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作者：謝揚(yáng)林編輯：謝紅玲
風(fēng)、雨、海、嘯、冬天冷，這是一些生活在海邊的煙臺(tái)人對(duì)海邊住宅的評(píng)價(jià)。1998年以前，煙臺(tái)房地產(chǎn)的海景意識(shí)是很淡薄的，當(dāng)時(shí)的聞濤山莊最高售價(jià)僅2400元／平方米。后來(lái)有人開(kāi)始炒作海景的概念，銀河怡海將連盤(pán)別墅建在海濱，均價(jià)在7000元／平方米，當(dāng)然這是別墅。再后來(lái)有位叫陳迪昊的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃者從廣州趕來(lái)，毫不客氣地把海天名人廣
場(chǎng)包裝成首席海景豪宅，當(dāng)他推出9999元／平方米的帶裝修極品房時(shí)，整個(gè)煙臺(tái)都被震住了，價(jià)高如斯乎？在煙臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房是(每平方米，下同)1400元左右。但海天名人廣場(chǎng)賣(mài)得很好。
前往煙臺(tái)之前，看了北京置地前景蕭啟良的一篇文章“最不值錢(qián)的煙臺(tái)海景”，大體的意思是在煙臺(tái)，海景不能夠作為賣(mài)點(diǎn)，因?yàn)橄矚g海景的多是外地人，本地人有太多不喜歡海景的理由，所以目前煙臺(tái)的海景房?jī)r(jià)格偏低，值得投資，在煙臺(tái)外來(lái)者越來(lái)越多的時(shí)候，就能升值了。
7000元、9999元是低價(jià)嗎？青島的無(wú)敵海景均價(jià)也不過(guò)7000多元，但青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和風(fēng)景卻遠(yuǎn)勝于煙臺(tái)。記者隨即就此展開(kāi)調(diào)查，而結(jié)果是，煙臺(tái)的海景房既不像陳迪昊制造的那么高，也不像蕭啟良感嘆的那么不值錢(qián)。
外地人的煙臺(tái)海景房
煙臺(tái)的海景房分東郊和開(kāi)發(fā)區(qū)兩塊(福山、蓬萊等市區(qū)外的地方就不討論了)， 盡管煙臺(tái)是海濱城市，并擁有被譽(yù)為中國(guó)北方第一灘的萬(wàn)米金沙灘，但海景樓盤(pán)在煙臺(tái)依然是稀缺資源，總數(shù)不多，如用上一天時(shí)間，各海景樓盤(pán)可以一一了解價(jià)格和特色。東郊的濱海路，從濱海廣場(chǎng)往煙臺(tái)大學(xué)，凡是能建房的，幾乎都已建成或在建，這些樓盤(pán)包括銀河怡海(連盤(pán)別墅，7000元)、黃海城市花園、萬(wàn)冠、海天名人廣場(chǎng)、新都海景花園、金海岸、大學(xué)城海洋花園。魯花在海邊有一塊地，不過(guò)規(guī)劃尚未完成。開(kāi)發(fā)區(qū)的金沙灘看起來(lái)有不少地方能建房子，可政策卻卡得很死，拿到地的希望渺茫，目前建成和在建的包括碧海云天、蔚藍(lán)海岸、聽(tīng)濤和未來(lái)海岸等。而華信公司尚未建設(shè)的高層建筑，有可能在未來(lái)某段時(shí)間成為開(kāi)發(fā)區(qū)惟一在建的海景房。
東郊是煙臺(tái)規(guī)劃中的旅游、商務(wù)帶，也是大學(xué)城所在，不僅有海，也有山，海景房的價(jià)格大體在4300元以上，開(kāi)發(fā)區(qū)有海無(wú)山，似乎少了點(diǎn)什么，況且海岸線要長(zhǎng)得多，其海景房的價(jià)格大體在2800元左右。東郊所在的芝罘區(qū)房?jī)r(jià)大體在3000元，而開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)大體在1850元，東郊與開(kāi)發(fā)區(qū)的海景房，平均價(jià)格分別比普通住宅多出43%和51%，以上為粗算，大體可知道，煙臺(tái)海景概念房的價(jià)格要使房?jī)r(jià)多出45%左右。
據(jù)杜金虎的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)區(qū)的海景樓銷(xiāo)售本地人購(gòu)買(mǎi)占35%，煙臺(tái)其他區(qū)域(含所屬縣市)人占25%，山東其他地區(qū)的人占10%，還有30%是外地人，外地人主要是東北人，其次是西北、北京等地人。如此算來(lái)，非煙臺(tái)的外地人比例為40%。而記者從名人廣場(chǎng)悉，東郊海景樓的購(gòu)房者外來(lái)者比例亦為40%左右。而1年前據(jù)銀和怡海的紀(jì)傳成透露，銀和怡海花園的外來(lái)購(gòu)房者比例為30%。
我們可以做出一個(gè)大膽假設(shè)，海景房的價(jià)格高出部分由兩部分組成，本地人對(duì)海景的期望以及外來(lái)人對(duì)海景房的期待所導(dǎo)致的溢出。由于本地人長(zhǎng)期生活在海邊，深知海景的利弊，故愿意住海景的人群也只會(huì)以略高于非海景房房?jī)r(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。而海景的價(jià)格更多地將與外來(lái)購(gòu)買(mǎi)者的比例成正相關(guān)。煙臺(tái)目前海景樓45%的高出價(jià)與外來(lái)購(gòu)房者40%甚至更低的比例與該假設(shè)基本一致。
短線投資不宜
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，1999年新都起價(jià)2800元，2000年均價(jià)為3000多元，2001年末，黃海城市花園以2980元起價(jià)，3300元的均價(jià)，現(xiàn)在，2004年，海一閣起價(jià)3700～3800元，均價(jià)在4000元以上。開(kāi)發(fā)區(qū)中，碧海云天兩年前的開(kāi)盤(pán)價(jià)格是2050元，2004年的價(jià)格在2480～3780之間，即將開(kāi)盤(pán)的三期將以2700元起價(jià)。
而從煙臺(tái)近3年房?jī)r(jià)的增幅(市區(qū)價(jià)格見(jiàn)《煙臺(tái)，遲到的城市還會(huì)再遲到嗎？》)我們可以看出，海景房的漲價(jià)幅度與市區(qū)樓盤(pán)的增幅大體相當(dāng)，約在10%～15%之間。
那么，號(hào)稱(chēng)9999元的首席海景豪宅又是怎么回事呢，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這不過(guò)是陳迪昊炒作的一個(gè)方式而已。事實(shí)上，這是頂層帶精裝修的價(jià)格，頂層由于附送了陽(yáng)臺(tái)等使用面積，房?jī)r(jià)原本就要高得多，根本不具代表意義，并且9999元也是人為制造出來(lái)的，裝修豈有價(jià)？據(jù)調(diào)查，海天名人廣場(chǎng)的均價(jià)也只有4700元，其2年前開(kāi)盤(pán)時(shí)起價(jià)3180元，2003年為3480元，2004年6月起價(jià)為4300元。
由此我們可以得到一個(gè)結(jié)論，在煙臺(tái)的房地產(chǎn)中，海景房?jī)r(jià)既沒(méi)有虛高也沒(méi)有偏低。這一結(jié)論與煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格未被過(guò)度炒作狀態(tài)是一致的。
那么，對(duì)未來(lái)2～3年海景房的價(jià)格，套用煙臺(tái)整體房屋價(jià)格走勢(shì)可以推斷：如無(wú)特別政策調(diào)整影響，不會(huì)有大的增長(zhǎng)，但會(huì)小幅調(diào)整攀升，不適合短期投資者，大家可根據(jù)實(shí)際需求購(gòu)買(mǎi)使用。
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