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最近全國各地的大城市中年輕人流行一個美好的夢想：一幫志同道合者共建家園，集資合作建房，比市場價格便宜40%，用50萬元左右的資金可以建起約100平方米的住房。發起和參與個人集資合作建房計劃的基本上是一群高學歷職業青年。
然而，這批年輕人真正要演成這臺戲，圓好這場夢，恐怕還有無數難關要突破。但如果房市能走上健康發展之路，房價理性回歸，個人集資合作建房也就大可不必了。
眼下，一個個人集資合作建房的夢想正在全國一些大城市蔓延：北京的藍城計劃、上海的上海家園、南京的我愛南京自建/團購房俱樂部、成都的大同花園等等。盡管這些計劃都還處在做夢的階段，但不管這件事成與不成，其意義非同小可，必須引起我們高度重視與關注。
高學歷職業青年 難以安居的禍患何在
發起和參與這次個人集資合作建房的，首先是各行各業中一群高學歷職業青年，有本科畢業的，也有碩士、博士，不管有何種高學歷，他們大多是年輕人，工作了幾年，都想有個家，安居樂業，發奮創業。但苦于住房天價，若買房，小夫妻月收入合計就算6千到8千元，按揭貸款買房每月歸還3千到4千元后日子就十分難過了。若如此煎熬20-25年，一輩子黃金時段也過去了。若租房，一套不太體面的住房月租金至少也得2千元左右(在大城市)，并且總覺得自己沒有一個穩定的家園。說這些年輕人月收入有3千到4千元，估計已不低了。在眼下高學歷畢業生就業困難形勢下，愿以2千元收入就業者也不乏其人。越來越高的房價越來越威脅到這一年輕群體的安居權。買不起高檔電器或汽車照樣可以過日子，沒有住房就不能生活。這批年輕人大多很優秀，很勤奮，很有理想，很想做一番事業，可以說代表了我們社會的未來和希望。然而，這一輪城市商品房的大漲價，卻使他們受到了很大的傷害。
人們總說城市和國家一樣，其競爭力歸根到底是人才的競爭力，因此才要科教興國，科教興市。但如果高學歷職業青年連住房都難以解決，還有什么競爭力可言。房者，每戶有一方住所也。居無定所，哪有社會和諧可言。如果說近幾年持續上漲的高房價已嚴重要挾社會發展的話，應當說首先就體現在這種高房價對一批批走上工作崗位不久的高學歷年輕人的傷害上。
為什么房價這樣高漲
我國一些大城市中一些高學歷職業青年的集資合作建房夢是被近年來這些城市商品住房價格漲到了他們難以承受的地步所逼出來的。因此說到底都是天價房惹的禍。若問近幾年來為什么上海等大城市房價會如此以每年20%-30%的速度瘋漲?
開發商及其代言人說，是土地及鋼材、水泥等原材料漲價的結果。這當然不符合實際。前幾年售出房子的土地和原材料等成本其實很低。近幾年來房子漲價與成本無關，完全是需求拉上去的。否則就無法解釋為什么有的開發商原打算以1萬元/平方米開盤，但一看到排隊購房人如此多就立即改為1.2萬元/平方米。難道已造好房子的成本在一個早上就會上升20%！若再問，為什么需求如此強勁?有人說是經濟發展，人們收入提高；有人說是上海經濟地位提高。我看這些說法都不成立。事實上，一些大城市房價早已脫離了老百姓收入水平，其經濟地位也不知被驚人的高房價透支了多少年。如果要說真話，那么一些大城市的高房價是人為地哄抬起來的，是和2000年初股價虛高一樣被炒上去的，是一些人聯手操縱的產物。
現在，北京和上海等地的集資合作建房的發起人經過測算認為，自己建房的價格會比市場價格便宜40%，用50萬元左右的資金可以建起約100平方米的住房，這40%左右的價格中主要是開發商的利潤。盡管至今這還僅是他們的測算，但開發商的暴利肯定是商品房高價的組成部分。不管開發商是否公開承認這一點，但這一客觀事實已為除開發商外的所有人都深信不疑。當然，開發商開發商品房應當要有利潤，比方說8%-10%的利潤率就相當合理，但是現在他們要的是暴利，正是這種暴利，才使房價奇高。
自產自銷是出路嗎
現在，上海家園由三個互不相識的年輕人發起，已有400多人上網注冊，并有建筑、管理、法律、財務等方面專業人士的加盟，已組成建設規劃組、融資財務組、法律政策組等，實施路徑和部署也逐漸明晰。看來，這場戲確實有板有眼地開演了。
然而，這批年輕人真正要演成這臺戲，圓好這場夢，恐怕還有無數難關要突破。
一是政府準入關。造房要經許多部門批準蓋章，這些章能不能蓋上?
二是資質關。開發房產必須要有資質，有人把關，如何取得資質?
三是土地關。你如果想通過競標獲取土地，你連參與競標的資格都沒有，怎么辦?你如果想從別人手上買一塊地，價格是否受得了?
四是資金關。銀行肯不肯貸，如何貸，都是問題。
五是配套關，各種配套設施如何解決?
六是協調關。幾百個人的胃口怎樣一致，也難辦。
諸如此類問題，都要一一解決，看來實在不容易。當然，世上沒有克服不了的困難。說不定這個上海家園兩年之后真能建成了。但愿如此！
但從經濟學角度看，個人集資合作建房，顯然是一條違反專業化分工的倒退之路，違背市場經濟原則。造房賣房屬專業化很強的業務，理應由開發商造房，中介商售房，這樣分工可節省購房者許多時間、精力和錢財，做到成本低，效率高。正因為如此，上世紀八、九十年代許多單位實行的單位集資建房做法后來紛紛停止而轉變成職工直接從市場買房。但現在問題是，在房市供求不平衡和市場秩序不規范的局勢下，房價一路瘋漲，遠遠超越了百姓經濟上承受能力，這樣，一些年輕人士才無奈地作出了自給自足的不得已選擇。他們的心情可以理解，精神十分可嘉，即使最后沒有成功，也許可成為英國歷史上歐文式名人。
總之，無論從理論上還是從實踐上看，個人集資建房都是一條不該走也是難以走通的羊腸小道，合理的選擇還是應當走購買商品房之路，但天價商品房又讓他們買不起，怎么辦?
可否要求開發商把利潤和房價降一點，顯然，這種要求簡直和要求貓兒不吃魚腥一樣不合實際。房地產大鱷北京華遠集團總裁任志強說得好：如果我定位是一個商人，我就不應該考慮窮人。確實如此。要求開發商決定價格時考慮老百姓承受力，開發商就不是開發商了。顯然，調控房價的的責任歷史地落到了政府身上。從事實看，現在政府也確實在考慮調控了。
現在上海市政府提出了以居住為主、以市民消費為主以及以普通商品房為主這樣三個為主的口號和方針，并采取了期房限轉，網上交易等措施。最近，上海市政府為了控制房價，抑制房市投機，還出臺了關于個人購買上海市的普通住房，居住不滿一年出售的，要征收5%的營業稅以及附加稅費的規定。盡管這一規定的信號意義可能大于實際意義，因為5%的營業稅是按銷售價與購入原價的差額來征收的，就是說如果用150萬元買了一套房，過11個月賣掉，房價漲20%，得30萬差價，只要繳1.5萬元稅收，可以說是微不足道，而且只要買房超過1年再賣，就不用繳這個稅了，而投機者通常買了房會過1年再賣，因此現在公布這樣的政策實際作用有多大還有待觀察，但是至少表明現在上海市政府開始重視房價調控了。另外，如果現在政府能夠嚴格禁止貸款炒房的話，投機需求也會得到有效抑制。如果房市能走上健康發展之路，房價理性回歸，個人集資合作建房也就大可不必了。上海證券報復旦大學房地產研究中心主任尹伯成
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