銀行頻舞房貸橄欖枝為哪般

　　-顧列銘

　　固定利率房貸、雙周供、接力貸、寬限期房貸、直客貸……2006年的房貸市場真是熱鬧，銀行之間的房貸“大戰(zhàn)”似乎開打在即。

　　有心人不難發(fā)現(xiàn)，自去年起各商業(yè)銀行都紛紛開始在房貸上動(dòng)腦筋，頻頻揮舞“橄欖

枝”。

　　房貸“大集市”

　　時(shí)下，年輕人想貸款買房，往往因收入較少而沒法得到較多的房貸；而他們擁有一定積蓄的父母買房，卻因?yàn)槟挲g的關(guān)系，貸款年限又無法達(dá)到最長。這樣的麻煩事，相信很多人都曾遇到過。最近獲悉，正是為了更好地滿足客戶的合理需求，進(jìn)一步豐富個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，農(nóng)業(yè)銀行決定在上海、北京、天津等8個(gè)省市分行推出個(gè)人住房接力貸款新業(yè)務(wù)。其中，江蘇首批試點(diǎn)的南京、蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州6市農(nóng)行，該業(yè)務(wù)已于1月底正式啟動(dòng)。

　　據(jù)介紹，個(gè)人住房接力貸款是指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與其子女作為共同借款人貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。目前，個(gè)人住房接力貸款僅適用于個(gè)人住房一手房貸款。

　　3月9日，上海銀行又新推個(gè)人住房貸款寬限期還貸新方式。

　　據(jù)介紹，寬限期還款方式是指個(gè)人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時(shí)期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對(duì)貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。

　　寬限期期限分別有12、24、36期，目前上海銀行首推12期。據(jù)了解，經(jīng)與上海銀行建立合作關(guān)系的開發(fā)商或

　　而固定利率房貸市場注定也不會(huì)平靜。

　　2月16日，招商銀行宣布首家在全國范圍內(nèi)推出結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款產(chǎn)品。加上此前的光大銀行和建設(shè)銀行，目前已經(jīng)有三家銀行開始角逐固定利率房貸市場。

　　招行此次推出的結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品的最大特色是在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，如利率固定5年的貸款，可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個(gè)利率，后3年執(zhí)行另外一個(gè)不同的利率。固定10年的貸款，可以在前5年執(zhí)行一個(gè)利率，后5年執(zhí)行另外一個(gè)利率。

　　雖然各銀行選擇的切入點(diǎn)各有側(cè)重，但目標(biāo)群體都是房貸。由此可以判斷，房貸金融產(chǎn)品已經(jīng)開始在向細(xì)化分工方向轉(zhuǎn)移了。

　　目前房貸收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他貸款品種，市場存在“暴利”。而這也是銀行爭奪房貸的重要因素。

　　光大銀行資金部人士認(rèn)為，房貸爭奪的背后，實(shí)際上是各銀行向零售銀行轉(zhuǎn)型的反映。由于短期融資券的發(fā)行等原因，各銀行的對(duì)公業(yè)務(wù)利潤一直處于下降之中。目前各行均向零售銀行轉(zhuǎn)型，因此戰(zhàn)場也就轉(zhuǎn)移過來。而房貸業(yè)務(wù)作為最優(yōu)質(zhì)的零售業(yè)務(wù)之一，首當(dāng)其沖成為戰(zhàn)場。

　　銀行欲讓利

　　房貸雙周供的口號(hào)是“減少利息負(fù)擔(dān)，縮短還款期限”。深發(fā)展總行有關(guān)人士稱，對(duì)于收入較為穩(wěn)定和均衡的客戶，雙周供產(chǎn)品可以在基本不增加其每月還款壓力的情況下，實(shí)現(xiàn)節(jié)省利息支出的目的。

　　據(jù)深發(fā)展公開的資料：如果你在該行貸了一筆50萬元的貸款，按30年貸款期限、基準(zhǔn)利率6.12%來計(jì)算，選擇傳統(tǒng)的按月等額還款法，每個(gè)月要還款3036元；如果選擇“雙周供”，每兩周還款額為1518元，相當(dāng)于原月供的一半。由于還款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，最終借款者可以節(jié)省115186元的利息支出，節(jié)省了19.42%的利息。

　　“雙周供”業(yè)務(wù)一經(jīng)推出，就受到新老購房者的高度關(guān)注，深發(fā)展各分行的咨詢電話幾乎被“打爆”。

　　業(yè)務(wù)如此火爆，其它股份制商業(yè)銀行隨后也紛紛表示，會(huì)密切關(guān)注深發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)展。一位股份制銀行人士相信，這種業(yè)務(wù)會(huì)在其他銀行逐步展開。

　　農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行3月9日宣布推出個(gè)人住房接力貸款業(yè)務(wù)。而某股份制商業(yè)銀行人士表示，深發(fā)展的做法可能導(dǎo)致所有銀行都執(zhí)行房貸利率下限。

　　一直以來，只要想購房，大家第一個(gè)想到的就是開發(fā)商，房子、價(jià)格等等都去找開發(fā)商談。但是，現(xiàn)在不一樣了，從中國銀行江蘇省分行獲悉，2005年12月16日，該行一口氣與14家房地產(chǎn)開發(fā)商簽下合作協(xié)議，也就是說，從那天起，消費(fèi)者買房，完全可以直接到銀行買，而不需要再和開發(fā)商發(fā)生關(guān)系。

　　這種所謂個(gè)人住房貸款“直客式”的服務(wù)，就是購房者本人和銀行進(jìn)行購房協(xié)議的面簽，銀行除提供專業(yè)性的金融一條龍服務(wù)外，還為購房者提供比購房者個(gè)人直接與開發(fā)商協(xié)商的價(jià)格更優(yōu)惠的“團(tuán)購價(jià)”。中行個(gè)人貸款中心一位人士介紹，事實(shí)上，“直客式”個(gè)人房貸服務(wù)，對(duì)購房者而言是個(gè)絕對(duì)利好。“通過銀行與南京各大房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，我們可以同時(shí)為購房者提供最優(yōu)惠的購房價(jià)格和房貸顧問，以及一站式服務(wù)和星級(jí)服務(wù)等最專業(yè)的金融服務(wù)，這意味著購房者可以同時(shí)享受到包括金融服務(wù)、房屋價(jià)格以及相關(guān)費(fèi)用在內(nèi)的一攬子‘優(yōu)惠’。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，中行聯(lián)合一些開發(fā)商推出的“直客式”房貸，說到底等于就是中行動(dòng)用自己的客戶資源、服務(wù)優(yōu)勢(shì)，為開發(fā)商“承擔(dān)”起一定的營銷推廣角色；當(dāng)然中行也是這種營銷模式的受益者，它等于從源頭上抓住了它最想要的房貸客戶，要知道個(gè)人房貸業(yè)務(wù)一向都是銀行最優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)利業(yè)務(wù)。而從消費(fèi)者的角度而言，省錢方便是硬道理；如果通過銀行買房既能有選擇樓盤的自由，又能有個(gè)人爭取不到的優(yōu)惠，還能有專業(yè)服務(wù)，那何樂而不為呢。

　　房貸在減少

　　1月份，光大銀行推出固定利率房貸，建行、浦東發(fā)展銀行亦緊隨其后。當(dāng)業(yè)界對(duì)銀行規(guī)避固定利率貸款風(fēng)險(xiǎn)能力的質(zhì)疑聲還未落地，人行就批準(zhǔn)了人民幣利率互換交易試點(diǎn)，光大銀行、國家開發(fā)銀行率先試點(diǎn)，這顯然為固定利率房貸的大規(guī)模推廣奠定了基礎(chǔ)。

　　可是，由于國內(nèi)金融環(huán)境有待完善，老百姓對(duì)利率把握不準(zhǔn)，對(duì)固定利率產(chǎn)生的興趣不大。同時(shí)，固定利率房貸的利率明顯高于目前的浮動(dòng)利率，不少市民表示不愿意接受。以30萬元10年期房貸為例，固定利率房貸要比浮動(dòng)利率房貸每月多交100元左右。

　　事實(shí)上，據(jù)央行發(fā)布的貨幣政策報(bào)告稱，2005年末，個(gè)人消費(fèi)貸款余額2.2萬億元，同比增長10.4%，增速比上年低16個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加1996億元，同比少增2331億元；個(gè)人住房貸款余額1.84萬億元，增長15.8%，持續(xù)自2004年4月份以來的增速下滑態(tài)勢(shì)。

　　而如果說2004年的上海房貸市場是大牛市，那么2005年就走出了熊市行情。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年末住房按揭貸款余額為2445.53億元，2005年僅微升至2644.94億元，同比少增了528.69億元。

　　再看看整體的房貸余額變化情況。上海銀監(jiān)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2005年末，上海市中資商業(yè)銀行人民幣自營性房地產(chǎn)貸款余額4070.79億元，比年初增加587.04億元，同比少增436.82億元。與2004年同期相比，房地產(chǎn)貸款余額僅增長16.79%，創(chuàng)下自2001年有統(tǒng)計(jì)以來的新低。

　　能夠呼應(yīng)這一觀點(diǎn)的，是央行上海總部的報(bào)告，在2005年國家對(duì)房地產(chǎn)的

　　個(gè)人房貸期限一般較長，風(fēng)險(xiǎn)不可能在短期內(nèi)暴露出來。隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入一個(gè)向下的周期，個(gè)人房貸未來的違約率會(huì)逐漸提高，這對(duì)銀行而言將十分危險(xiǎn)。

　　選擇個(gè)人房貸正體現(xiàn)了銀行的某種無奈，在信貸資金投放上銀行可以選擇的行業(yè)實(shí)際上并不多。銀行對(duì)個(gè)人房貸的種種鼓勵(lì)政策，能否刺激購房需求，取決于市場對(duì)房地產(chǎn)的接盤能力，以及市場是否理性。

　　從目前的樓市來看，觀望氛圍十分濃厚，銀行的鼓勵(lì)政策很難奏效。 -