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上海二手房交易量大幅超越一手房
今后幾年的上海樓市，尤其是作為樓市核心的內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域，二手房交易量將進一步大幅度提高，比重將越來越大；一手房銷售量則進一步減少，比重也越來越小。在這種大趨勢下，二級市場對整個樓市的作用和影響力將明顯增大，一級市場的作用和影響力則相對減小和弱化。在這一重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變當中，市場定價權，即樓盤價格的決定權，將漸漸地從一級
市場轉(zhuǎn)向二級市場
2004年是上海樓市具有歷史性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折意義的一年，這一年上海二級市場交易量(包括第三第四次交易)首次超過一級市場的銷售量，而且超過的幅度不小，雖說具體數(shù)字是多少還要等待房地局或統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)字，但是2004年11月份統(tǒng)計數(shù)字顯示二手房交易量是一手房的4.8倍。從幾年前不足一手房的40%到超過一手房，上海二手房市場發(fā)展非常迅速。
價格決定權的轉(zhuǎn)移
二手房交易量超過一手房，這是一個具有歷史性意義的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折，由此表明上海樓市從年輕時代步入成年時代，具有了更多成熟市場的特征，而少了很多不完善市場的特點。如果沒有意外，今后幾年的上海樓市，尤其是作為樓市核心的內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域，二手房交易量將進一步大幅度提高，比重將越來越大；一手房銷售量則進一步減少，比重也越來越小。在這種大趨勢下，二級市場對整個樓市的作用和影響力將明顯增大，一級市場的作用和影響力則相對減小和弱化。在這一重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變當中，市場定價權，即樓盤價格的決定權利，將漸漸地從一級市場轉(zhuǎn)向二級市場，從由開發(fā)商說了算轉(zhuǎn)向由市場即千千萬萬再銷售(RE-SALE)的買與賣者說了算。這種價格決定權利的轉(zhuǎn)移和反轉(zhuǎn)，將對上海樓市的發(fā)展產(chǎn)生極其長遠和深刻的影響。
我們知道，股票在一級市場首次公開發(fā)行(IPO)的時候，價格是由承銷商決定的。不管承銷商如何有經(jīng)驗以及如何有權威，股票在上市后的一段時間里，價格總是或上或下有比較大的波動。在上市后的幾年里，股票價格更是可能和首次發(fā)行價格大不一樣。由此可見，股票價格的真正決定權不是在一級市場，不是在股票發(fā)行的時候，而是在其不斷地轉(zhuǎn)手和買賣的過程中，在流通中經(jīng)過千百萬次的交易和換手，千百萬人的檢測和評估后確定的。
盡管很多股票發(fā)行價格定得過高，但是不管招股書寫得如何漂亮，承銷商如何承諾，預期盈利如何巨大，產(chǎn)業(yè)前景如何輝煌，一旦股票流通起來，企業(yè)運作起來，股票價格就會不斷自我調(diào)整，從名不副實到名副其實。上市公司或者承銷商的力量是扳不過市場的力量的，大浪陶沙方顯出英雄本色，市場是檢驗和決定價格唯一的力量。
我們知道，截止到目前，上海房地產(chǎn)的價格決定權依舊全部掌握在開發(fā)商手里，即掌握在一級市場上。這不僅僅是指一手房的價格決定權，同樣也指二手房的價格決定權。比如，老百姓手里有一套房子要賣掉，價格如何決定?如果是一期房子那么很大程度上就要看開發(fā)商二、三期開盤的價錢，根據(jù)一期房屋的品質(zhì)與二、三期進行比較調(diào)整后，確定一個價格，這個價格比較接近市場價格。如果后面開發(fā)商沒有二、三期房子，那么就要看周圍開發(fā)商新開盤的價格，以此作為比較。這是在一手房大量充斥市場、領導市場和主宰市場上的情況下決定的�，F(xiàn)在，這種情況就要開始發(fā)生變化，或者已經(jīng)發(fā)生了變化。二手房尤其是市中心區(qū)域的二手房越來越多，而一手房則越來越少甚至不見蹤影，房價的決定權將相應地從一級市場轉(zhuǎn)移到二級市場，將來甚至包括新開樓盤的價格，也必須依據(jù)和參考周圍二手房的價格來決定。
房地產(chǎn)市場走向成熟
二級市場擁有價格決定權說明上海房地產(chǎn)市場化程度更高，基礎趨于穩(wěn)固，價格趨于合理，體系趨于成熟，調(diào)節(jié)趨于自然。說明前幾年疾風暴雨式的城市大規(guī)模改造和商品房建設，尤其是市中心，即將過去。房地產(chǎn)發(fā)展將從粗放型向精細型轉(zhuǎn)變，從分散型向集約型轉(zhuǎn)變，從價格飆升向價格溫升轉(zhuǎn)變，從新興市場向成熟市場轉(zhuǎn)變，從春秋時代向戰(zhàn)國時代轉(zhuǎn)變，從變異化向常態(tài)化轉(zhuǎn)變。
因此可以預計，在今后幾年和幾十年里，上海房地產(chǎn)價格，板塊、區(qū)域和樓盤將逐漸分化和細化，然后根據(jù)實際使用后的品質(zhì)和價值重新定位，這是一次對開發(fā)商以及他們所開發(fā)樓盤的重新考驗，也是對購房者投資選擇的重新檢驗。
我們知道，發(fā)達國家房地產(chǎn)價格(主要指二手房價格，比如美國每年二手房交易占市場總量的95%以上)由兩大因素決定的：一是租賃價格；二是再銷售價值(RE-SALEVALUE)。租賃價格實際上就是房地產(chǎn)的貼現(xiàn)率，相當于股票的紅利和債券的債息。租金價格越高，房地產(chǎn)價格當然也就越大(從這一點上看，目前北京房價明顯偏低，同時北京房屋租賃價格比上海高很多)。作為投資工具，賺錢能力就是衡量這個工具價值和價格的尺度。再銷售價格就是不管買來時花了多少錢，賣出時不管賺了還是賠了，只能以當時市場能夠接受的價格出售。在一個相對不成熟的市場里，樓盤之間、區(qū)域之間牽制性比較大，價格的波動幾乎是同向和同步的。但是在一個成熟的市場里，不同樓盤和不同區(qū)域房地產(chǎn)價格，最后上漲幅度可能大不相同，或者完全不一樣，決不是按照一個同等比例一起增長或者下降。
房地產(chǎn)商將重新定位
二級市場決定價格將對房地產(chǎn)商開發(fā)重新提出要求，迫使其重新定位。上海甚至于中國房地產(chǎn)開發(fā)幾乎從零開始，開發(fā)商幾乎都是從無名鼠輩做起。這是沒有記錄也沒有品牌的新盤時代(一級市場時代)。在這個時代，開發(fā)商對再銷售價值不負任何責任，賣出去就完事，甚至對銷售后的質(zhì)量問題都不愿意負責，而首次公開發(fā)行價格卻被開發(fā)商照單全收。但是在老盤時代(二級市場時代)這就成為不可能的事。開發(fā)商(當然在進入二級市場年代的過程中，許許多多開發(fā)商已經(jīng)結束歷史使命，永遠撤離這個市場)就必須考慮再銷售價值，考慮品質(zhì)、質(zhì)量、服務、口碑、聲譽等長效的問題。因為再銷售價值對開發(fā)商的價格定位具有十分重大的影響。房地產(chǎn)是個特殊商品，不僅具有消費屬性--可以居住，還具有投資屬性--可以賺錢。消費者買房不僅希望獲得良好的居住空間，而且希望房子將來能有比較大的升值。在新盤時代，買進什么房子都能夠漲，而在老盤時代買進房子能不能漲，能夠漲多少取決于再銷售價值，取決于長效因素。
我們知道，目前上海以及整個中國房地產(chǎn)開發(fā)的主要競爭形式集中在新上。不斷和快速地更新?lián)Q代是開發(fā)商最拿手好戲，采用新房型、新款式、新材料、新概念，一新遮百丑，既以新?lián)魯κ�，也以新�(lián)魯∽约合惹敖ㄔ斓姆孔�，與擁有這些房子的二級市場競爭對手爭奪客源。但是總有一天，更新?lián)Q代不會那么快了，硬性競爭將轉(zhuǎn)變?yōu)檐浶愿偁帲路扛偁帉⑥D(zhuǎn)變?yōu)槔戏扛偁�，短期競爭將轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期競爭。一些目前不起眼甚至根本沒有想到的因素將成為決定性的競爭因素，開發(fā)商必須重新開始考慮問題并重新進行定位。
目前美國紐約主要和頂級的高檔樓盤和賓館都是二戰(zhàn)前的建筑物，稱之為PRE-WAR，很多是上世紀二三十年代經(jīng)濟大繁榮房地產(chǎn)大發(fā)展時期建造的，已經(jīng)有80多年歷史了。在這么長的時間里，新樓盤層出不窮，新款式耀眼無比，然而那些爺爺輩建筑依然老當益壯，不減當年威風，除了建筑物本身設計建造得好，有很多細膩入微之處外，還因為管理經(jīng)營得好，維護保養(yǎng)得好，有一個完美的服務體系，有一個強有力的管理委員會，有大量充足的維修基金，進行定期維護保養(yǎng)和更新?lián)Q代。
一個樓盤能不能成為傳世之作流芳百世，并不是開發(fā)商自己號稱和自封的，而是在長期市場考驗中被不斷確認的，經(jīng)典樓盤靠的是綜合實力。紐約很多當年不可一世的樓盤最后名不見經(jīng)傳，甚至成為窮人區(qū)里的貧民窟，最后經(jīng)收購改造后重新上市。也有很多當年默默無聞的樓盤，越到后來越煥發(fā)出成熟魅力。許多樓盤即使在同一區(qū)域甚至同一街區(qū)，最后再銷售價值卻大不一樣，投資者的收益也就大不一樣。
上海樓市二級市場競爭年代已經(jīng)到來，新格局和新思維也將隨之出現(xiàn)。上海證券報 上海 俞堅
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