適度微調更適宜當前的房地產政策

　　人行廣州分行副行長徐諾金博士訪談錄

　　記者 黃麗珠

　　從本輪宏觀調控看，重點是針對房地產市場局部過熱，遏制投資投機的不合理需求，改善供給結構，促進房地產市場供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定。這一系列的

宏觀調控措施，在全國部分過熱地區取得了較好的成效。但是，也存在部分政策使包括廣東在內的一些地區房地產供求形勢發生了反向變化的問題。廣東省原來走勢一直穩定的房地產價格，自2004年以來，呈現出局部漲幅偏快和未來價格上漲壓力增加的趨勢。2005年前11個月，全國房地產平均銷售價格在2004年上漲14.4%的基礎上，同比再度上漲4.8%。盡管目前房地產市場基本處于健康運行狀態，但市場矛盾特別是結構性矛盾有所加劇。對此，我國金融界知名學者、人行廣州分行副行長徐諾金博士認為，這種逆“調”而上的房地產價格走勢，要求我們在繼續貫徹原有調控政策的同時，對局部政策應進行適度微調。

　　一、一些地區房地產市場價格呈現逆“調”而上之勢

　　以廣東為例，這種逆“調”而上的問題主要表現在以下幾個方面：

　　(一)房地產投資持續回落，低速增長特征明顯。2005年1～11月，廣東省累計完成房地產開發投資1288.32億元(占全國的9.7%)，同比增長10.5%，增幅低于全國11.7個百分點，也分別低于山東、江蘇和浙江29.4、17.9和7.4個百分點。2003年以來，廣東省房地產開發投資一直處于調整期，投資增速從2002年的14.7%下降至2005年前11個月的10.5%，投資占全社會固定資產投資的比重從2002年的28.1%下降到2005年前11個月的22.1%。廣東省房地產開發主要集中在廣州和深圳兩個中心城市，2005年1～11月兩市房地產開發投資占全省的57.6%，兩市的投資增速僅為6.2%和-7.6%，從而導致全省增速低位運行。

　　(二)商品房供給持續萎縮，供應結構矛盾突出。2003年，廣東省商品房竣工面積增長12.1%，比上年下降4.8個百分點。2004年竣工面積進一步萎縮，同比大幅下降達22.3%。2005年1～11月同比又下降5.9%，其中住宅竣工面積同比下降7.2%。近兩年來，由于廣東省商品房供應減少，供求矛盾更加突出，供求比由2003年的1.43∶1下降至2004年的1.02∶1，再下降為2005年1～11月的0.89∶1。加之在大中城市中高檔樓盤所占比重明顯增加，供給繼續向大戶型高檔方向發展，加劇了供求結構失衡。

　　(三)商品房價格逆“調”而上，且呈加速上揚之勢。1998年至2003年，廣東省房價持續低迷。但自調控新政實施以來，2004年廣東省商品房平均銷售價格出現了9.1%的上漲。在強勁的需求拉動下，2005年前7個月一直處于負增長區間的廣東省商品房平均銷售價格，在1～8月回升到正增長狀態，且呈逐月加快之勢，1～8月、1～9月、1～10月和1～11月商品房銷售均價分別增長0.6%、2.3%、3.4%和6.3%。1～11月廣東省商品房平均銷售價格為3856元/平方米(全國為2456元/平米)，其中商品住宅均價為3623元/平方米(全國為2313元/平方米)，同比分別增長6.3%和6.0%，分別超出全國平均水平1.5和1.3個百分點。從各單月均價來看，從4月至11月，商品房與住宅均價在波動中持續上升，其中商品房和住宅均價雙雙在11月首次突破4000元大關，分別達到4368元/平方米和4084元/平方米，增幅同比分別達24.8%和23.4%。從中心城市房屋均價來看，1～11月，廣州市新建商品住宅均價5097元/平方米，同比上漲10.5%；深圳商品住宅均價7555元/平方米，同比上漲16%。值得關注的是，10月和11月深圳房價漲幅明顯偏快，這兩個月房屋銷售價格分別上漲10.0%和11.1%，其中新建商品住宅銷售價格分別上漲9.7%和10.9%，漲幅居全國前列。由于深圳房地產市場在全省的份額較大，其價格上漲對全省整體房價的拉升作用明顯。

　　(四)土地供應下降，“閘門”收緊效應明顯。2003年下半年開始，宏觀調控力度逐步加大，其中“嚴土地”是房地產調控的顯著特點之一。加強政府的土地計劃管理、嚴控農地轉用、土地出讓實施“招、拍、掛”等一系列政策，對抑制房地產過熱起到一定的作用，但客觀上也減少了土地供給總量，提高了企業、居民對房地產價格上漲的預期。

　　二、在房地產市場調控中應著重處理的幾個關系

　　以上分析表明，廣東省房地產市場的總體運行態勢符合宏觀調控政策取向。但是供求矛盾加劇、上漲預期趨強、局部房價漲幅偏快等問題的存在，也使廣東省未來房地產價格面臨一定壓力，不利于房地產市場的長期穩健發展。徐諾金認為，緩解當前的供求矛盾，合理引導公眾預期和住房消費行為，應是當前宏觀經濟管理部門認真思考和正確決策的大問題。在當前形勢下，以下幾個關系的正確處理十分關鍵。

　　首先，正確處理總體和局部的關系。當前全國的房地產業存在的問題是局部性、結構性的問題，區域性的異質商品是無法加總成為整體的。因此，治理區域性問題如從整體上去下藥，必然產生變異的病理反應。由此看來，如何處理這類局部性問題，確是從總體上決策的宏觀經濟部門需要認真考慮的問題。

　　其次，正確處理近期與長期的關系。長遠來看，房地產整體需求是剛性的、不可調和的。但當前的宏觀調控措施具有明顯的短期行為特征，特別是2004年從短期抑制房地產過熱出發，大幅減少土地供給和降溫房地產開發投資，造成供給的短缺，這不可避免地會刺激房價的上漲。因此，如何順應長期的需求趨勢，增加供應，可能是政策制定中如何將近期政策效應與長期走勢需求盡可能相結合的問題。

　　第三，正確處理好建設用地供應與耕地面積保護的關系。宏觀調控政策下，為保護糧食安全而實施的耕地面積保護是必要的，但政策的“一刀切”，導致農業不是主業、人口高度集中的珠三角和長三角等地區的建設用地供給日益趨緊，從而不可避免地造成房地產市場供求矛盾加劇。從這里就引出了一個國家總體的區域布局戰略問題，從區域分工和發達國家大部分人口集中在少數城市的現象來看，應針對不同地區的實際情況，區別處理建設用地供應與耕地面積保護的關系。

　　第四，正確處理收入分配與住房消費的協調關系。當前，大中城市住房供給和需求普遍趨向大型化、高檔化，這固然有當前住房需求升級換代的直接原因，但深層次的原因則是當前收入分配的“極化”現象。面對這種情況，簡單地停止供給高檔商品房和別墅用地，停止或限制對此類房地產商的開發貸款，由政府反復強調增加經濟房的供給，效果可能不會理想。根本的辦法是改善收入分配結構。但在收入分配結構無法根本改善的情況下，開征累進式物業稅去調節有錢人的住房消費，才是真正有效的符合市場特征的辦法。

　　第五，正確處理“以人為本”的宗旨下經濟適用房和解困房供給的關系�，F實社會中，經濟適用房的主體一般占所有人群的80%～90%，這部分主體人的住房應借助市場來解決，一靠改變收入分配結構去提高他們的購買力；二靠有利潤空間的需求對土地和房地產投資的引導。政府的主要精力則應放在極少數人的解困房供應上，通過建廉租房來解決這部分人的住房問題。因此，區分經濟適用房和解困房，及時調整政府的著力點是很有必要的。

　　三、政策建議

　　徐諾金提出，如何處理上述五大關系，是當前和今后一個相當長的時期內，我國房地產政策所面臨的核心問題。因此，對房地產市場的調控，要以增加有效供給、滿足有效需求為重點，通過財政、信貸、稅收等手段去引導需求結構符合我國的土地國情，使供求關系朝著政策預期的方向發展。徐諾金還提出四點政策建議：

　　(一)結合區域規劃，確保土地供應，最大限度地增加商品房供給。根據城鎮化和人口分布的特點，將長三角、珠三角、環渤海灣規劃為我國的城鎮密集區和人口密集區，按容納70%～80%的人口規模標準，擴大土地供應，加速商品房供給，滿足城鎮化進程中最基本的住房需要。

　　(二)按照國情特點，確定最基本的人均居住標準，運用稅收手段調節需求結構，對超面積住房開征累計制物業稅�？刂撇缓侠硇枨蟮囊粋�重要工具是稅收。除了已出臺的稅種外，最理想的辦法是增加房地產保有環節的稅收。主要是要加快開征房地產物業稅(主要是按面積開征)，增加超面積住房的保有成本。這樣，不僅可以調整貧富之間資源占有關系，限制奢侈性住房消費，而且可以減輕地方建設對土地出讓收益的過度依賴，對推廣節能型住房和公共建筑起到真正的引導作用。

　　(三)供給結構應以市場調節為主，政府的主要功能應放在彌補市場缺陷所造成的解困房供給。政府的主要作用應是運用財政手段去滿足特困階層的住房供給問題，且供給的方式不是使之能買得起房，而應是能租得起房，有房住。

　　(四)運用信貸手段要符合金融業的市場化方向，信貸支持與財政政策應結合起來。目前信貸政策以優惠利率和優先貸款的方式對基本住房信貸進行扶持，這種方式在利率尚未市場化、國有