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本報記者 曹盛潔 北京報道
“人流太少，生意不好做，現(xiàn)在很多小業(yè)主都對開發(fā)商有意見。”巨庫的業(yè)主張先生告訴記者，他正準(zhǔn)備將其去年花20多萬元投資的13平米商鋪轉(zhuǎn)賣掉。
去年，號稱打造北京首家新青年時尚賣場的巨庫在長達幾個月的重磅廣告的轟炸下
，短時間即銷售一空。然而，今年4月開業(yè)后經(jīng)營的順暢局面沒有出現(xiàn)，問題卻接踵而來。
不久前，巨庫商戶代表與發(fā)展商首創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司進行了談判，提出改變商場布局、更換管理方、增強有效廣告宣傳，以及成立商戶委員會等多項要求。張姓業(yè)主表示，“如果明年還是這樣的經(jīng)營狀況，500多個小業(yè)主不滿的情緒可能會集中爆發(fā)，發(fā)展商與當(dāng)初承諾不符的行為我們肯定會向相關(guān)部門投訴。”
巨庫面臨的危機并非個例。中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會最近發(fā)布了對國內(nèi)十多個大中城市的調(diào)查預(yù)警：兩三年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)可能將成為繼住宅之后的又一個投訴熱點。
商鋪投訴年即將到來？
從去年開始，商鋪賣出“天價”的報道頻繁見諸于報端：富力城“美食ZONE”售價每平米4.5萬元；建外SOHO某商鋪每平米拍出4.7萬；即使是地理位置不佳的巨庫有的商鋪每平米也賣到了3-4萬元……
投資者對于商業(yè)地產(chǎn)熱情的高漲，用“前所未有”來形容毫不為過。據(jù)易鋪網(wǎng)的一項調(diào)查顯示，北京目前各類型商鋪供應(yīng)量總和已超過300萬平方米。戴德梁行負(fù)責(zé)商鋪事務(wù)的董事胡莘女士則預(yù)測，到2007年市場新增的供應(yīng)量將與目前的總供應(yīng)量相當(dāng)。
“由于市場不成熟，商鋪的開發(fā)熱和銷售熱帶來一系列后遺癥，這兩年積聚的問題會在明年或后年有一個集中的顯現(xiàn)。”北京紅石行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理潘好龍說。
另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，諸如小業(yè)主投資回報不能兌現(xiàn)、商場因經(jīng)營不善而關(guān)張、大量的租售糾紛等矛盾，隨著商鋪的迅猛發(fā)展，將會越來越加劇。
“買了不久就后悔了。”一位巨庫業(yè)主向記者表示，開業(yè)后，巨庫的廣告投入與前期銷售相比銳減，原來開發(fā)商承諾商場由美國一家富有商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗的公司管理，然而最后卻變成了一家國內(nèi)公司。“看到這種情況，我沒有去經(jīng)營，而是返租給商場兩年，商場一次性給了我租金三萬多元，將來從房款中直接扣掉。像我這樣返租給商場的占了1／3。”
類似于巨庫的故事也發(fā)生在其他商業(yè)地產(chǎn)項目中。位于亞運村的第五大道由于定位和業(yè)態(tài)組合存在問題目前也陷入困局，而在崇文門金倫大廈原址上修建的室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪“搜秀城”開業(yè)日期則一拖再拖。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司商業(yè)策劃部總監(jiān)蔡宇翔指出，建外某知名項目在成功炒作下租金飆升，渝鄉(xiāng)人家以35美金／月一平米的高租金進駐此物業(yè)。然而渝鄉(xiāng)人家的負(fù)責(zé)人介紹，他們目前僅僅能維持經(jīng)營，希望周圍的綜合環(huán)境能有所好轉(zhuǎn)，如果此種狀況在短期內(nèi)得不到有效改善，他們只能考慮撤出此物業(yè)。
“這是因為該項目沒有對商戶的后期經(jīng)營采取有效的管理與規(guī)劃。”蔡宇翔表示。
但是，我們也應(yīng)該看到，商鋪本身是一個高投資、高回報、高風(fēng)險的投資品種，對投資者評估的能力、對市場、區(qū)位的、項目本身的判斷能力的要求比住宅都要高。一部分投資者缺乏經(jīng)驗和專業(yè)知識、急功近利的心態(tài)也是導(dǎo)致目前很多商業(yè)地產(chǎn)矛盾加劇的重要原因。
迄今為止，盡管沒有明文規(guī)定，已有銀行開始提高商鋪按揭貸款首付款的比例。“以前我代理的客戶一般只需付首付款的49%，現(xiàn)在卻需要付50%或60%。銀行變得越來越謹(jǐn)慎了。”潘好龍告訴記者。
受困商鋪的出路
那些存在大量問題、經(jīng)營狀況堪憂的商鋪，它們的出路是什么﹖
潘好龍認(rèn)為，對一般的具有獨立門面的底商即使現(xiàn)在生意不太好，但經(jīng)過市場培育期，獲取回報只是時間長短的問題。對于那些只出售很少一部分產(chǎn)權(quán)或只租不售的商鋪，可以通過重新定位和招商來進行即時調(diào)整。比如位于朝外大街的“海藍(lán)云天”商城，由于該區(qū)域百貨店已經(jīng)飽和，導(dǎo)致其一度關(guān)張，但是經(jīng)過后期重新招商和定位調(diào)整為主營數(shù)碼和IT產(chǎn)品，生意逐漸轉(zhuǎn)好。
類似的例子還有雅寶路天涯服裝市場及沙子口萬朋文化用品市場等。后者由于只出售了沿街有獨立門面非常少的十多個商鋪，其他采用出租的方式，得以在經(jīng)營慘淡之時迅速調(diào)整定位，從而“咸魚翻生”。
但對于巨庫、第五大道以及早期的大都市街這些已經(jīng)出售產(chǎn)權(quán)的室內(nèi)產(chǎn)權(quán)式的商鋪，問題則要復(fù)雜得多。華高萊斯總經(jīng)理李忠曾表示，小商鋪的投資變數(shù)很大，其中業(yè)權(quán)分散是困擾商鋪投資的最根本問題。截至目前，室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪鮮有如萬通小商品市場那樣成功的案例，相反，失敗的卻比比皆是。
產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營什么，如果要統(tǒng)一投資人的意愿并且能經(jīng)營起來，只有承諾一個合適的投資回報售后返租。
蔡宇翔在接受媒體采訪時明確指出，表面看來，對于投資者，包租是很有利的。包租期內(nèi)會有穩(wěn)定的租金，而且包租期越長，風(fēng)險就越小。可開發(fā)商很多不具備商場經(jīng)營經(jīng)驗，并不能保證在經(jīng)營期內(nèi)穩(wěn)賺，從而也不能保證許諾給投資者的租金。有的開發(fā)商承諾物業(yè)公司代為出租，租金收不回的話，可以向開發(fā)商追究擔(dān)保責(zé)任。但如果開發(fā)商破產(chǎn)，投資者的租金也就沒了，被投資者就在承擔(dān)開發(fā)商的風(fēng)險。
“因此，對于已將產(chǎn)權(quán)銷售給眾多小業(yè)主的項目而言，要想重獲成功，難度非常大。開發(fā)商、小業(yè)主以及商戶三者的利益的平衡將非常棘手，不是調(diào)整定位就可以解決的問題。”潘好龍表示。
近期，有業(yè)內(nèi)人士表示，投資商鋪時，“先租后買”也許是回避風(fēng)險的一個好辦法。然而，在盡快套現(xiàn)的壓力之下，會有多少開發(fā)商給投資者一年或兩年的時間去試探呢？
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