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3月初以來政府一系列看似溫和的政策組合出擊，其密度之高卻前所未有，對房地產市場走勢也產生了不容忽視的作用，經過一個多月的時間，政策效果開始逐步顯現：市場成交量持續下跌，成交均價漲幅趨緩，市場分化趨勢明顯。
供應下滑趨勢明顯 成交重陷低迷
自去年5月開始實行宏觀調控以來，房地產市場供應量出現了明顯的變化。從2004年10月開始，上海普通住宅市場供應量持續下降，而2005年4月供應量雖有所回升，但增幅并不明顯。供應量的持續下滑相信是去年以來的宏觀調控的結果，而由于2004年政府嚴格控制了土地的上市量，在11月份才開始推出新增土地。因此上海富陽物業分析師認為，相比去年，今年全年的住宅供應量將會保持在相對較低的位置，同時從土地供應的分布來看，新增房產供應量會更多地集中在外圍區域。
從成交量來看，2005年3月以來上海普通住宅成交量持續低迷，這一方面固然是由于季節性因素和供應量持續下滑造成的，而更重要的是因為近期政策密集出臺所造成的，尤其是4月以來成交量下滑更為嚴重。4月份，日均成交量低于55000平方米，已低于2002年日均交易水平。
而成交量是否會出現有力的反彈，更多取決于未來的政策走向，從前期出臺的政策來看，政府已經下決心擠掉房地產市場的泡沫，重點打擊投機需求，因此預計5月份由于季節性因素的影響，成交量會出現一定的反彈。但是在投機需求遭受打擊的情況下，成交量將低于去年的水平，而5月也是供求雙方博弈的關鍵時期。
價格漲勢趨緩 政策效應開始顯現
根據上海富陽研發拓展處對網上房地產數據的跟蹤分析，自3月份以來，商品房累計均價一直在8940-9170元/平方米之間波動，價格漲勢明顯趨緩。
從各環線走勢看，從內至外價格漲幅表現出明顯的遞減趨勢。2005年3-4月各環線的價格走勢，明顯地從內環以內的快速上漲，內-中環的穩步上漲，中-外環的小幅上漲，下降至外-郊環的基本持平，以至郊環以外的小幅下挫，漲幅下滑趨勢明顯。
而郊環區域價格的下滑主要是由于該區域供應量充足，以及政府提出的兩個1000萬工程等政策開始逐步發揮效應，導致了該區域價格出現小幅下挫。
交易出現分化 市場回歸理性
據上海富陽分析師對市場的監控來看，市場交易已改變前期普漲與旺銷的局面，個案的交易狀況開始出現分化。
如在浦東南部區域的兩個項目在2005年4-5月同時推出一批新房源，便遭遇了迥異的極端分化現象，價格在9000--9500元/平方米的項目吸引了數千名客戶的關注，且一開盤就銷售近八成，而價格在13000--14000元/平方米的項目卻門庭冷落，2個月時間僅售出1套。
誠然高價位的個案一定存在一定的規模優勢與品質優勢，但自3月以來的宏觀調控不僅對投資性購房形成一定打壓，并直接導致購房者消費行為趨于謹慎與理性，市場已然熱情大減。
調控新政保持高壓 市場延續低迷
上海富陽分析師認為未來政策走向將是決定市場走勢的重要因素。
種種跡象表明，投機需求將依然是宏觀調控打壓的重點，5月11日七部委聯合發文，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；同時限制期房轉讓。
這些政策直接目的就是抑制投機需求，但這些政策基本上都是前期上海所出臺的抑制投機需求政策的借鑒和延續。上海富陽分析師認為從這些政策本身來看，很難對上海市場產生大的影響，而更多的是與前期上海出臺的抑制投機需求的政策產生疊加作用，影響投機者的預期，向投機者表明政府抑制投機需求的決心，從而迫使其離場。
所以未來一段時間，在市場供應量已有所控制，難有大幅增長，且在5月上半月出現旺季不旺局面的情況下，預計上海市場成交量將很難出現有力的反彈。
而在投機需求受到抑制的情況下，成交價格也將上漲乏力，甚至一些投機需求集中和供應量比較充足的外圍區域，價格會出現回調。（來源：上海證券報）
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