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上海4月份新房成交量比3月減少35%，交易的萎縮一目了然，市中心區尤其明顯。目前上海眾多在售樓盤售樓處也反映了同樣的信息，來看房的人遠不及以前。不過，交易量雖然大幅下滑，但成交價格卻是出奇的穩定，這也是目前買賣雙方博弈的過程。當前購房者觀望心態非常普遍，有為數不少的購房者推遲購房計劃一年以上。與此同時，開發商推盤的數量與規模上也大幅減少，開發商在開盤考量上的觀望不定，這也是對市場前景無法確定的一種反映。那么，該如何判斷上海樓市的前景?
1、短期觀望氣氛將持續
在短期內，具體說是半年以內，市場不景氣狀況將會持續，直到新的市場預期形成。在此期間，由于市場買賣雙方處于博弈階段，都不會輕易作讓步。因此，這種不景氣的局面很難被打破，除非出現特別的刺激因素，導致市場雙方預期發生大的轉變，否則，一方獨自先行動打破平衡都會導致自身利益損失，而另一方獲益，而這最終還將可能加速市場崩潰，這是任何一方都不愿意看到的。在以后的幾個月里，如果沒有相關的調控政策跟進，那么效用將被大大降低，甚至被消化，市場預期將發生逆轉。
2、市場將在對后續性政策的不斷期待中穩步著陸
在當前的觀望氣氛中，市場雙方都在期待市場政策，尤其是政府調控政策的明確化，從而形成對市場新的、更準確的預期。
目前，市場的調控者本身正是希望達到這樣一種目的，讓高漲的市場在這一過程中平穩著陸，實現軟著陸。期間，可能會有一些后續性的政策措施出臺，但都是漸進性的，在此以后，市場雙方還會期待下一次后續性調控政策的出現，直至市場預期徹底明朗化，而在市場不斷期待后續性政策的過程中，市場調控的目的最終實現--穩步著陸。
3、后續性政策將伺機而動
相信在未來的兩三個月里，后續性的調控政策將會伺機出臺，從而保持政策的連貫性，達到調控的最終目的。當然調控的時間跨度可能延長，漸進地為樓市降溫，這也是實現軟著陸的必需過程。
其中，最難把握的還是政策措施出臺的時機，做到不溫不火，使市場朝著穩步回落的方向發展，恰當的調節時機的選擇依賴于管理層對市場趨勢的分析，這對政策效果有著直接的意義。
4、業內企業將在觀望中分化淘汰
在當前市場觀望的過程中，房地產開發企業必然會形成兩股分化趨勢，一部分優質的開發商和代理商將順利挺過這一不景氣時期，其競爭力將得到全面的體現，并增強自身實力，以前那種僅憑借良好市場環境，皇帝女兒不愁嫁的時代將一去不回。
在過去上海房地產價格高漲的幾個年頭里，只要有產品就不愁賣不出去，在這種情況下，市場將企業寵壞，使企業的競爭力退化殆盡。在今后一段時期的觀望氣氛中，競爭力對企業的生存顯得尤為必要，大浪淘沙，優勝劣汰，這也是優化行業的過程。
5、房地產市場中長期仍然看好，但瘋漲局面難以重現上海富陽的房地產分析師認為，中長期內對上海樓市的展望應更多地寄希望于上海整體經濟的景氣狀況以及城市發展狀況。目前，業內人士對上海市中長期的這種預期有著較多的共識，大家對上海美好前景都有著共同的期望，當然，樓市投資者會將此期望融于上海樓市的前途之中。
可以想見，目前的這種觀望氣氛在兩年后必將結束，屆時市場將徹底明朗化，面臨房地產新一輪的發展周期。但是，基于市場經過的這種盤整后，市場機制被優化，企業與消費者將以更理智的態度對待房地產市場，過去那種瘋漲的市場局面將難以重現。
作者：上海富陽物業咨詢公司研發拓展處
（來源：上海證券報）
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