|
2004年，上海和北京房?jī)r(jià)差距進(jìn)一步拉大，并有加速的趨勢(shì)。分析京滬兩地房?jī)r(jià)漲勢(shì)不同，有利于了解和把握兩地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)進(jìn)一步走向。年漲幅10%是投資分界線，北京和上海正好處在分界線的兩端。當(dāng)房地產(chǎn)居住屬性漸漸向投資屬性轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)變的時(shí)候，人們不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)具有強(qiáng)者恒強(qiáng)，快者逾快，暢者越暢的特征。上海和北京房?jī)r(jià)差距的進(jìn)一步拉大造成兩地市場(chǎng)性質(zhì)的不同，而市場(chǎng)性質(zhì)的不同又成為兩地房?jī)r(jià)進(jìn)一步拉大的基礎(chǔ)和動(dòng)力。
上海房?jī)r(jià)比北京貴，而且是貴多了。
上海、北京房?jī)r(jià)漲勢(shì)為何不一樣
從比北京便宜一大截，到反超北京并繼續(xù)以更快速度上漲，上海和北京房?jī)r(jià)差距進(jìn)一步拉大，并有加速的趨勢(shì)。同是國(guó)際化一線大都市，去年上海6000元的房?jī)r(jià)一下竄到1萬(wàn)元，1萬(wàn)元的竄到15000元；北京從年初起就嚷嚷漲價(jià)，到年底也就漲了6-7%�，F(xiàn)在，上海市中心商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到17000元，北京最具發(fā)展前景的泛CBD區(qū)域均價(jià)才過(guò)1萬(wàn)，與上海市中心20年的老公房旗鼓相當(dāng)。
京城地產(chǎn)大腕對(duì)此既不服又不滿，因此努力探究北京房?jī)r(jià)沒(méi)有上海貴的原因�！缎碌禺a(chǎn)》不久前介紹了最新成果，一位權(quán)威人士認(rèn)為：北京和上海不同的價(jià)值取向決定了兩地房?jī)r(jià)及其上漲幅度不同。上海是一個(gè)商人意識(shí)占主體的城市，北京市民的價(jià)值取向則更為多元化。對(duì)上海人而言，投資則是全體一致的第一要?jiǎng)?wù)，而絕大多數(shù)北京人對(duì)投資不敏感。上海人更容易將彼此投資獲利的信息進(jìn)行傳遞，將大家對(duì)于房產(chǎn)投資獲利的心理熱度越抬越高，使得越來(lái)越多的人參與投資，這是上海房?jī)r(jià)上升的極其重要的原因。另一位的看法如出一轍：上海文化從本質(zhì)上說(shuō)是一種商人文化，炒房一旦獲利就具有高度的傳播性。北京即便有人炒房賺了錢(qián)，大家也不覺(jué)得跟自己有關(guān)。北京人的不敏感，客觀上保護(hù)了北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
分析京滬兩地房?jī)r(jià)漲勢(shì)不同，不僅有利于了解和把握兩地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)進(jìn)一步走向，而且對(duì)其他城市也有直接借鑒作用。筆者認(rèn)為，兩地文化和價(jià)值取向差異不能不說(shuō)是一個(gè)原因，但是看作主要原因就完全錯(cuò)了！經(jīng)濟(jì)問(wèn)題從根本上說(shuō)還得用經(jīng)濟(jì)因素闡釋，房地產(chǎn)發(fā)展差異從根本上說(shuō)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身原因。實(shí)際上，不是不想賺，而是沒(méi)得賺。沒(méi)得賺是北京最近幾年房?jī)r(jià)上漲較慢，投資熱情較低，投資比重較小，投資獲利信息不暢的主要和根本原因。不是北京人投資不敏感，而是北京市房?jī)r(jià)上漲不明顯，客觀上保護(hù)了北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)
筆者進(jìn)而得出結(jié)論：要防止一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲太快和公眾投資過(guò)熱，最根本的原因和方法就是控制房?jī)r(jià)上漲速度，將年上漲率控制在一定漲幅之內(nèi)。反之，只要某段時(shí)間里實(shí)際上造成房?jī)r(jià)快速上漲，并沒(méi)有采取相應(yīng)緊縮措施，就有可能造成房?jī)r(jià)的加速上漲。上海房?jī)r(jià)后來(lái)居上，上漲太快太猛，這是上海房?jī)r(jià)、投資熱情和獲利心理被越抬越高，形成房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲巨大自動(dòng)力的最主要和最根本原因。當(dāng)房地產(chǎn)居住屬性漸漸向投資屬性轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)變的時(shí)候，人們不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)具有強(qiáng)者恒強(qiáng)，快者逾快，暢者越暢的自動(dòng)力特征。
年漲幅10%是投資分界線
一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)年上漲率控制在5%、8%，或者再放大一點(diǎn)控制在10%以內(nèi)，是可以有效地控制公眾投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的。年上漲率10%是投資分界線，北京和上海正好處在分界線的兩端。北京這幾年房?jī)r(jià)上漲在5-10%，上海實(shí)際房?jī)r(jià)上漲在20%以上。上海和北京房?jī)r(jià)不同的另一個(gè)重要原因是交易成本和難度的不同。在同樣的年上漲率下，增加交易成本和難度可以冷卻和弱化公眾投資熱情和房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。北京恰恰又比上海成本大得多、交易難得多，使得本來(lái)就偏低的房?jī)r(jià)上漲和投資回報(bào)變得更加似是而非、撲朔迷離，造成賺得不爽或者根本沒(méi)賺，這是北京市民以及兩外人士對(duì)北京房地產(chǎn)投資熱情不高和不敏感，投資熱情和投資信息無(wú)法高度傳播的最主要和根本原因。
投資房地產(chǎn)要計(jì)算成本和風(fēng)險(xiǎn)。以目前商業(yè)銀行5年以上貸款利率計(jì)算，房?jī)r(jià)年上漲率至少要在5%以上。其次，需支付各種交易費(fèi)用，貸款還必須強(qiáng)制性購(gòu)買貸款保險(xiǎn)。在北京買房必須支付簽約及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、外地人購(gòu)房審批費(fèi)、公證費(fèi)，按揭律師費(fèi)、抵押登記及公證費(fèi)等等(上海只有境外人士需要做買賣和貸款公證)。最關(guān)鍵的是，北京規(guī)定拿到小產(chǎn)證即必須支付契稅和維修基金之后才能轉(zhuǎn)讓(上海直到2004年4月才禁止期房轉(zhuǎn)讓)，這兩筆費(fèi)用占總房款的3.5-5%。第三，在北京，外地人買房和貸款限制頗多，需要辦理暫住證和貸款特別審批，辦理產(chǎn)權(quán)證和過(guò)戶都必須由開(kāi)發(fā)商代理(在上海都可以自己辦理，既省錢(qián)又方便)。第四，投資房地產(chǎn)要冒風(fēng)險(xiǎn)，由于投資大、時(shí)間長(zhǎng)、變現(xiàn)難、交易煩，因此沒(méi)有5%的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)就不值得投資。房?jī)r(jià)年上漲率10%成了一道坎。
北京市規(guī)定合同單價(jià)9432元以上契稅為3%，從而進(jìn)一步限制了投資集中的高端區(qū)域的買賣。上海市1999-2003年期間執(zhí)行庫(kù)存房免稅，后來(lái)減半(0.75%)，去年回復(fù)到1.5%的稅率，截至目前上海所有公寓以及聯(lián)體或疊加別墅依然是1.5%的契稅，只有獨(dú)立別墅為3%。上海尤其是高端房屋較低的契稅，助長(zhǎng)了投資的風(fēng)氣。北京在房?jī)r(jià)漲幅較小而契稅高、交易難的情況下，投資必然只能限制在少數(shù)人的范圍內(nèi)，而且必須是中長(zhǎng)期投資，靠租金回報(bào)彌補(bǔ)價(jià)格上漲不足。顯然出租是件麻煩事，并不是所有人尤其是商業(yè)和投資意識(shí)不強(qiáng)的人愿意做的。北京這幾年房產(chǎn)投資就處在這種食之無(wú)味、棄之可惜的雞肋狀態(tài)。
如果年上漲率越過(guò)10%的臨界點(diǎn)，尤其是在交易成本較低和交易限制較少的情況下，投資效果就大不一樣；如果連續(xù)幾年在10%以上，投資就變得大有賺頭如果連續(xù)幾年在20%以上，就會(huì)令人瘋狂。這時(shí)無(wú)論有無(wú)商人和投資意識(shí)，社會(huì)各種成員都會(huì)對(duì)樓市敏感起來(lái)，通過(guò)房產(chǎn)投資賺錢(qián)就將成為全體一致的第一要?jiǎng)?wù)，由此構(gòu)成房?jī)r(jià)上升的極其重要的原因。
小打小鬧的政策效果可能適得其反
房?jī)r(jià)有了最近幾年這么大的上漲空間，各種類型的投資客有恃無(wú)恐，從一般投資進(jìn)入投機(jī)，再?gòu)囊话阃稒C(jī)進(jìn)入過(guò)度投機(jī)，房?jī)r(jià)上漲就進(jìn)入自動(dòng)力階段。在這個(gè)階段，不僅跟風(fēng)者無(wú)數(shù)，而且長(zhǎng)期投資變得沒(méi)有意義，出租變得沒(méi)有必要，買進(jìn)賣出使投資變得非常簡(jiǎn)單，人人可以操作。在投資頻率加快的同時(shí)，市場(chǎng)上平均持有房屋的時(shí)間則在迅速縮短。由于上漲幅度太大而且持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)，人們擔(dān)心后市有變甚至崩盤(pán)，因此不敢長(zhǎng)期持有。相反，賣掉套現(xiàn)則能夠獲得相當(dāng)豐厚的回報(bào)，大多數(shù)人選擇落袋為安。事實(shí)上很多人賣掉后發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)繼續(xù)向好，房?jī)r(jià)繼續(xù)以20%速度上漲，因此再次入市變本加厲，上海二手房交易量(其中很大一部分是次新房)由此得以迅速上升(是北京的5倍)。第二第三次的投資讓人們的博性更大，財(cái)力、膽力和經(jīng)驗(yàn)都得到鍛煉和膨脹。這時(shí)候即使政府采取一些較小的限制，人們對(duì)此依舊無(wú)所顧忌。比如杭州一度執(zhí)行后來(lái)又取消的征收20%資本收益稅。在巨大利潤(rùn)的誘惑下，賣家輕易轉(zhuǎn)嫁成本，買家則因?yàn)槭袌?chǎng)上一房難得，同時(shí)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲而樂(lè)意接受。此時(shí)，小打小鬧不配套的政策效果可能適得其反，并造成房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲；需要的是政策配套和治本措施，需要花費(fèi)更大的氣力才能阻止市場(chǎng)的進(jìn)一步瘋狂。
允許期房轉(zhuǎn)讓為短線炒作大開(kāi)方便之門(mén)，銀行期房轉(zhuǎn)按揭再加上一把火，煽上一陣風(fēng)。期房轉(zhuǎn)手過(guò)程中最困難的環(huán)節(jié)是賣家拿不出(雖然只需要幾周甚至幾天)銀行貸款的資金解除抵押，這筆資金成了吊死英雄的稻草。在期房轉(zhuǎn)按揭政策下，銀行自愿將賣家債務(wù)轉(zhuǎn)到買家(只是規(guī)定貸款總額和貸款年限不超過(guò)原來(lái)限制)，使得炒家輕易脫手套出錢(qián)來(lái)再去博更大的。一時(shí)間上海甚至有一個(gè)人同時(shí)玩幾套房，3、4個(gè)月時(shí)間就倒進(jìn)倒出的情況。當(dāng)然這項(xiàng)政策執(zhí)行時(shí)間不是很長(zhǎng)就被取消。
短期投資造成的虛假需求急劇膨脹之時(shí)，其最大危害就是市場(chǎng)的健康性和穩(wěn)定性遭到嚴(yán)重破壞，并進(jìn)一步引發(fā)房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)惡化的態(tài)勢(shì)。此時(shí)房?jī)r(jià)上漲和由此而來(lái)的過(guò)度投機(jī)輪番上攻，互為因果，越演越烈，難以退卻和逆轉(zhuǎn)。大量未來(lái)需求強(qiáng)制性提前釋放，供需矛盾進(jìn)一步惡化。同時(shí)大量空關(guān)房伺機(jī)而動(dòng)，隨時(shí)可能從需求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o。投資屬性排斥和削弱居住屬性，劣質(zhì)資產(chǎn)膨脹，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)削弱，房地產(chǎn)基礎(chǔ)不斷掏空，逆轉(zhuǎn)就可能說(shuō)發(fā)就發(fā)。正如上述兩位京城權(quán)威判斷的那樣北京和南方城市購(gòu)房仍以自住為主，不存在太大的泡沫；上海以及以上海為代表的長(zhǎng)三角地區(qū)值得擔(dān)憂。上海和北京房?jī)r(jià)差距的進(jìn)一步拉大造成兩地市場(chǎng)性質(zhì)的不同，而市場(chǎng)性質(zhì)的不同又成為兩地房?jī)r(jià)進(jìn)一步拉大的基礎(chǔ)和動(dòng)力。
房?jī)r(jià)年上漲率的三個(gè)區(qū)域(10%以下，10-20%和20%以上)是決定是否產(chǎn)生泡沫，泡沫大小的重要原因，也是判斷市場(chǎng)性質(zhì)和危害程度的重要標(biāo)尺。第二區(qū)域的中位線即15%是重要的警戒線，超過(guò)這條線政府必須采取措施，否則在自動(dòng)力的作用下，房?jī)r(jià)將以更快速度增長(zhǎng)。如果年上漲率持續(xù)超過(guò)20%，市場(chǎng)性質(zhì)就將發(fā)生上述質(zhì)變，此時(shí)諸如房?jī)r(jià)與收入，房?jī)r(jià)與租金回報(bào)，房?jī)r(jià)與利率高低等正常的市場(chǎng)規(guī)律宣告失效，傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)無(wú)法解釋諸多問(wèn)題，取而代之的是投資語(yǔ)言和投資指標(biāo)。
調(diào)節(jié)市場(chǎng)還需政府伸出有形之手
簡(jiǎn)而言之，一旦房?jī)r(jià)上漲太快既成事實(shí)，繼續(xù)讓市場(chǎng)無(wú)形之手發(fā)揮作用，其結(jié)果自然是房?jī)r(jià)、投資和投資心態(tài)的越推越高，泡沫越堆越大。這時(shí)候政府有形之手應(yīng)該立即出手，通過(guò)行政和經(jīng)濟(jì)的各種手段和措施，加大交易難度和交易成本，使得房產(chǎn)投資從能夠賺變成不能賺，從容易賺變成不易賺，從有大賺變成有小賺，降低投資回報(bào)、投資數(shù)量和投資頻率，起到冷卻和保護(hù)作用，促使市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是現(xiàn)階段，決不是純粹的自由經(jīng)濟(jì)，決不可能通過(guò)純粹的市場(chǎng)機(jī)制達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，因此各地政府該出手時(shí)就出手，這對(duì)市場(chǎng)(包括居住者和投資者在內(nèi))是有益的。所幸的是，目前上海的這些措施已在實(shí)施之中，2005年上海房?jī)r(jià)上漲速度有望降下來(lái)。上海證券報(bào)俞堅(jiān)
| 
