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近幾年來上海房市火爆，隨之而來的二手房糾紛訴訟也呈直線上升的趨勢(shì)。從法院審理中發(fā)現(xiàn)，目前二手房交易中發(fā)生的糾紛主要類型有：
1、定金(或稱意向金)糾紛。買賣房屋的中介公司，大多都向購房人收取定金，或者將此轉(zhuǎn)給房屋的出賣人作為定金，或者約定購房人不以約定的價(jià)格購買房屋，則不得要回定金。一旦出賣人認(rèn)為市場上房價(jià)繼續(xù)暴漲，毀約不賣房屋了，或者購房人反悔不愿購房，就產(chǎn)
生了房屋買賣定金爭議。如鄒某將自己房屋以163萬元出售給他人，并收取了5萬元的定金。事后見有出價(jià)更高的買房人，就擅自取消了原購買人的買房。
2、違約金糾紛。中介公司與賣房人約定，如中介公司尋找到買家后，賣房人不以委托價(jià)格出售房屋，則要支付中介方違約金。而事后因房產(chǎn)市場房價(jià)一路上漲，賣房人往往不愿以原價(jià)出售，引起違約金糾紛。如市民王先生經(jīng)中介公司介紹，與買房人邵某搭上了關(guān)系，后借故跳開中介公司，私底下與邵某達(dá)成了買賣交易。
3、傭金糾紛。中介公司認(rèn)為只要按照雙方委托的價(jià)格，尋找到合適的買賣雙方，雙方訂立了購房意向書，中介服務(wù)就已完成，雙方都應(yīng)支付中介費(fèi)。而實(shí)踐中買賣雙方雖初步簽署了意向書，但因種種原因并未成交，由此引發(fā)中介公司要求上下家雙方支付傭金的爭議。這類糾紛表現(xiàn)為買房人手續(xù)辦妥，卻因原先設(shè)定的貸款計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)，房屋買賣合同無法履行。
據(jù)上海市靜安區(qū)法院一位資深法官介紹，房屋中介糾紛主要原因是目前上海房價(jià)高漲，市場對(duì)房價(jià)走勢(shì)發(fā)展前景看法不同，使得交易雙方時(shí)常擅自毀約，由此損害中介公司的利益，使其之前尋找房源信息、撮合合適買賣雙方的勞動(dòng)成本付諸東流。
根據(jù)國家《合同法》規(guī)定，二手房居間人未能促成雙方交易成功的，有權(quán)收取居間活動(dòng)的必要支出費(fèi)用。如同患者去醫(yī)院看病，必須先要掛號(hào)一樣。房屋中介通過約定定金或違約金的方式，應(yīng)該得到必要的居間費(fèi)用。但由于定金或違約金不能明確居間活動(dòng)必要費(fèi)用的性質(zhì)，從而引起了爭議。
針對(duì)上海二手房交易現(xiàn)狀，有專家提出如下建議和對(duì)策：
1、盡快制定二手房經(jīng)紀(jì)方面的法規(guī)或司法解釋，保證法院在審理案件時(shí)有法可依。
2、行政部門嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)自律意識(shí)。我國二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)要重視組織和制度建設(shè)，在條件允許的情況下實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來承攬業(yè)務(wù)，細(xì)分各級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3、二手房交易要注重合同意識(shí)，從合同開始就要抑制不規(guī)范的經(jīng)紀(jì)行為。上海證券報(bào) 鴻光
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