固定利率房貸全調查 考驗銀行規避風險能力

　　本報記者 徐思佳

　　近來固定利率房貸成為各界關注的熱點，記者就此話題進行了調查采訪。

　　所謂的固定利率住房抵押貸款就是銀行和貸款購房者約定，在一個期限內采取一個固定的利率，不受央行利率調整的影響。通俗的說，今后你只需和銀行簽訂協議，即能將房貸

利率約定在固定期限內不變，從此不必再擔心加息后月供款增加。

　　銀行積極開發房貸新產品

　　不久前，央行房地產金融分析小組發布的《2004年中國房地產金融報告》中明確提出“可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款”，引起購房者以及業內人士相當大的關注。各商業銀行對此也表現出很大興趣。

　　很長一段時間以來，發放個人住房貸款已成為各個商業銀行的新的利潤增長點。但隨著今年3月份以來，中國

　　雖然央行在3月份只對房貸的利率進行微調，但這仍讓大多數人打算

　　在這種情況下，各商業銀行不得不另辟蹊徑，尋找新的替代產品。記者從光大銀行了解到，光大銀行已向監管部門遞交了試點固定利率個人住房貸款的申請材料，是首家向監管部門遞交相關申請的商業銀行。此外，工商銀行則在早前放出風聲，計劃推出固定利率房貸。

　　甚至有消息傳出，招商銀行溫州分行已經收到總行來函，“固定貸款房貸前期工作已經準備就緒，馬上要進入市場推廣階段，預計在本月底亮相溫州。

　　購房者選擇日趨多樣化

　　一項來自零點的最新調查表明：對準備貸款買房的人來說，絕大數人表示利率上調影響了自己的貸款買房計劃。有51.6%的家庭會繼續貸款，但會調整貸款方案：提高首付額度、減少還款年限或延遲貸款計劃。有29.3%的人表示利率上升后將取消貸款計劃，其中有8.4%的人會改用直接現金支付的方式，另外還有20.9%的人將改變購房面積的大小或推遲購房計劃。

　　固定利率房貸的推出將有望打消那些確實想購房又擔心房貸利率持續加息的購房者。

　　對此，人民大學金融研究所副所長趙錫軍表示，固定利率房貸的推出增加了銀行的貸款品種和市場，既豐富了房貸金融產品，又讓購房者多了一個選擇，是件好事情。

　　有分析認為，目前的利率水平處在13年來的最低點，加息的可能性為99%，而現有的商品房買賣合同還貸利率是以現有利率為基準的，一旦利率不斷上升，還貸成本也將水漲船高，銀行推出固定利率房貸被普遍認為是對購房者的一大利好。

　　但同時有專家表示，從目前購房者的個人專業水平來看，很難較為準確預測到未來房貸利率的變化，選擇固定利率是否合算的顧慮可能會讓部分購房者猶豫。

　　考驗銀行規避風險能力

　　固定利率房貸的推出無疑迎合了部分消費者規避風險的需求。但與此同時，固定利率房貸增加了銀行利率風險控制難度，也增加了銀行的運作成本。

　　有專家指出，由于美國已連續9次加息，近期央行也再次上調一年期港元、美元存款利率上限，同時我國的通脹壓力并沒有完全釋放。一般認為，我國當前也正處于加息周期，中短期再次加息的機會較大。這樣銀行推出固定利率房貸就要承擔一定風險。

　　此外，目前從理論上講，固定利率房貸的推出應沒有什么障礙，但操作上受制于三大瓶頸：一是商業銀行利率風險定價能力。固定利率產品無疑鎖定了貸款人的利率風險，但商業銀行的利率定價也需要通過風險精算。二是分散利率風險的金融工具欠缺。商業銀行固定利率房貸產品的推出，有賴于相關配套金融產品的出爐。如利率期權產品，利率遠期、掉期產品，只有與房貸期限相匹配的相關衍生產品出現后，商業銀行固定利率房貸產品才有機會分散未來不可預知的利率變化風險。三是對市場調研的不足，目前尚不可知購房者對這一產品的接受程度。

　　對于第二點，央行在《2004年中國房地產金融報告》中曾建議，對于實施固定利率，有關部門應進一步研究利率風險管理工具，推出利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。

　　專家認為，除了定價能力外，利率風險規避工具匱乏是目前銀行推出固定利率房貸最大的限制。因此，采取與房貸期限相關衍生產品將有助于銀行規避固定利率房貸的利率風險。銀行必須知道一旦出現一再加息的情況，該如何將風險轉嫁到其他利率衍生產品上。

　　此外，房貸

　　所謂“房貸證券化”，即銀行在發放一筆房貸之后，并不把此項貸款留在自己的資產負債表上，而是把大量利率、期限相近的房貸放在一起，重新包裝成一筆債券，再通過金融市場賣給投資人。銀行賺取買賣差價，并鎖定自己的利潤。

　　正是基于上述各種原因，幾大商業銀行私底下雖是磨刀霍霍，但在公開場合都一致保持緘默，對推出固定利率房貸一事十分敏感。

　　光大銀行一位知情人士透露，如固定利率貸款試點被批準，該行可能會選擇在沿海城市先行試點固定利率房貸。他表示，銀行制定固定利率貸款主要包括利率和期限兩個方面。鑒于目前避險工具有限，推出5年以內的短期產品會更便于規避利率風險；另外，市場對今后一段時期房貸利率的上調存有較大預期，固定利率房貸的利率可能會較高，有可能在6%到7%之間。