穿族。打穿族的下場只是掃地出門，負資產(chǎn)的包袱卻是背不動又甩不脫。

　　市場運作金融化

　　房地產(chǎn)市場運作依賴于金融，這早已不是秘密。不說早些年一些所謂的房地產(chǎn)大亨都玩空麻袋背米把戲，連買地皮的錢都出自于銀行，就是到現(xiàn)今，即使是循規(guī)蹈矩的開發(fā)商對銀行資金的依存度也往往高達百分之六、七十。

　　樓市消費者同樣依托于銀行貸款，盡管有實力買房的多為先富起來一族，但不需要、不屑于貸款的并不多見。就連席卷全國的溫州炒房團，也是利用貸款的乘數(shù)效應炒作樓盤的。統(tǒng)計顯示，溫州人購房的銀行貸款比例遠遠超出市場的平均水平。

　　樓市的金融化運作已是普遍現(xiàn)象，前面所提到的股市化短炒就是其表現(xiàn)之一，而且青出于藍勝于藍，樓市也有自己的金融原創(chuàng)產(chǎn)品，比如轉按揭。

　　對于房地產(chǎn)與金融的緊密關系，一般都理解為：房地產(chǎn)市場交易各方，包括賣房的、買房的、炒房的，都離不開金融的支撐，而且融資渠道單一，局限于銀行貸款；同時，房地產(chǎn)也成為銀行的最大客戶和優(yōu)質資產(chǎn)，成為銀行存款膨脹的泄洪區(qū)。其實，在上述表象的背后是，房地產(chǎn)市場充當了金融的減壓器，近年來大量吸收了銀行超量發(fā)行的貨幣，這就是房價持續(xù)上漲的合理解釋之一。

　　成也蕭何敗也蕭何。房地產(chǎn)與銀行互相之間高度依存，在市場上升階段確能產(chǎn)生雙贏的美妙格局，但伴隨房價上漲的是風險的不斷積聚。從某種意義上說，房地產(chǎn)風險和金融風險的關系猶如雞和蛋，或者干脆就是硬幣的兩面，互為因果，難辨先后。

　　但是，當房地產(chǎn)風險有可能轉化為金融風險時，其結局只能是將風險再度轉移回房地產(chǎn)市場，以致房地產(chǎn)市場長期陷于調(diào)整、甚至低迷的狀態(tài)。日本東京等地區(qū)房地產(chǎn)市場的興衰起伏，殷鑒不遠。這是房地產(chǎn)和金融在現(xiàn)代市場經(jīng)濟體系中所處的不同地位、所起的不同作用決定的，這也是房地產(chǎn)市場面臨的中觀層次的矛盾。

　　目前國內(nèi)正在探索的房地產(chǎn)融資渠道多樣化，并不會改變市場體系的格局，相反將進一步促進房地產(chǎn)市場運作的金融化，金融對房地產(chǎn)市場的波動和走勢將更為敏感，金融對房地產(chǎn)市場的制約作用也將更為明顯。

　　市場主體全球化

　　都說經(jīng)濟全球化是大趨勢，可是房地產(chǎn)市場的主體早已實現(xiàn)了全球化。當大量的中國產(chǎn)品還在苦苦尋找走出國門之路時，門戶大開的房地產(chǎn)市場卻迎來了滿世界的投資者和投機客。在高端市場，非本地居民逐漸占取上風，成批量的大進大出幾乎成為非本地居民的專利。然而像上海那樣的國際大都市畢竟地域有限，在資本大鱷眼中僅是彈丸之地，或者用股市語言來說，上海樓市是優(yōu)質小盤股，進入樓市的資金量過大，市場走勢必然是飆升狂跌、大起大落。

　　市場主體已經(jīng)全球化，市場資金來自全國各地，甚至是國際游資，但房地產(chǎn)本質上只是一個區(qū)域性市場，全球化和區(qū)域性的矛盾導致供需失衡，從長期看，則是高度流動的過剩資本與不可再生的土地資源之間的失衡。

　　土地資源稀缺，是我國大城市樓市的軟肋，也是制約城市發(fā)展的最重要的因素之一，政府高層對此早就提出警示。上海連續(xù)兩年的政府工作報告都強調(diào)了土地資源對經(jīng)濟發(fā)展的制約作用，去年底提出的影響上海發(fā)展的兩大瓶頸--郊區(qū)的土地、市區(qū)的動遷，其核心都是土地稀缺。而國內(nèi)某些省市早就將十五計劃的土地指標全數(shù)用完。我國的人地矛盾普遍存在，去年開始的本輪宏觀調(diào)控，首次把土地作為宏觀調(diào)控的主要手段之一，而緊縮銀根、地根兩大利器對房價產(chǎn)生了反向刺激作用。今年國家宏觀調(diào)控的矛頭再次對準了房地產(chǎn)市場，解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，成為當前加強宏觀調(diào)控的一個突出任務。

　　房地產(chǎn)市場的矛盾折射出我國宏觀經(jīng)濟的結構性矛盾，而人地矛盾是房地產(chǎn)市場的本源性矛盾，這是房地產(chǎn)市場長期面臨的深層次矛盾。

　　綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不像以前理解的那樣簡單，早已突破了流通和服務兩大功能，目前的房地產(chǎn)熱是全球性現(xiàn)象，其成因已超越原有經(jīng)濟理論解釋的范圍。

　　房地產(chǎn)市場的種種新變化，要求我們從經(jīng)濟發(fā)展的大背景出發(fā)，對房地產(chǎn)市場進行新的理解、新的詮釋。房地產(chǎn)市場呼喚再認識。

　　作者：華曉

　　（來源：上海證券報）