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公寓、豪斯和別墅構成三大物業形態
從總體上說，美國房地產市場不僅大而廣，而且是一個居住型市場。這表現為美國的房價總體水平比較低，房價總體上漲相對較慢，雖然房價差異很大，但是互相影響較小。截至目前，除了個別大城市外，美國絕大多數地區、三分之二人口居住的平均房價只有20-30萬美元。
從建筑形態上看，美國房地產分為公寓(APARTMENT)和豪斯(HOUSE)；但是經濟上和社會認知上，美國的豪斯與別墅(VILLA)絕對不是一回事。公寓，豪斯和別墅構成美國三種最基本的物業形態：公寓是城市和城鎮居民的主要居住形態，豪斯是鄉村和郊區居民最主要的居住形態，別墅以及豪華公寓則是富人和富豪們居住的主要形態。但是豪華和超豪華公寓只有中心城市才有，別墅則沒有鄉村、郊區和城市的地域限制。
豪斯 美國房地產第一居住形態
在美國，豪斯明確定義就是指單家庭房屋，多家庭就稱大樓(BUILDING)，不再稱為豪斯。豪斯占美國房地產單位總量的大約70%，是美國房地產的第一居住形態。而且不管東南西北，美國不同地區的豪斯如出一轍。基本標準是(根據2000年統計資料)：全獨立(DE-ATTACHED)，一般前后都有園子(FRONTYARD，BACKYARD)，3至4個臥室(分別占56%和24%)，2個半以上的衛生間(51%，半套指沒有淋浴的衛生間)，1至2個壁爐(61%)，1至2個車庫(85%)或者車棚(4%，CARPORT)，裝有中央空調(90%)，平均占地面積(LOTSIZE)大約2000平米，平均建筑面積2400平方英尺，約等于240平米(僅比1970年增加90平米)，一層樓和二層樓的各占49%，另外2%為一二層相間的母女屋。
美國的豪斯基本上是全獨立建筑，當然城市里也有聯體(ATTACHED)和半聯體(SEMI-ATTACHED)豪斯，但只限于土地緊張的城市。豪斯以自住為主，很少用于出租。美國城市里有很多聯體建筑物，主要是用于出租的三家庭，六家庭，八家庭甚至十幾個家庭的大樓，更多的是高聳入云的公寓大樓。自上世紀80年代開始，美國城市里的豪斯(大部分在邊遠地區)開始向聯體或疊加發展，開發商將過去分散在每家每戶的建筑面積和花園土地集中起來，用共享方式使居住者獲得相對更大的空間。值得一提的是，這些建筑物并沒有如同國內稱為聯體或疊加別墅，也沒有稱為豪斯，聯體的叫湯豪斯(TOWNHOUSE)，疊加的叫公寓(美國認為已經成為多家庭建筑物)。
形態各異的公寓
美國的豪斯形態非常一致，而公寓則從三家庭建筑物到擁有幾百個單位的大樓，形態各異。
公寓是美國城市，尤其是中心城市最主要的居住形態，也是租賃市場最主要的房屋來源。目前占美國家庭總數14%，約1500萬個家庭居住在各種各樣的公寓里。以紐約曼哈頓來看，大樓式公寓最為普遍。換句話說，不管窮人、平民、富人和富豪都是居住在這類公寓里，只是檔次和價格大不相同。曼哈頓一套普普通通的100平方米的產權公寓價格在50萬美元以上，與皇后區一棟240平方米獨立或者聯體豪斯相當，甚至還要貴許多。
豪華和超豪華公寓價值不菲
曼哈頓地區富人和富豪居住在豪華和超豪華公寓價格極其昂貴，價格差異也極大。一般來說，豪華公寓價格與別墅相當，超豪華公寓(稱豪宅，LUXURYAPARTMENT或LUXURYHOME)價格與頂級別墅(也稱豪宅)相當。
曼哈頓傳統的頂級公寓位于中央公園東?的第五大道和公園大道，附近是頂級商業街麥迪遜和萊克辛頓大道，西面是視野開闊，風景優美的中央公園，主力房型面積500平米以上，最豪華的是面積1000平米以上三層復式，價格也早就從過去幾百萬美元飆升到幾千萬美元甚至上億，這里是傳統意義上的富豪及其后代在紐約的主要居住地。
自上世紀80年代后期開始，由于一大批演藝名流介入，相對價格較低的中央公園西大道的公寓(從東面看中央公園)房價急劇飆升，目前已與公園東?的公寓接近，那里是金融界、演藝界新貴和國際名流的主要居住地。最近地產大王唐納德-川普開發的、位于中央公園西南角哥倫布廣場，既可瀏覽公園美景又可眺望哈德遜河的時代華納大廈(時代華納公司買下冠名權)，開盤價為每平方英尺4000美元，相當于每平方米33萬人民幣，每個樓層起價4億美元。
由此可見，在廣大鄉村和郊區房價依然相對便宜的同時，美國不乏世界上最昂貴的房子。
合作公寓是平民的安樂窩
曼哈頓既有價值連城的超級豪華公寓，也有價格和租金相對便宜的合作公寓，稱為考帕(CO-OP即CO-OPRATION縮寫)。
很長一段時間里，紐約房地產投資商(既有個人和家族，也有企業和集團，包括上市公司)和美國其他地方的投資商一樣，建造了很多只租不賣的公寓。后來美國政府通過了居住法和租金控制(RENTCONTROL)法案，限制租金漫無邊際亂漲，投資商利益受到制約，開始部分或全部出售公寓中的單位。但是由于財務狀況造成產權不能明確劃分，這類公寓就只能像股份公司那樣，根據出售單位的面積、朝向、樓層等因素出售股份，成為只有居住權沒有產權的合作公寓。買入和轉讓居住權實際上就是買入和轉讓相應的股份，買入者成為該物業的一名股東。
合作公寓在紐約、甚至在曼哈頓普遍和大量存在，但是上世紀70年代后，美國新造的公寓都是旨在出售的產權公寓，稱康斗(CONDO，即CONDOMINIUNS的縮寫，產權概念與國內完全相同)。產權公寓由于產權明晰，買賣方便成為美國新造公寓的主流。但是由于品質好價格高，購買者主要局限于中產階級以上。美國絕大多數的康斗以居住為主，出租比例較小，投資商也不再保留單位用于出租，這與合作公寓有很大不同。
合作公寓是美國城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租賃市場最主要的房源。目前紐約大多數合作公寓依然保持著一棟大樓里有買有租的混合狀態。投資商能賣則賣，不能賣(價格不好的話)就租�；蛘卟捎孟茸夂筚I，以租轉買(RENTTOBUY)方式吸引買家。紐約康斗價格日益高漲，但是合作公寓價格相對較低，一是因為大部分合作公寓年代已久設施陳舊；二是很多合作公寓背負銀行巨大債務(貸款用于維修和更新)，需要還本付息；三是不少合作公寓受到租金控制，租金不高銷售價格當然也就上不去。
作者：俞堅
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