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自6月1日起實(shí)施對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易全額征收營(yíng)業(yè)稅，因而這一天被業(yè)內(nèi)人士稱之為6·1大限。
6月2日，上海網(wǎng)上二手房顯示：二手房源掛牌套數(shù)一舉突破萬套大關(guān)，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的10024套，掛牌面積也達(dá)86.74萬平方米。其中，出售掛牌套數(shù)8825套，出租掛牌套數(shù)1150套，差價(jià)換房掛牌套數(shù)49套。這一系列數(shù)據(jù)反映了6月1日樓市新政實(shí)施第一天的市場(chǎng)實(shí)況。據(jù)
統(tǒng)計(jì)，網(wǎng)上二手房在5月31日的掛牌套數(shù)大約是9700多套，短短一天后就激增了300多套，創(chuàng)造了10024套的紀(jì)錄。而在此之前，網(wǎng)上二手房的掛牌房源一直維持在8000套左右的水平，日增加量一般僅為百套左右。自5·11樓市新政頒布后的20個(gè)日子里，上海市整個(gè)二手房市場(chǎng)依舊活躍。賣家拋盤踴躍，買賣雙方冀望在新政正式實(shí)施的6月1日前成交，整個(gè)上海的二手房日成交量一直維持在千套左右的水平，高于去年日均成交700-800套的水平。有關(guān)人士透露，僅僅5月31日這‘倒計(jì)時(shí)’的最后一天，二手房成交1600多套。
與網(wǎng)上二手房迥然不同的景象是，房產(chǎn)中介生意難做、成交量下跌，上海的一些中介公司的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)難以為繼了。有消息說，一些中介公司開始大量裁撤門店和員工，好一點(diǎn)的企業(yè)也開始大幅度降低員工的薪金。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，上海房屋中介行業(yè)將在6月份開始全線虧損。
以上反映的是上海一地的情況，那么全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又有怎樣的變化呢?
建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰6月2日在2005房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與調(diào)控政策報(bào)告會(huì)上指出，隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行已出現(xiàn)積極變化。
劉志峰說，從部分城市情況看，5月份以來商品住房成交量明顯下降，價(jià)格上漲趨緩，部分城市有所下降；二手住房掛牌量明顯增加，成交量也因6月1日起調(diào)整營(yíng)業(yè)稅政策而短期內(nèi)明顯增加。遏制投機(jī)炒作效果初步顯現(xiàn)。消費(fèi)者觀望心態(tài)濃厚，購房行為漸趨理性，一些地區(qū)新開盤項(xiàng)目不再出現(xiàn)過去排隊(duì)購房的場(chǎng)面；部分原準(zhǔn)備短期轉(zhuǎn)手住房的投資者，開始轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期出租。
劉志峰表示，這些調(diào)控效果還只是初步的，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的變化更多反映的還只是心理預(yù)期的變化，房?jī)r(jià)漲幅總體上還處于高位。
劉志峰說，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性差異。一些投資投機(jī)性需求量較大、供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲較快的東部沿海和內(nèi)地部分中心城市，特別是近期措施得力的地方，政策效應(yīng)表現(xiàn)得更加明顯些。
讓我們?cè)倩仡^來看上海樓市，在網(wǎng)上二手房放量的同時(shí)，一手樓市也出現(xiàn)了新的情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年1-5月，上海一手房登記成交847萬平方米，而去年同期是1042萬平方米，同比下降18.7%。特別是新政頒布以來，網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，每天成交套數(shù)大約在兩三百套，不及去年同期七八百套水平的一半--一手房市場(chǎng)進(jìn)入盤整階段。今年4月供求關(guān)系開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)：預(yù)售量達(dá)到263萬平方米，而成交量?jī)H為159萬平方米，成交量是供應(yīng)量的6成左右。
從整個(gè)市場(chǎng)來看，買房人的心態(tài)從火爆搶購轉(zhuǎn)為理性觀望，格局從賣方市場(chǎng)正轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)；房?jī)r(jià)上漲過快的態(tài)勢(shì)得到控制；房貸增長(zhǎng)比例回落。
值得注意的是，政府近期的密集出招，是對(duì)過去漲速過快的房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。但如果房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)快速下跌的苗頭，各地政府同樣也會(huì)采取調(diào)控措施。因?yàn)榉�(wěn)定房?jī)r(jià)是此次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控的主題詞，大幅波動(dòng)是難以接受的。
6月1日起實(shí)行的房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅新規(guī)
個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅；將購買超過2年(含2年)的、符合地方公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)；將購買超過2年(含2年)的住房對(duì)外銷售，不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策，即按售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
什么樣的住房算普通住房?
七部委對(duì)普通住房的定義：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各地要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。
北京普通住房標(biāo)準(zhǔn)：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。將北京劃分為10個(gè)土地級(jí)別并明確了相應(yīng)的住房平均交易價(jià)格，一級(jí)至五級(jí)土地，住房平均交易價(jià)格從11068元/平方米-5462元/平方米不等。六至十級(jí)土地住房平均交易價(jià)格則按六級(jí)執(zhí)行，為4526元/平方米。
住房平均交易價(jià)格依據(jù)上年住房平均交易價(jià)格確定，每年公布一次。
廣東普通住房標(biāo)準(zhǔn)：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下(含1.2倍)。
地級(jí)以上市可根據(jù)本地實(shí)際，在上述標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上對(duì)單套住房套內(nèi)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上浮，但上浮幅度不得超過10%，并必須報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。
杭州普通住房標(biāo)準(zhǔn)：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。
南京普通住房標(biāo)準(zhǔn)：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上；單套建筑面積在144平方米(含144平方米)以下；實(shí)際成交價(jià)格在同類區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍以下(含1.44倍)。
南昌普通住房標(biāo)準(zhǔn)：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同類地段商品住房平均價(jià)格1.2倍以下的住房，均視為普通商品住房。《標(biāo)準(zhǔn)》將南昌城區(qū)普通商品住房分為四類不同的地段，其中位于主城區(qū)的一類地段普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為3600元。
作者：舟逡
（來源：上海證券報(bào)）
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