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作者：黨鵬編輯：謝紅玲
近期，成都房市存在的問題已經從理論界的爭論顯化為街坊老大媽都能感受到的“居民切身利益”問題——房價一路飆升漲幅突破10%為此，一份即將出臺的《成都市城鎮經濟適用住房銷售管理暫行規定》正在征求居民意見。同時，成都市政府希望通過投入500余萬平方米經濟適用房把房價漲勢控制在5%以內。
去年下半年以來，成都市商品房市場開始轉化為賣方市場，房價也一路快速飆升。就在成都的房地產開發商為這紅線上揚的行情喜不自勝的時候，成都市政府開始伸出了調控之手。即將到來的經濟適用房的放量供應，給成都眾多中小開發商的最大感受是日子越來越不好過了。
成都樓市“漲”聲一片
“明天才發號，今天早上就排起50米長隊了”一個在售項目發展商稱。半年多來，成都房市一直在不斷地上演排隊拿號的買房盛景，想買房的人胃口都被吊了起來。由此，許多樓盤開盤當天就拿不到號，而有的樓盤還未開盤內部排號就滿了。成都樓市進入了前所未有的“牛市”。
據成都市房產管理局統計，成都市近年五城區商品房成交價格在由2002年的每平方米3099元上漲到2003年的每平方米3359元以后，今年1～9月價格上揚至3642元／平方米同比漲幅突破10%大關，遠遠超出近五年平均4.3%的漲幅。而事關百姓切身利益的商品住宅比去年同期上漲11.2%均價達到3157元／平方米。
但是這并沒有阻擋住老百姓投資房產的熱情，而且成都房地產市場一度顯現“賣方市場”的跡象。在剛結束不久的成都秋季房交會上，成交商品房3965套，成交金額12.59億元，成交面積35.89萬平方米。其中，正式成交9.33萬平方米，成交金額3.63億元。世家機構·匯高行統計了本屆房交會上45個代表性樓盤的價格，最為集中的價格區間是3000元～4000元／平方米，占統計樓盤總數的48.89%。而中原物業對本屆秋交會的調查顯示，3000元～3500元／平方米、3500元～4000元／平方米兩個區間的樓盤數量各占25%和27%；價格在2000元以下的住宅物業占參展項目總量的14%，主要以郊區普通多層住宅為主。毫無疑問，每平方米3500元左右的住宅將是本年度未來三個月的供應主體。
500余萬平方米經濟適用房平抑房價
由于國家宏觀調控的大背景，使社會預期普遍認為房屋供應將大幅減少以致短期內消費需求爆發性增長，這是成都房價大幅上漲的主要因素。今年4月，成都市曾發出警示呼吁市民不要參與樓盤排號以免炒高房價。這些措施在隨后三個月里產生了一定作用但是進入8月以來房價高漲趨勢再次顯露。 對此市場波動，成都市房管局已有定論開發商和購房者的非理性行為和市場預期嚴重影響房地產市場健康發展。
為此，成都市政府在3月及時出臺成府發200421號文件，明確經濟適用房建設計劃增調為500萬平方米(含拆遷房、農遷房)，并組織實施確保經濟適用住房用地5000畝。截止到9月底，成都市已落實經濟適用住房項目76個(其中：拆遷房和公開發售項目16個，農遷房34個，集資建房26個)計劃施工面積533.73萬平方米，目前已施工面積319.57萬平方米，其中新開工面積261.15萬平方米，已落實項目的土地共計4573.41畝，占計劃的91%。這些都將用于舊城改造拆遷安置、城市擴張中的農民拆遷安置以及向符合條件的中低收入家庭公開發售。
“我們的目的就是在當前商品房的‘賣方市場’中將投資者進行分流，從而起到平抑房價的杠桿作用，使房價回到正常的價格軌道。”成都市房產管理局市場處處長趙江明表示，通過即將出臺的《成都市城鎮經濟適用住房銷售管理暫行規定》和經濟適用房供應市場，最終把房價漲勢控制在5%以內。
據介紹，11月份成都市將公開向偏低收入家庭銷售經濟適用房。而力推經濟適用房只是市政府平抑房價的第一步，據悉，市房管局還將采取系列措施來調控成都房市大局。
中小房企生存壓力加劇
“‘8·３1大限’提高了房產開發的土地門檻，外地房產巨頭又紛紛搶占成都地盤擠壓本土開發商，而現在我們最后的投資群體又被分流，這樣下去，我們還能夠挺住幾撥沖擊？”成都本土一家房產開發商對自己的命運充滿了憂慮，這或許也代表了大多數中小開發商的心聲。
中小開發商認為，目前房價上漲只是一種“補償性漲價”，主要原因在于：土地價格經過拍賣已經成為房產價格持續走高的決定性因素；溫州等外地資本在成都的炒房某種程度上拉升了房價；成都打造“最適合居住的城市”將成都房產市場推向了全國，但是成都房價與東部許多城市相比差距還很大等等。當然，成都本土企業最大的擔心在于，500余萬平方米經濟適用房如果一次放量太大，將對商品房市場造成重創；如果持續放量，將使很大一部分購房者持觀望態度，房產市場會陷入低迷狀態。
“以前房地產的利潤率達到30%，現在只有15%，如果政府強行將10%的漲幅壓到5%，那么中小房產商將面臨更殘酷的淘汰賽，”一位房產界老板認為。
成都市房產管理局相關負責人認為，雖然成都經濟增長和土地價格在客觀上提升了房產開發成本，但是地價上漲與房價上漲完全不成比例，不是房價上漲的主要因素。過去地價太低，現在上漲合情合理，壓縮的只是開發商一度取得的超額利潤。何況地價漲幅只及房價漲幅的1／5，遠不能支撐房價飆升10%。因此，為保證房產市場平穩發展，成都市房管局也承諾將有步驟地以適當規模供應經濟適用房。同時，四川省建設廳提出，將適當控制非住宅和高檔項目的投資，加大普通商品住房用地的供應規模，引導開發商多修建普通商品住房。
中小開發商對此政策叫苦不迭，外來房產巨頭和成都資本雄厚的企業對政府的舉措卻持歡迎態度。成都置信集團副總唐名璉認為，現在房產市場10%的漲幅確實不正常，因此通過政府平抑房價，可以規范房產市場的平穩發展。但是這次平抑價格只會對中低檔次住宅形成沖擊，對中高檔住宅市場不會構成威脅，“買奧迪的不會買奧拓，買奧拓的不會買奧迪”。
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