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按揭并不適合所有人
買房子吧，每個月租房也要一千多元，拿著這筆錢做按揭，也能買一套不錯的房子了，幾十年之后，這房子就歸你了。不知道有多少人是聽了這句話，頭腦一熱就買了房。今天花明天的錢，提前消費獲得了不容置疑的認同。于是，按揭買房成了許許多多人的一致行為，不買房成了落伍的標志。其實，按揭買房并不適合所有人。
許多城市家庭里6個人買一套房，成為既定的事實。小倆口所有的積蓄，加上雙方父母的養(yǎng)老錢，只為了能交上一套新房的首付。在接下來的很多年內，還要承擔著每個月幾千元的月供。父母總會老，難免會生病，后輩也可能跳槽甚至失業(yè)，孩子總是要生，生出來就要吃要喝，對于未來這些可能需要的花費，房子卸去了許多年輕家庭最后的一點應付能力。于是，生活的開支被盡可能地壓縮，生育的計劃被一再地擱置，所有的業(yè)余愛好都變成一種奢侈，不敢跳槽，不敢創(chuàng)業(yè)，甚至不敢和老板提起加薪的事。
為了一套房子，除了這些付出的代價外，你還將面對加息的風險、持有成本的提高和樓市本身的風險。
租房的日子也很幸福
許多人認為，住在屬于自己的房子里，才會真正有家的感覺。一種必須澄清的理念是，買房是改善居住條件的途徑，租房也是一條途徑。當租賃成為一種常態(tài)，生活就不會因為租房而變得不幸福。
從一些發(fā)達國家和地區(qū)的現(xiàn)狀來看，并不是每個人都有必要買一套房子的。在一些發(fā)達國家，長時間租房住的人也非常多。在他們看來，病了有醫(yī)療保險，老了就住到養(yǎng)老院去，能享受的時候就盡情享受，何必為了一套房子累死累活。《欲望城市》中的凱利就是這樣。把她所有買鞋的錢加在一起足夠支付房子的首付，可她卻從來沒動過這個念頭。
租房，不僅是一種生活態(tài)度，也是一種理財之道。他們不是投資客，他們是只有一套房子自住的普通人家，但如今他們中的一些人毅然決定賣掉自己僅有的一套房，開始顛沛流離的租房生涯。他們住在別人的房子里，用賣掉房子賺來的錢做自己想做的事。他們說：生活，不應該被房子困住。
賣掉房子租套房
兩個月前，在妻子看來，宋國強的想法似乎還有點大逆不道--他要把自己家僅有的一套房子賣了，然后去租房住。2001年初，剛畢業(yè)的宋國強和女友(現(xiàn)在的妻子)來上海工作，他們在外環(huán)線附近租了套房。2002年，買了一套126平方米的三房一廳，總價40.32萬元，在父母的幫助下他們首付了10.32萬元，貸款30萬元15年，每月還貸2380元。
其實，宋國強當初的想法很簡單：上海房子連續(xù)多年上漲，對于像他這樣的工薪族來說，再買一套自己心儀的房子至少在目前不太現(xiàn)實。那么，即使自己的房子哪怕漲到300萬元，如果一直自己住的話，漲與不漲對這個家庭來說可能都沒有太大的實際意義。但是如果把自己的這套房子賣掉，手頭就立即有了一筆流動資金可以靈活運用了。
為了說服妻子，宋國強仔細算了一筆賬：如果現(xiàn)在把房子以120萬元售出，并提前還清銀行剩余貸款約23萬元，則剩余97萬元，即使保守一點存入銀行，按現(xiàn)在5年期存款每年收益3.6%計算(利息稅先忽略不計)，每年利息34920元，5年利息是34920×5=17.46萬元，加上5年來原本用于存入銀行還貸的款2410×12×5=14.46萬元，減去5年來用于租房錢3500×12×5=21萬元(3500元可以在地段很好的地方租一個很舒適的全裝修全配二室二廳)，5年后總資產應是(120-23+17.46+14.46-21)萬=107.92萬元。
如果房子不出售，繼續(xù)還貸，5年用于還貸的款是(2410×12×5)萬=14.46萬元(有約一半是還本金，一半是利息，未計算利率變動因素)。5年后欠銀行本金約23-(14.46/2)=15.77萬元，5年后，房子如果維持現(xiàn)在的這個價位120萬元，5年后總資產應是(120-14.46-15.77)萬=89.77萬元。
不算不要緊，這一算還真把妻子給算楞住了。宋國強趕緊趁熱打鐵，怕光是數(shù)字還不夠說服力，又給妻子來了個風險分析：如果這5年內上海房價下跌，房子也舊了，不好出手了，那就虧大了。如果5年內房價繼續(xù)上漲，要達到總資產有107.92萬元，這套房就必須漲到138.15萬元，漲幅是15%，但誰敢保證5年后這么舊的房子還值138.15萬元?當然，如果5年內租金也大幅上漲，那租房成本也會增加，5年內3500元每月的租金能租到好房子嗎?答案是能--現(xiàn)在就可以簽一個5年期的租房合同。
就在算賬過程中，妻子的臉上漸漸地陰轉多云接著放晴了。算到最后，她賣房的心情竟然比宋國強還要迫切。于是，夫妻兩人將現(xiàn)在的房子以120萬元價格出手。現(xiàn)在夫妻倆在公司旁租了一套房，每天上下班只需步行--凈賺60多萬元，他們知足了。
買房有時還不如租房
租房不如買房，曾是幾年前普遍流傳的口頭禪。幾年的耳聞目睹，使許多人似乎誤認為，買房一定比租房劃算。大家不再計算買房、租房到底誰劃算，甚至將買房當做滿足居住需求的惟一手段。有個朋友買了套房，每天卻要花兩個小時上班，還說買的房子特值。難道時間和路費不是購房成本嗎?
近日國內某知名金融公司發(fā)布的房地產抽樣調查分析報告顯示，目前國內購房成本或月供已超過租房成本，即買房不如租房。
李先生在上海內環(huán)地區(qū)租了一套兩室一廳的房子，月租金為3000元，房子售價為100萬元。李先生已經有了部分積蓄，足以付這套房子的首付款。
他現(xiàn)在考慮的問題是，是否應該把這套房子買下來。如果房價繼續(xù)上漲，這筆投資當然劃算。
如果李先生買房，他的成本實際有兩部分：一是按揭貸款的利息支出，二是購房相對于租房的機會成本，即首付款的存款利息損失。
若以30%的首付比率、6.12%的按揭貸款年利率，以及1年期存款實際利率1.8%計算，李先生按揭貸款的年利息支出為700000×6.12%=42840元，首付款的年利息損失為300000×1.8%=5400元，年購房成本總計為48240元。
而他目前年租金為36000元。購房成本/租金比率為1.44，說明目前的房價持續(xù)上漲的空間有限，李先生應該租房。
即使購房成本低于租金，由于貸款購房不僅需要付息還需要還本，因此投資者購房時必須考慮月供/租金比率。
經過咨詢，李先生發(fā)現(xiàn)，如果自己交納首付30萬元，余下的70萬元通過按揭貸款并以等額本息還款的方式分20年付清，他每個月要支付本息約5063.60元；即使分30年付清，他每月還要支付月供款約4251元。其月供/租金比率高達1.69。
也就是說，如果李先生將買來的房子重新出租出去，每個月仍然入不敷出。從這個角度看，李先生還是應該租房。
作者：凌波
（來源：上海證券報）
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