|
記者 張勇軍 特邀嘉賓：光大證券研究所 趙強 廣發(fā)證券研究所 徐子慶
近期因上海新出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策和許小年的一篇土地神話--賣掉一個上海可換大半個美國，又掀起了一個討論的高潮。上海房地產(chǎn)市場是否面臨一個重要的轉(zhuǎn)折點?
記者：作為房地產(chǎn)行業(yè)研究的研究員，你們?nèi)绾闻袛?005年上海房地產(chǎn)走勢?
徐子慶：我認為，2005年上海房地產(chǎn)價格仍可維持5-10%漲幅。理由是2005年上海內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的新盤供應(yīng)量仍然有限，投資性購房的慣性仍存在，目前出臺的稅收政策難以有效地控制炒房現(xiàn)象。
趙強：據(jù)我們統(tǒng)計，去年12月份上海住宅的加權(quán)平均售價約為8650元/平米。雖然，2005年的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯的變化，即中外環(huán)及以外區(qū)域的比重提高，但我們估計全年實際平均成交價格仍將在9000元以上。換言之，無論以何種口徑計算，房價都是繼續(xù)上漲的。
記者：近期上海出臺的房地產(chǎn)政策有何效應(yīng)?預(yù)計未來6個月內(nèi)上海市政府有無出臺新政策的可能性?
趙強：單從這次政策的力度來看，影響并不明顯。實際上，一些二手房的賣家已經(jīng)把這塊新增的稅收成本加到掛牌價上了。不過，未來6個月，繼續(xù)出臺調(diào)控措施的可能性不能排除。實際上，上海市政府一直在采取措施試圖控制房價，其中2003年下半年的中低價商品房土地招標可謂用心良苦。但是，實際效果并不理想，原因有兩方面：第一、2004年，全國進行土地市場的清理整頓，同樣上海的供地速度和數(shù)量大幅減少；第二、動拆遷放慢、控制市中心建筑的容積率等措施起到相反的抵消作用。未來，我們認為，如果要抑制房價上漲，真正有效的措施是提高按揭貸款利率，這比提高首付款的措施更加合理和有效，因為后者會使中低收入的群體更加買不起住房。
徐子慶：我認為未來6個月，上海市政府出臺新政策的可能性較小，其原因是政府能夠調(diào)節(jié)需求的只有稅收政策，而在當(dāng)前已經(jīng)出臺政策的情況下，即使房價仍然上漲，也不可能在6個月內(nèi)進行調(diào)整。從目前情況來看，政府調(diào)控對房價的影響有限，2005年房價漲幅將會下降，但這主要是房價過高的原因。
記者：影響上海房地產(chǎn)價格走高的因素有哪些?
徐子慶：主要原因有：第一，上海經(jīng)濟發(fā)展良好，近幾年來 GDP增長率達到10%以上；第二，上海作為中國經(jīng)濟中心、金融中心的地位越來越突出，許多外來人口來上海發(fā)展，并產(chǎn)生購房需求；第三，上海2002年前的房價低估；第四，投機性炒作。
趙強：因素相當(dāng)復(fù)雜，而且在各個階段時間起主導(dǎo)的因素又各不相同。當(dāng)前，從供應(yīng)的角度來看，土地的短缺和開發(fā)商拿地成本的提高是推動房價上漲的最主要的因素；需求的層面，美元處于弱勢導(dǎo)致國外資金的大量流入，以及國內(nèi)的低利率環(huán)境都是推高房價的主要原因。外來人口的持續(xù)涌入和房價持續(xù)上漲之后，人們普遍形成的看漲預(yù)期也是關(guān)鍵性的原因。總之，房價的上漲和下跌都有相當(dāng)大的慣性，除非外部因素發(fā)生突變，要馬上扭轉(zhuǎn)趨勢比較困難。
記者：去年在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持了強勁增長態(tài)勢。銀行住房貸款數(shù)據(jù)上升說明了什么?
徐子慶：這主要是由于房價上升造成銀行認為房貸風(fēng)險較小，為追逐利潤增加房貸資金。另外，原有房地產(chǎn)開發(fā)項目追加投資也是造成房貸增長的另一個原因。
趙強：宏觀調(diào)控以后，銀行貸款出現(xiàn)了無處可投的現(xiàn)象。另一方面，住房開發(fā)和按揭貸款的壞帳風(fēng)險在房價上漲的過程中是基本看不出來的，所以銀行的基層信貸經(jīng)理還是樂意發(fā)放住房貸款。
記者：針對近期類似許小年這樣對上海房地產(chǎn)價格的看法，你們有什么評論?
趙強：對于許教授的三個核心觀點，我相應(yīng)的看法是：第一、從長期來看，長三角地區(qū)確實出現(xiàn)泡沫，但珠三角和環(huán)渤海地區(qū)目前的狀況仍是相當(dāng)溫和健康的，二三線城市雖然這兩年房價上漲很快，但這是住宅消費啟動初期的必然現(xiàn)象，不必過于恐慌。
第二、不是所有的資產(chǎn)泡沫都以破滅而告終，只是人們只對那些破滅的泡沫才記憶深刻。在1985年廣場協(xié)定之前，日本地價曾出現(xiàn)長達30多年的持續(xù)上漲，而早期地價上漲所造成的負面因素都被經(jīng)濟高速成長和當(dāng)時具有國際競爭力的日本重工業(yè)所消化。實際上，1997年以后，深圳房價的溫和調(diào)整也是相類似的例子。
第三、正如宏觀經(jīng)濟的調(diào)控目標是使短期增長率更加貼近長期潛在增長速度一樣，房價的調(diào)控目標也應(yīng)類似。而從國外的經(jīng)驗來看，房價長期的平均增長率大約在9%左右。由于前兩年上海的房價漲幅過快，所以我認為未來三年內(nèi)上海房價的年平均漲幅若能回落到個位數(shù)，就是相當(dāng)成功的，完全沒有必要故意讓泡沫破滅，因為那樣的后果也是相當(dāng)難預(yù)料的。
記者：人民銀行2004年貨幣政策執(zhí)行情況報告中明確指出，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，需引起密切關(guān)注。這是央行半年多來第二次對房價上漲發(fā)出警示。
趙強：從銀行的角度來看，保證資金的安全遠比獲利重要，何況房價上漲的收益并不屬于債務(wù)人，而是屬于股東和投資者的。所以，從這個角度來看，央行再三發(fā)出警告是可以理解的，而且房價越漲，警示的頻率和幅度也會更高和更強。我們相信，隨著上海房價的進一步走高，銀行方面出臺一些限制措施是難以避免的。困難在于，銀行的措施既要控制貸款風(fēng)險，又要扶持中低收入者置業(yè)，這就需要有針對性和靈活性的措施才能達到目的。
徐子慶：央行可能會進一步采取緊縮房地產(chǎn)信貸的政策，特別是按揭貸款方面，可能條件會提高，審核更嚴格。上海證券報
| 
