|
價格漲跌本是市場的客觀規(guī)律。從來就沒有只跌不漲的樓市，也不會永現(xiàn)只漲不跌的行情。當下高位運行的樓市，本身就是近年來部分投資客大肆炒作的后果，如今政府堅持民生需求，加以調(diào)控，如能遏制房價狂漲勢頭，引導樓市理性回歸，撇去泡沫，化解風險，正是民意所在，規(guī)律使然。
在城市住房自有率較高的情況下，房價下跌，往往意味著市民的家庭資產(chǎn)縮水。然而
，房價下跌，究竟是誰受損，又是誰得益，難道真的是大多數(shù)人破財，而少數(shù)人獲利嗎?
今年以來，中央和地方的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相繼出臺，一路狂奔的房價有所收斂，市場呈現(xiàn)觀望僵持態(tài)勢，甚至出現(xiàn)小幅回落的個案。對此，市民百姓紛紛拍手叫好，但也有人提出質(zhì)疑，認為房價只能漲不能跌，房價下跌將損害大多數(shù)人的利益。誠然，樓市調(diào)控是柄雙刃劍，其在打擊投機炒作、消退市場風險的同時，可能導致房價回歸，從而影響市民的房產(chǎn)市值，尤其在城市住房自有率較高的情況下，房價下跌，往往意味著市民的家庭資產(chǎn)縮水。然而，就算玩一把零和游戲，有失必有得，有損必有益，房價下跌，究竟是誰受損，又是誰得益，難道真的是大多數(shù)人破財，而少數(shù)人獲利嗎?樓市調(diào)控住房困難戶將是受益者
住房既是必需的生活資料，又被現(xiàn)代社會充作投資品，房產(chǎn)已成為市民最大的家庭資產(chǎn)。但是，作為投資品的房產(chǎn)，其價值已被虛擬化，房產(chǎn)縮水并不簡單地等同于實際利益受損。更何況房有大小之分，更有平房豪宅之別，家有房產(chǎn)，并不等于家有恒產(chǎn)。樓市調(diào)控，究竟將調(diào)控多少人的利益，究竟動了誰的奶酪，還應(yīng)以事實為準，讓數(shù)據(jù)說話。
以上海為例。據(jù)上海市統(tǒng)計局城鎮(zhèn)居民基本情況調(diào)查系列報告披露，目前在上海，七成城鎮(zhèn)居民家庭擁有自己的住房。其中，房屋產(chǎn)權(quán)屬于商品房(含經(jīng)濟適用房)的占29.2%，售后公房(購買了所租賃的公房)占36.2%，自建或原有私房的占4.1%。另外三成居民家庭居住在租賃房屋中，其中，租賃公房的占27.4%，租賃私房的占2.7%。上海住房自有率較高，但居住水平并不很高，全市居民家庭住房建筑面積在70平方米以上的占30%，擁有2套以上住房的占21.7%，需要改善居住條件的占大多數(shù)。
假如樓市調(diào)控而導致房價下跌，市民的損益得失迥然不同：
1、居住水平不高、有改善住房意愿的市民是受益者
在上海，居住在售后公房、租賃公房以及租住私房的居民家庭將近七成，其住房平均建筑面積50平方米左右。因此每次調(diào)查，有改善住房意愿的家庭的數(shù)量總是居高不下。如果調(diào)控政策能抑制住持續(xù)上漲的房價，甚至令房價小幅下滑，對這些家庭而言無疑是利好消息。與這些家庭當前的收入來比，房價已高得離譜，居住條件的提高只能寄希望于樓市的平穩(wěn)，房價越低，實現(xiàn)目標的希望越大。
2、住房水平到位的家庭，所謂受損的僅是數(shù)字財富
擁有1套住房的家庭中，有少數(shù)居住水平已經(jīng)到位，中短期內(nèi)不會購房。對這些家庭而言，住房雖說是家庭最大的一筆財富，但住房的使用功能和使用價值仍然是第一位的。因此，他們對房價的漲跌并不是很關(guān)心，漲了，固然高興，但只是心理慰藉，并不能兌現(xiàn)成現(xiàn)金；跌了，也不著急，數(shù)字財富，來去由之。
3、2套以上住房的家庭，縮水的是溢價
如果房價真的因本輪調(diào)控而撇去泡沫，真正利益受損的主要是擁有2套以上住房的家庭，比例并不會很高。然而對他們而言，主要也是抹掉一些溢價而已。道理很簡單，作為先富起來一族，購房也是最早的，以前買房成本很低，房價的連年上漲，送他們進入百萬富翁、甚至千萬富翁的行列，抹掉一些賬面利潤，應(yīng)該不會大傷元氣。至于這兩年賺得盆滿缽滿的房產(chǎn)炒家，久戰(zhàn)商場，終有失手之時，減去一些浮財，吐出一些暴利，理應(yīng)是兵家之常事。
綜上所述，本輪樓市調(diào)控如能矯正扭曲的房價，可能從中受益的居民家庭將達70%以上，可能由此而造成房產(chǎn)縮水的僅在20%左右，縮掉的主要也是近年來的房產(chǎn)升水。真正可能虧掉本錢的其實是少之又少，除非他們是在房價大漲以前從沒買過房產(chǎn)，樓市飛漲時又在高位入市，購買了2套以上的住房而成為套牢一族。房產(chǎn)縮水縮掉的是虛高的增值
毋庸諱言，假如房價下跌而導致家庭資產(chǎn)縮水，涉及的對象主要是高收入群體。調(diào)查顯示，上海居民住房面積與收入水平成正比，高收入家庭的住房面積高出全市平均水平的50%以上，擁有兩套以上住房的也集中在高收入家庭。而且，與收入對應(yīng)的是住房類型各不相同，大多數(shù)高收入家庭擁有的是商品住房，中等收入家庭擁有售后公房的比重最高，而低收入家庭租賃公房比重最高。
住房、收入的正相關(guān)性已是我國的普遍現(xiàn)象。近年來的一些調(diào)查表明，高收入導致住房高水準，相對應(yīng)的是，住房高水準又導致家庭資產(chǎn)快速增值，房屋資產(chǎn)已經(jīng)是導致我國貧富差距擴大的最主要的因素。據(jù)中國社科院經(jīng)濟研究所2002年的家庭調(diào)查，我國城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)總值中，房產(chǎn)占的比重最高，達64.39%，占第二位的是金融資產(chǎn)，僅為25.92%，其它資產(chǎn)的比重更低。而且家庭的各類財產(chǎn)中，房產(chǎn)的分布是最不均等的，其擬基尼系數(shù)(集中率)為0.4989，起著擴大家庭財產(chǎn)不均等程度的作用。將人均財產(chǎn)按十等分組進行分析，人均財產(chǎn)最少的10%的人口，其房產(chǎn)凈值是負數(shù)，即其房產(chǎn)總值還抵償不了尚未償還的住房債務(wù)；人均財產(chǎn)最少的60%的人口，僅擁有25.06%的房產(chǎn)；而人均財產(chǎn)最多的20%的人口，卻擁有52.36%的房產(chǎn)，其差距及由其帶來的負面影響令人深思。
調(diào)查還表明，近年來，受房價上漲等因素的影響，居民家庭的房屋資產(chǎn)迅速增值。自1995年至2002年，我國城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)凈值的實際增長率為396.3%，年均增長率為25.7%，是各類財產(chǎn)中增長最快的。而本輪房價實際是自2002年才進入飆升行情，由此可推斷，當前居民房產(chǎn)分布不均等現(xiàn)象日益突出，由房產(chǎn)導致的貧富差距越來越大。
價格漲跌本是市場的客觀規(guī)律。從來就沒有只跌不漲的樓市，也不會永現(xiàn)只漲不跌的行情。當下高位運行的樓市，本身就是近年來部分投資客大肆炒作的后果，如今政府堅持民生需求，加以調(diào)控，如能遏制房價狂漲勢頭，引導樓市理性回歸，撇去泡沫，化解風險，正是民意所在，規(guī)律所然。為什么，房價只能漲不能跌呢?
房價狂漲，對富裕家庭而言，是飛來的橫財；但對占多數(shù)的經(jīng)濟、住房條件較差而盼望改善居住條件的家庭而言，則意味著住房夢漸行漸遠。如果將城市居民家庭簡單地分為房產(chǎn)富裕家庭和房產(chǎn)貧困家庭，那么本輪房價瘋漲，貧困家庭更多地承受了成本，而富裕家庭更多地享受了成果。房價如能回歸本應(yīng)有的理性，富裕家庭回吐些獲利，反哺貧困家庭，無論對經(jīng)濟和諧還是社會和諧，都是一種合理的選擇。
當今的社會，已客觀形成了不同的利益群體，房價的漲跌，對不同群體的影響差別很大，首當其沖的當然是房地產(chǎn)開發(fā)商及其相關(guān)利益群體。不同的群體各自表達利益訴求本是很正常也很正當?shù)模档米⒁獾氖牵鮿萑后w相對而言尚缺乏話語權(quán)，有些掌握話語權(quán)的貌似社會公正的代表，代言的卻是強勢群體的利益。聽他們講故事，先得學一學窮人的經(jīng)濟學。
作者：華曉
（來源：上海證券報）
| 
