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美國房地產市場和住房政策掃描之三
編者的話：由于上周稿擠，俞堅先生的《美國房地產市場和住房政策掃描》連載文章暫停一期，該連載前兩篇請見本報4月30日、5月14日10版。
合作公寓降低了城市居民居住費用
大量價格和租金相對便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住費用。美國奉行市場機制，除了基本和健全的社會保障體系外，并沒有住房補貼或者廉價房之類的優惠和福利政策。但是美國通過居住法及租金控制政策，限制租金年增長率(不能超過某一限度)，一定程度上緩和了房價上漲和住房矛盾。
租金控制政策也是美國中低端市場較難投機炒作的重要原因。另外政府還通過法案直接對某些區域和公寓實行租金控制(RENTCONTRAL)，雖然這種情況大部分由歷史原因造成，但是使得租戶，尤其是長期租戶，獲得很大的租金優惠。不過這些房屋不能轉租，如果原來承租人的子女不能繼續承租，投資商就馬上收回大幅加價后出租。
據最新統計，紐約和舊金山公寓每月租金平均價格達到2500美元，費城和明尼阿波拉斯則剛剛超過1000美元(由此可見，美國不同城市租金價格差異很大)。目前曼哈頓最普通的公寓50平米獨居室(STUDIO)月租金大在200-1500美元，80平米一居室在1500-2000美元，100平米二居室在2000-2500美元。如果換成皇后區，租金可以便宜將近一半。目前美國城市中租房家庭比例依然高達40%以上。2000年全美擁有自己住房的家庭比例是60%，其中白人是72%，黑人和西班牙裔是43%，華裔和亞裔比例在80%以上。
除了合作公寓，以前提到過的三家庭，六家庭等家庭式公寓，也是出租市場的重要房源。一般來說，三家庭每層一個家庭：六家庭每層兩個家庭，業主自己占據一個單位其余出租，業主自己或者聘人管理公寓。這是一種專門為個人投資而建設的物業形態。雖然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是為了保留長期租戶，減少租戶變動帶來的損失，家庭式公寓一般比合作公寓的租金便宜一些，投資者希望通過長期穩定的租金獲得投資回報。
自己動手 改善住房
美國郊區和鄉村的住房情況與中心城市有所不同。除了外來人口比較多的大學所在地和城鎮外，郊區和鄉村絕大多數的居民擁有自己的豪斯。美國土地價格和建材價格相對便宜，人工費用卻很高，豪斯價格中人工約占一半。所幸的是美國廣大鄉村，很多家庭喜歡自己蓋房，男女老少加上親戚朋友幫忙。美國95%的豪斯是全木框架結構(FRAME)，很少需要大型設備，建材市場上更是從圖紙、工具到各種建材應有盡有，大大簡化了造房程序和難度，使低收入家庭能夠自己造房，降低成本。
另外美國豪斯的日常維護維修，以及更新擴建都是居民自己動手的。
購房和還貸壓力較小
美國房價總體水平較低，使得美國人尤其是非中心城市居民的購房和還貸壓力相對較小。
1997年美國家庭購買房子價格中位線是159000美元，其中首次購房家庭是135400美元，再次購房家庭是178700美元；平均每月支付銀行還款是1114美元，其中首次和再次購房家庭分別是1020美元和1197美元；銀行還款平均占家庭稅后收入的33%，其中首次和再次購房家庭分別是35%和31%，與他們每月用于食品衣服交通方面的開支相當。
當年美國家庭平均每月支付信用卡債務占稅后收入40%，比房屋貸款平均債務高7個百分點。當年美國購房家庭平均稅后收入中位線是66100美元，其中首次和再次購房家庭分別為53800美元和76900美元；平均首期付款是房價的20.3%，首次和再次購房首付分別是房價的13.7%和26.1%；首次和再次購房者平均年齡分別是32.1歲和41.1歲。
影響美國房價變動的主要因素有兩個，一是供求關系，二是貸款利率。
二戰后1945-1955年形成美國第一波嬰兒潮(BABYBOOMER)，70年代當這一代嬰兒潮結婚置業時形成一波房地產高潮，90年代當他們子女(第二代嬰兒潮)結婚置業時形成又一波高潮。另外，紐約和舊金山這些移民城市，移民高潮來臨時房價明顯上漲。70年代德州發現巨大石油存量，首府休斯敦一下蓬勃興旺房價飆升，后來實際發展沒有預期大，房地產供過于求陷入十幾年的蕭條。相反，90年代美國知識經濟蓬勃，全美及世界各地精英紛紛涌向加州硅谷，短短十幾年時間，過去的果園成為美國房價最昂貴的地區之一。
由于美國人都是向銀行借錢買房，因此利率高低成為制約房價的重要因素，房價與利率形成反向走勢。上世紀90年代到本世紀初，美國經濟在高科技帶動下進入長達10年的繁榮，為了防止經濟過熱美聯儲十多次升息，美國經濟繁榮房價卻基本沒漲。2001年9?11后美國經濟開始衰退，美聯儲11次降息，經濟趨冷房價卻出現少有的全面上漲。
美國房價總體水平較低的原因
美國房價能夠總體保持較低水平，由多種原因造成。
首先，土地便宜。美國土地價格大約只占房價20%，這可以從保險中看出。美國居民向銀行貸款必須購買災害險，保證受災時銀行不受損失。但是一般不買全額保險，只買房價五分之四的重建保險，因為土地永存價值不失。但是較低的土地批租并不意味美國政府廉價出售土地(從理論上說美國土地所有權屬國家，使用權永久性出售屬私人)，相反，美國政府通過每年征收地稅(REAL-ES?鄄TATETAX)獲取土地增值的好處。美國每年征收的地稅各地不等，大約占房價1%，主要是地方政府用于地方建設尤其是補貼公立學校。一般地，地稅高的地區公立學校好，房價也貴。地稅多少隨房價高低變動，稅務部門根據當年周邊相同房子實際成交的平均價格確定該房子市場價格并以此征稅。
其次，大量存量房和二手房交易遏制房價上漲。最近幾年美國每年平均交易的二手房為470萬個單位，新房銷售為160萬個單位，二手房占四分之三。美國房齡平均近30年，其中1920年前建造占9%，1970年前建造占27%，1990年前建造占8%。每年新造豪斯120萬棟，占新造單位的80%。絕大多數二手房轉手，購買者都需要追加投資重新裝修，遏制了交易價格的上漲。
第三，多元化結構減少價格相互拉扯。美國房地產形成了非常龐大的產品和價格結構，市場細分各自為政，避免了狹小市場經常發生的榮則共榮，損則俱損的情況。曼哈頓高檔公寓最近二十年價格連跳幾級，并沒有造成中低端合作公寓價格同步上漲；別墅尤其是頂級別墅最近幾年價格暴漲，也沒有引發豪斯價格大幅度上漲。龐大的產品和價格體系使美國不同收入和階層的人，都能找到適合自己經濟條件和居住要求的住房，就像飲食、日常用品、汽車和其他各個方面一樣。房地產投資僅限于富人和富豪專有的高端領域，不會成為全面和普遍的現象。(連載完)
作者：俞堅
（來源：上海證券報）
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