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中國房地產(chǎn)周期依附于宏觀經(jīng)濟周期，宏觀經(jīng)濟因素的變化會透過房地產(chǎn)市場供需力量的對比對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生決定性影響。我們認為，中國經(jīng)濟是一個不斷向上的循環(huán)過程，房地產(chǎn)市場也將始終處于長期的上升軌道中。
劉浩/文
目前影響國內(nèi)房地產(chǎn)供給的最主要因素是開發(fā)商的預(yù)期利潤。預(yù)期利潤主要受預(yù)期房價、開發(fā)成本(包括地價、建筑成本)、信貸政策(開發(fā)貸款總量控制、利率變化導(dǎo)致資金成本的變化)影響。影響房地產(chǎn)需求的主要有：居民收入/預(yù)期(主要指有購房需求的居民收入，與國民經(jīng)濟景氣度、GDP增長高度相關(guān))、城市人口增長(即城市化率的增長)和信貸政策(房貸總量控制、利率變化導(dǎo)致購房成本的變化)。
個人消費近九成，以住宅為基礎(chǔ)的行業(yè)持續(xù)增長
資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新局配圖（圖片來源：《新財富》）
資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新局配圖（圖片來源：《新財富》）
1998年住房制度改革，將中國巨大的住宅存量和需求推向了市場，也使長期被壓抑的需求得到了釋放。國家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟新的增長點，并出臺了一系列的扶持政策，刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的增長。住宅投資占行業(yè)投資比重持續(xù)增長，目前已占全行業(yè)投資的68%以上，成為整個產(chǎn)業(yè)的核心(如圖1)；住宅價格的漲升已成為拉動房地產(chǎn)整體價格指數(shù)的主要動力(如圖2)；個人消費成為推動房地產(chǎn)需求的決定性力量，個人購房比重已接近90%，其中個人購買住宅商品房的比例超過95%。
長達15年的城市化進程成為長期推動力量
資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新局配圖（圖片來源：《新財富》）
在我們的實證研究中，城市人口增長對房地產(chǎn)市場的推動作用遠大于居民收入增長。2003年末，我國城市人口約為5.23億。我們預(yù)計，2010年則有望接近7.3億(城市化率約為55%)，新增城市人口約2億。中國城市人口加速增長期將持續(xù)到2018年，屆時中國城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?0.9%(如圖3)。長達15年的城市化加速增長，將形成對住宅和城市建設(shè)的強烈需求，進而對城市房地產(chǎn)價格的變遷產(chǎn)生極大影響。
未來的住宅需求主要來自：城市人口增長產(chǎn)生的實際新增需求；由于居住水平提高，人均居住面積提高所產(chǎn)生的新增需求；由于存量住宅自然折舊產(chǎn)生的新增需求；流動人口增長產(chǎn)生的新增需求。
資本能力主導(dǎo)房地產(chǎn)新局配圖（圖片來源：《新財富》）
預(yù)計2001-2010年10年間，上述四項新增的住宅需求合計約39億平方米。剔除掉2001-2003年銷售面積6.91億平方米后，2004-2010年的住宅需求約32.1億平方米，折合年均復(fù)合增長率要達到12%以上才能滿足需求，將遠高于GDP的增長。近年來全國范圍內(nèi)供需基本平衡，需求保持了20%以上的增速(如圖4)。未來幾年，由于基數(shù)增大，增速將顯著放緩，但堅實的需求基礎(chǔ)顯然不會受到動搖。
地方政府與市場“良性互動”推高房地產(chǎn)價格
房價上漲，將推動地價的漲升。地方政府作為土地的壟斷供應(yīng)者，將從地價上漲中獲得巨額收益。城市的不斷發(fā)展也將繼續(xù)推升當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、地產(chǎn)價格，政府與市場也就形成所謂的“良性互動”，將房地產(chǎn)價格不斷推高。這種互動是中國城市化進程中對房價的持續(xù)、長期推動因素，也是我們看好中國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的主要原因之一。
當(dāng)然，這種互動不是無休止的，也具有周期性波動的特點。短期內(nèi)，房價大幅上漲，受沖擊最大的是占絕大多數(shù)的中低收入居民，政府必須考慮他們的利益。此外，地方政府在宏觀經(jīng)濟降溫期間，還將受到來自中央政府宏觀調(diào)控的壓力，對城市基建的投資不可能保持現(xiàn)有的高速增長。
長期來看，地方政府的行為只能影響房價短期的變動速度，而不能在實際上決定房價。因為開發(fā)商、投資/投機者、消費者都會根據(jù)政府政策變化、根據(jù)市場變化去調(diào)節(jié)自己的預(yù)期和行為，房價最終還要由市場決定。
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