固定利率房貸在不成熟中啟動

　　在經濟周期的拐點已經若隱若現的情況下，進一步采取對經濟過熱起抑制作用的加息政策，其可能性正在減弱。在這樣一個微妙時刻，固定利率房貸的市場需求，更加顯得捉摸不定。

　　3月，央行房地產政策指引中，第一次提出允許探索“固定利率房貸”；時隔5個月后，8月份披露的房地產金融報告，再一次明確表明央行對這一新事物的支持態度。一時間，市

場傳言四起：工行上海分行最先被傳“即將推出固定利率產品”，光大銀行已經就此向銀監會提交申請報告。固定利率房貸，突然間成為房市中的一個熱點。

　　固定利率房貸，在國外早已是一個相當成熟的產品。但在利率市場化起步不久的中國內地市場，這一產品的供給方———銀行和需求方———購房者，對此都沒有足夠的心理、知識和經驗上的準備。在目前的

　　需求捉摸不定

　　固定利率房貸，顧名思義，就是銀行與借款人約定一個利率，不管央行的基準利率，或是市場利率如何調整，借款人都以約定的利率償還銀行貸款。去年10月29日央行調整基準利率，今年3月，又取消房貸優惠利率———其實在一年間，房貸利率已經兩次上調，盡管幅度不大，但中國老百姓已經真切感受到了加息帶來的還貸壓力。鎖定房貸利率，也許是個不錯的選擇。

　　然而，這種需求究竟有多大市場？新產品在吸引眼球的同時能否帶來真實的業務量？誰也沒有底。業內人士分析，在目前的環境下，由于中國依然處于低利率時代，固定利率房貸的利率，肯定要高于目前的浮動利率水平，而且為了鎖定風險，銀行必然需要對固定利率貸款征收高額的提前還貸違約金。換句話說，在當前條件下，固定利率貸款的成本要高于浮動利率貸款。中國老百姓是否愿意為規避未來可能出現的風險，現在就開始實實在在支付更高的利息？目前，銀行手中并沒有這方面的調查數據。

　　固定利率房貸的需求，直接取決于人們對于未來利率走勢的判斷。國際上關于這類貸款歷史經驗表明，越是處于加息期，鎖定利率型的產品越是受到借款人的歡迎。盡管以10年為周期看，中國的利率水平依然處于低點，但與去年同期，或與今年上半年相比，市場對于加息的心理預期已經明顯減弱。宏觀調控已經初見成效，部分經濟學家甚至已經開始擔心中國經濟可能出現通貨緊縮，央行也開始告誡商業銀行“警惕貸款增長后勁不足”。

　　在經濟周期的拐點已經若隱若現的情況下，進一步采取對經濟過熱起抑制作用的加息政策，其可能性正在減弱。在這樣一個微妙時刻，固定利率房貸的市場需求，更加顯得捉摸不定。

　　誰都沒有準備

　　與目前的浮動利率貸款相比，固定利率貸款像一場賭局：如果在貸款期限內，固定利率高于浮動利率的平均水平，那么銀行得益，借款人受到損失；反之，則借款人得益，銀行承擔損失。

　　這是一場風險各50%的博弈。

　　有博弈，就必然需要有規避風險的工具。一旦銀行啟動固定利率貸款，其實就是將可能出現的利率上漲風險，集中到了自己手中，因此客觀上就需

　　要一個市場，讓銀行的巨額房貸資金可以規避利率上漲的風險。在國際市場上，這一般是通過利率調期、利率期貨等方式完成的，但是，在國內，人民幣利率并沒有出現類似的衍生品。在沒有避險工具的前提下，貿然推出固定利率金融產品，特別是長時間的固定利率產品，意味著巨大的潛在風險。這一點，中國保險公司已經有深刻的教訓。上世紀90年代末期，利率水平急劇下滑，曾給保險公司帶來巨額的損失，因為當時不少壽險產品的年回報高達10%左右，且都為長期固定收益。至今，這些高息固定收益的保單，依然是一些保險公司出現償付能力不足的重要原因。

　　避險市場缺位的情況下，固定利率貸款的成敗，就要依靠銀行對利率走勢的判斷能力。但這一點，恰恰是中國銀行業的軟肋。中國的利率市場化進程從起步到現在只有數年時間，在普遍缺乏數據和經驗積累情況下，要在利率波動的風云變幻中“火中取栗”，中國的銀行還有點“心有余而力不足”。

　　理論上還有一種可能，是讓非銀行金融機構介入這一市場。由于銀行普遍存在存款期限短，貸款期限長的問題，存貸資金期限不能匹配，如果在貸款中實施固定利率，難免受到利率風險的影響。而其他金融機構的資金，比如保險資金，本身就存在長期和收益穩定的特征，這使其有能力提供長期固定利率房貸。在境外，提供長期固定利率貸款，已經是保險公司一個重要的資金運用渠道。但在中國內地市場，這個渠道不僅受到“混業經營”的政策制約，而且保險公司也普遍不具備足夠的資金規模支撐這一業務。

　　金融市場、銀行或其他金融機構沒有準備，固定利率房貸的需求方———借款人同樣沒有經驗。盡管從歷史經驗看，中國利率震蕩幅度相當大，但個人房貸的迅猛發展，卻是從利率水平進入相對平穩期后才開始的。對于中國大多數的個人貸款者來說，對于利率走勢和波動，既無刻骨銘心的體驗，更缺乏相應的金融知識，預測利率談何容易？

　　探路者有望現身

　　盡管各方面條件均不成熟，但第一個“吃螃蟹者”已經在醞釀中。

　　理由是，銀行對于個人房貸業務的態度正在發生微妙的變化：在宏觀調控政策實施一年多后，現在的實際問題已經不再是抑制貸款增速過快，而且貸款增速持續下滑。由于

　　在這種背景下，銀行客觀上迫切需要推出新業務，以期刺激房貸市場的需求。一個可以佐證的事實是，目前滬上不少商業銀行，已經有條件地將個人房貸限額放寬到八成。一般在中環線附近，屬于自住需求，價位適度的房產，都可以貸到這個比例。在這樣一個不景氣的市場中，“固定利率房貸”至少是一個很好的吸引媒體眼球、提升房貸市場人氣的產品或者題材。

　　所以，零星的產品在近期就會出現。固定利率房貸，在國際上已經是一個成熟產品，隨著中國利率市場化進程的加快，從長期看，這必然會成為個人房貸市場上占據舉足輕重地位的產品，因此對于每一家商業銀行來說，盡管條件不成熟，都無一例外對這一業務抱有相當大的興趣。為了在未來市場中搶占先機，從現在就開始積累經驗，并探索借款人的接受程度，也是一個不錯的戰略選擇。

　　但這樣的產品，可能具備強烈的“探路”特征。市場預計，早期的固定利率產品，可能是5年以內短期限的房貸，一方面，在較短時間內，利率相對還是可以預測的，另一方面，這種短期房貸在整個個人房貸業務中比重很小，即使有風險，也不至于對銀行利潤造成重大的影響。因此，這樣試探性的產品，很難在房貸市場引起巨大的轟動效應，更多地是起到培育市場的功能。

　　于大多數的普通購房者來說，真正擁有固定利率還是浮動利率的選擇權，尚需時日。

　　本報記者 陳春艷