城市規劃方案引發綠地糾紛

　　房地產業走向規范路途坎坷

　　廣西榮和新城三期“綠地”糾紛事件的深層思考

　　由南寧華聯房地產開發有限公司開發建設的廣西榮和新城三期住宅小區，位于廣西南寧邕江南岸白沙半島，總建筑面積13萬平方米，綠化環境和齊備的配套設施在全國住宅小區 中屈指可數。榮和新城小區一直是南寧屈指可數的品牌小區之一，被評為“全國優秀住宅小區”，也吸引了各級領導人的蒞臨視察，并給予很高評價。

　　今年7月，政府公告了江南堤路園工程將于2004年10月開工的方案。有可能使用榮和新城三期部分沿江綠地的事，在廣大榮和新城三期業主中引起強烈反響，他們主要擔心的是小區沿江的綠地被政府征用，他們生活的環境將由“鳥語花香的花園”變成“車水馬龍的道路”，于是，自2004年8月10日起，每天都有人集結在廣西榮和有限責任公司開發的項目“榮和山水美地”銷售大廳，甚至在臨近銷售大廳的南寧市民族大道上，手舉標語橫幅要求“還我綠地”、“還我家園”。整整二個多月，業主行為愈演愈烈，發展到在銷售大廳靜坐、張貼標語、散發傳單，甚至也有一部分人沖擊了業委會和物業公司，致使公司無法進行正常的經營。

　　政府：調整規劃方案

　　榮和新城三期“綠地”糾紛事件發生后，南寧市政府當即成立了一個由市政府副秘書長牽頭，市規劃局、市建委、市公安局、市國土局、市房產局等單位領導組成的工作組，對這起糾紛展開了調查和協調。

　　2004年9月4日上午，在有榮和新城三期業主代表、榮和新城三期的開發商南寧華聯房地產開發有限公司代表、政府工作組共同參與的現場協調工作會議上，南寧市政府副秘書長、工作組組長黃善武在說明了政府修改江南堤路園的目的和意義，進一步明確了江南堤路園榮和新城段的規劃方案后，業主們大都參加并對政府的規劃方案表示了理解和支持。經過再次征求雙方對解決糾紛的意見，工作組作出了解決問題的基本方案：

　　一、要求華聯公司從2004年9月1日開始要安排好接待場所，成立專門的工作小組，委派專人作好來訪業主的接待工作。做出了建立按照法律規定范圍處理的決議，不得采取非正常的辦法處理，由政府工作組參與處理各項事件等等。

　　二、對于業主代表提出的榮和新城三期規劃調整問題，政府也調整了規劃。原則同意將榮和新城三期與規劃中的白沙公園交界部分，按榮和新城三期狀況保留，該項目占用的市政府規劃道路用地調整出讓給華聯公司，由該公司按國家規定的程序到政府有關部門辦理手續。關于榮和新城三期景江園沿江綠地的處理問題，也同意將榮和新城三期景江園內的城市道路調整修改為小區內部道路，由華聯公司按國家規定的程序和政府有關部門辦理手續。

　　榮和新城三期開發商南寧華聯房地產開發有限公司也積極作出了回應：迅速在榮和新城設置了投訴接待辦公地點，希望與業主之間以面對面溝通方式解決事態；并于9月5日向業主發出了《讓我們共同維護美麗家園》的公開信，承認自己在房地產操作過程中存在失誤，表示不會推卸和回避責任。在南寧市政府介入之后，提出服從并實施政府主導調解方案：將上述綠地明確為小區綠地。并對綠地損失的業主進行補償，與維權小組代表、政府進行積極商談，相信該問題會盡快得到解決。并要求業主派出代表來進行協商和對話。

　　南寧榮和新城三期綠地糾紛案件正在進行妥善處理，即經過業主、政府相關部門和發展商的共同努力，確定了解決問題的基本方案，保留了大部分的綠地，業主們基本解決了“失去綠地”的后顧之憂，而堤路園路的規劃、修建也將不會受到影響。榮和新城“綠地”糾紛進入了妥善處理的程序并逐步走向和諧。

　　業內人士呼吁房地產市場走向理性

　　榮和新城三期“綠地”糾紛及其解決過程，在南寧房地產業引起極大反響，也引發業內人士的討論。普遍的觀點是：中國的房地產業發展只有十幾年的歷史，房地產短短的發展歷史也是從相對混沌、不規范走向規范、走向法制的歷史。所以，在行業發展中產生的糾紛是難以避免；而且用目前的市場經濟環境和思想去看待房地產行業萌芽時期的事件，苛求那時也必須滿足現在的要求，也不符合實際，關鍵是各方在糾紛時用真誠的態度、務實的心態去解決問題。

　　廣西南寧市房地產業內一權威人士認為：20世紀80年代末開始，正是中華人民共和國歷史上嘗試有償出讓土地，由于當時市場化程度不高，其土地本身潛藏著巨額利潤。一些企業在獲得了政府出讓土地的批準后，就開始轉讓土地。這就導致了1990年代初的房地產泡沫，同時也把房地產業完全推向了市場。1990年代中后期，東南亞正面臨金融危機，國內進行宏觀經濟調控，房地產處于發展低谷。20世紀末至21世紀初，中國經濟迎來了兩件大事，一是以信息為導向的新經濟，二是加入了世界貿易組織。中國的房地產業在內需刺激消費的形勢下開始了新一輪的啟動，形成了新房地產運動浪潮，而與房地產行業發展相配套的法律法規也不斷完善。最近5年，全國人大、國務院、以及建設、房產土地、金融三部門出臺的有關房地產的法規每年在80個左右，5年下來就有400多個法律法規的頒布和施行，對房地產行業的法制化、規范化運行起到關鍵的作用。在如此短時間內，房地產行業的規范和法律經歷了從無到有，從“摸著石頭過河”到逐步完善的過程，其中出現一些問題是難免的。

　　南寧市一位資深的房地產人士也認為：榮和新城“綠地”糾紛的發生及其得到妥善處理的過程，其實濃縮了中國房地產行業的逐步規范化的進程。房地產業發展的前期，幾乎所有的開發商在賣房過程中，都習慣于在促銷上采取一些營銷的手段吸納客戶，重點宣傳一些優勢。到現在，房地產已經走向規范化，消費者逐漸成熟。但是，總會出現這樣那樣的問題，南寧的地產界已經發生了多次業主和地產商的糾紛事件，榮和新城三期“綠地”事件，只是不成熟房產時代出現的一個小小的縮影。出現了問題是總要解決的，但如果以現在規范的房地產市場來要求以前的情況，也不是實事求是的態度。榮和綠地糾紛事件，業內一些人士也呼吁地產市場走向理性，業主應使用正當、合法的渠道解決問題。該項目地產商華聯公司能夠勇敢地站出來，主動承擔責任，終究是勇于改錯，還是讓人欣慰的。現在為了維護業主的利益，政府對規劃也作了相當大的改動，這是從來沒有過的。雙方理應趁此機會誠心懇談謀求和諧。在榮和綠地事件中，部分業主不是通過正常的渠道來維護自己權益，而是采取一些非正常手段如在民族大道上集體聚集，散發自制小傳單等，這實在有失平和。他說：“所以，業主應該客觀地看待問題。有些問題可以坐下來平心氣和的協商，在保障雙方合法權益的基礎上，擯棄前嫌，就有‘風雨過后見彩虹’的時候。”

　　廣西榮和有限責任公司一位高層人士也發表了自己的看法。他認為：公司在房地產操作過程中存在失誤，不會推卸和回避責任。經過十余載風風雨雨的歷程，榮和集團在南寧樹立了自己獨特的品牌，是南寧不可多得的品牌企業之一，其開發的項目在全國獲了多項獎項，也為社會福利、希望工程等慷慨捐獻。因而得到了社會、市場和客戶的認可、肯定和支持。華聯公司雖然是榮和集團的合資公司，公司只是股東之一，但開發榮和新城三期的是南寧華聯房地產開發有限公司，按理業主們在有關三期的問題溝通上應該以面對面的方式進行，應該找該公司來進行解決。廣西榮和有限責任公司是一個獨立核算的房地產開發公司，對榮和新城三期作為開發榮和新城三期的事件沒有任何責任，也沒有對這件事情的發言權和處理權。而人們日復一日的在該公司聚集示威，對該公司的名譽造成了一定的損失。中國的房地產業發展只有短暫的歷史，也是從不規范走向規范、走向法制的歷史。產生問題是難以避免的；而且用目前的思想去看待房地產行業還不規范時期的事件，要求那時也必須滿足今天的要求，也不合理，關鍵的是真誠的態度、務實的心態。 在萬般無奈下，廣西榮和有限責任公司不得不拿起法律武器維護自己的權益，起訴了帶頭鬧事的兩個業主，但是考慮到為了營造良好的談判和協商氣氛，公司主動撤訴。是以此呼喚業主們理智的回歸。無論怎么樣，事情畢竟是發生了。業內也該趁機對自己的行為進行反思。而對于消費者來說，無論何時，一定要記住拿起法律這個武器，保護自己，同時要記住一定要合法的進行維權。但是，個別人披著維權的合法外衣，謀取個人私利，攻擊企業，制造新的不穩定因素，也是社會不能接受的。

　　相信事情會得到圓滿解決

　　此次綠地糾紛事件恰好發生在廣西的一個知名企業身上，確實讓人思索。我們姑且把它當做房地產不規范時代的一個事件，也是借鑒，對廣西房地產業和消費者來說是能起到規范行為的好事。

　　目前廣西房地產行業正處于變革與創新時期，政策環境、需求環境、競爭環境都在急劇變化，房地產行業面臨著巨大的機遇與挑戰。從微觀上看，房地產開發企業必須根據市場規則的變化，適時調整企業自身的開發經營戰略，開拓創新，保持較強的市場競爭能力；從宏觀層面上看，政府有關宏觀調整部門需要根據總體的特征以及房地產行業自身的特性實施并制定措施，保持和促進廣西整個房地產行業的健康化。因此，無論是消費者還是房產商，都應持理性和開誠布公的心態，才是解決任何糾紛的根本。 (鐵木)