任志強：土地緊縮不會導致房價反彈屬掩耳盜鈴

　　　北京市華遠集團總裁 任志強/文

　　《中國國土資源報》9月14日刊登了崔永林《房價為何居高不下》一文，9月21日刊登了徐壽松《土地緊縮不會導致房價反彈——宏觀調控下的房地產走勢分析》一文。兩文都在共同為土地招拍掛出讓制度土使土地價格的高漲而引起的房價增長尋找開脫罪名的理由，其理由之荒謬讓人忍無可忍，僅套用徐文中的論點方式提出一些不同意見。

　　一個基本的經濟學原理：供求關系決定價格

　　文章的題目為《土地緊縮不會導致房價反彈》首先就違背了供求關系決定價格的最基本經濟學原理。崔永林承認這一經濟學的理論，但用中國的房地產市場是買方市場來否定中國的房地產市場中的房價是由供求關系所決定的。假定中國的房地產市場還是開發商一統天下的賣方市場，又何須進行宏觀調控壓縮房地產的投資呢？又何須討論購買力鴻溝與空置呢？豈不無法自圓其說。

　　真正非市場化的是土地供給制度的壟斷，土地成為市場中的唯一賣方市場，也因此才大量的出現供求關系不平衡的情況下的土地價格飛漲，土地價格的飛漲恰恰證明了市場中的供求關系在決定價格。當需求不變或需求增加時，供給的減少必然導致價格的上漲(少量土地的流拍均因為底價太高的原因)。土地供給的緊縮不但必然導致土地價格的上漲，同時也必然導致房價的上漲。中國的房價自1998年住房制度改革之后，從未出現過下降的現象，自然也就談不上房價的反彈，而只能是一路上漲了。不改變土地供求關系的平衡和房屋供求關系的平衡，是不可能出現市場條件下的房價下跌的。如果說政府強制性的限制或取消了購房消費信貸去抑制消費需求，或加大稅收抑制需求，則不是市場經濟條件下的討論范圍了。

　　到目前為止尚無法知道土地的緊縮政策會延續到多長時間，但一個違背基本經濟學原理的命題是無法成立的。如果命題的基點都是經不起推敲的，用文章的理由去支撐一個錯誤的命題，這些理由也一定是荒謬的。

　　一個別有用心的觀點：高地價不會引起高房價

　　扣除供求關系對價格的影響因素之外，生產成本決定著生產價格也是經濟學的基本原理。土地作為房屋生產成本中的重要組成部分(大部分項目的土地成本占到全部生產成本的40—70%)。當土地的價格高漲時，房屋的生產成本必然會大大增加，并推動房價的上漲。問題是現實的市場中土地緊縮政策既造成了供求關系不平衡中的價格上漲又造成了生產成本提高中的價格上漲，很難分清楚兩種不同作用力下的上漲責任。

　　一、上半年土地招拍掛價格的漲幅已遠遠超過了房價的增幅，從國土資源部公布的數字(資源報8月12日)可以看出，上半年土地評均價格增長了11.3%，高于全國平均房價增長10.3%的水平，僅占全部土地出讓面積28.78%土地，收到的土地出讓價款占全部收入的61.6%，招拍掛的土地價格是協議出讓土地價格的4—6倍。可見如果上半年沒有約70%協議出讓的土地拉低了土地價格的增幅，招拍掛土地的增幅不是按百分比增長而是按倍數關系增長的。當8月31日之后取消了協議出讓，明年此時就會明顯的看出土地價格的增幅對房價攤高的破壞性作用了。相對于房價的增長，在房屋建安成本變化不大時，可以最簡單的用土地在房價中不斷升高的所占比例，就可證明今天的高房價重點在于土地價格的提高，土地不是太便宜了而是太貴了。北京的CBD土地拍賣中平均每樓面價7000多元，如房屋銷售價格為12000元/平方米，土地價格仍超過了60%。真正便宜的土地是政府從農民手中征用時的價格，而經過政府的招拍掛到開發商手中的土地價格已經成倍增長了，這成倍增長的土地價格一定會從房價上轉移到消費者身上。

　　統計數字證明：土地緊縮情況，土地價格的增幅大于房價的增幅(招拍掛也是土地緊縮的因素)，并在終止土地協議出讓之后，會形成土地價格的更高增幅。

　　二、文章中荒謬的認為，大量的土地是幾年前用協議出讓方式取得的相對低成本的土地，因此房價的增高與高地價無關，而是因為開發商的利潤提高了，簡直是白天說夢話。當我們在資本市場中購買股票時，由于購買的時間不同，因此購入股票的價格不同，但當股票價格上升時同時賣出股票時，誰會問你購買股票時的購入價或利潤率，當然是按同一個市場價格賣出了。決不會有人因為購入低價會死守一個利潤率按低于市場股票的價格賣出股票，豈不是在教人當傻瓜。

　　發了財的地產商應該感謝招拍掛的土地供給政策，讓新供給市場的土地價格暴漲(等于提高了股票的價格)，自然讓過去用低價取得土地的開發商不蓋房子再賣土地也會獲得極高的利潤率。

　　高地價的另一個作用是讓發展商只能生產更多的高價位產品，由于土地成本的提高，占壓了大量的資金，為降低市場風險和提高收益，必然使開發商要研究和開發更高檔的產品，以提高產品的物有所值的銷售價格。當我國使用統計中的平均房價時，就一定會在高價產品增加、低價商品減少時提高了平均價格的水平，讓平均房價增幅加大。雖然幾年前政府的官員就在提出市場產品結構的失衡問題，希望市場向中低收入家庭購房產品轉移，但招拍掛政策以價高者得的方式，不斷的提高土地的價格，實際在自我否定了市場的產品結構調節能力。如北京的大興縣土地在價高者得的引導下從4.5億元增長到9.05億元翻了一倍多，成本的成倍增加又如何會生產低價位產品呢？又如何進行產品結構的調整呢？又如何不使平均房價升高呢？

　　土地價格增長的作用是在改變社會的預期，這種預期首先反映在房價的接受程度上。當消費者從土地價格中得到的是土地價格不斷上漲并成倍增長的信息時，一定會按新的土地價格計算房價的增長，也一定會加大或提前實現購房的意愿，因為他們相信未來預期房價是增長的，早買會便宜點，房子升值會財產多點，并且消費者永遠不會也不想知道哪個開發商的土地成本的高低。這種消費帶動的購買需求對房價的推動作用也許大于實際土地價格增長的成本，但其根源在于土地價格的增長。統計數據顯示：房價高增長的地區恰恰是土地價格高增長的地區，如杭州、上海、天津等地。雖然招拍掛供給的土地尚為少數，向其傳導的價格信息及其對預期的改變，讓所有的土地都升值，成為高價土地，高地價正是此一輪房價高漲的禍根。

　　一個實在的信息：土地供給量小于實際需求

　　文章認為國家宏觀調控的土地緊縮政策是從今年5月開始，此前市場中還有大量的土地存量，實際上土地的緊縮政策是從2002年7月18日土地招拍掛制度的執行之日起，土地的緊縮就開始了。統計數字雖然沒有顯示協議出讓時每年的土地供給情況，但用去年8月和今年8月的土地購置面積數及增長率可以明顯看出去年8月的土地購置增長是47.2%，而今年8月在房地產實際投資增長28.8%的情況下，土地購置面積僅增長了6%，增幅比去年同期下降了41.2%。去年的增長是在11號令的逼迫下，加速了“歷史遺留”問題的處理，加速了土地的儲備情況，而今年除宏觀調控之外限制了協議出讓也是土地儲備減少的重要原因，而兩者合力形成的土地緊縮，必然使土地的供給量小于實際的需求。

　　首先存量不等于供給量，在國房景氣指數的統計公布中，我們可以明確的看到兩個不同的統計數字。一個是土地購置的面積，一個是土地開發的面積，土地開發的面積約為土地購置面積的40—50%，也就是說存量的土地中至少有一半以上是尚未完成開發和不能變成實際供給量的土地，包括大量用毛地形式進行招拍掛的土地都不能直接用于生產。北京最近掛牌的京棉廠的土地標書中規定要至少一年半之后才能完全提供拆遷后的土地供給開發商。因此決不能簡單從已經購置的土地數量去計算供給量，尤其不能用尚未開發的土地量作為閑置看待。有些土地已在拆遷、有的正在等待規劃的審批、有的在設計、有的在進行市政建設，土地尚未完成開發又如何形成供給呢？

　　什么是實際需求量？如果倒著計算，那么最實際的就是消費需求，即每年實際的購買量。假定從商品房的角度看(不計非商品的建設用地)，每年全國約2.5億平方米，加上自用的商品房(經營性)約3.2億平方米。每年的竣工量約為開工量的不足三分之一，則開工量約為12億平方米，按土地的利用容積率平均為1.5計算(北京為平均1：1.9)，約需8000萬平方米土地(含道路、市政、綠化)。每年進行開發的土地和購置待開發的土地也應是當年實際可以建設的土地的三倍，而近幾年土地購置量的總量僅為3000萬平方米，遠遠無法滿足實際的需求量。即使北京招拍掛的熟地，做一個好的規劃設計大約也要一年的時間才能開工建設，土地的存量和實際需求量不是1：1的關系。

　　當世界石油價格暴漲時，盡管歐佩克不斷的加大生產量，并實際公布的日生產量遠遠大于日消費量的信息時，價格仍在上漲。一個簡單的道理是供給量與需求量之間還有一個戰略儲備和從原油變成可用油的生產周期，這就改變了存量與供給量的直接對應關系。我國的土地供給情況也是同樣，當土地的價格不斷上升，土地的供給不斷減少和緊縮時，就產生了兩種對存量的處理情況。其一是土地供給不足的預期，讓發展商加大了土地的儲備能力(如同石油戰略儲備)，手中雖有大量土地的企業仍在招拍掛的市場中瘋搶土地，如天津的順馳、北京的首創，加劇了土地實際供給的不足；二是土地價格的快速上漲，讓開發商放慢了開發的速度、放慢了產品向市場投入的速度，因為時間會增加利潤，土地的招拍掛讓土地價格的提升為原低成本土地發“補貼”，可以在放慢中增加收益。

　　土地緊縮的一刀切政策并沒有放開對普通商品房建設用地限制，而是從根本上切斷了政府土地供給的能力和用低價土地調節市場土地與房屋價格的能力。統計數字顯示：今年到8月為止，經濟適用住房的建設數量大幅下降，在房地產投資增長28.8%中經濟適用住房投資僅增長34.4%，其重要的原因在于地方政府在土地緊縮的情況下無能力無償大量提供經濟適用住房的建設用地。在土地價格高漲的情況下，地方政府不愿更多的提供無土地收益的經濟適用住房的建設用地。經濟適用住房的房價本已列入平均房價的統計基數之中，少了低價房的量，平均房價又怎能不漲呢？

　　不緊縮時土地的供給量就不充分，緊縮之后又怎么可能不減少供給量呢？土地供給遠遠小于實際的需求。

　　一個負責任的分析預測：房源供給一兩年內不會增加。

　　文章說今年的土地與銀根的雙縮會在2006年或2007年才會體現出房源減少的情況，是不尊重事實的瞎猜。去年8月與今年8月的統計數字已明確的告訴市場，房源的供給在減少。

　　去年8月的數字顯示：投資增長33.1%，施工面積增長27.7%，其中新開工面積增長31.2%，竣工面積增長32.8%，新開工面積與竣工面積增長率相差無幾。而今年8月的數字顯示：投資增長28.8%，施工面積增長24.3%，但其中新開工面積僅增長13.7%，竣工面積僅增長11.6%，新開工面積與竣工面積都遠遠低于去年同期，充分說明新增供給量是大大減少的。新開工量是未來供給的先行基礎，這一增幅的下降必然造成未來預期供給的減少，竣工量是最終的實際市場交房供給量，這一增幅的下降明確的說明市場的房源供給在減少，任何負責任的預測都離不開現實市場中客觀的數字，用宏觀調控會限制與壓縮需求來證明房源的供給不會減少，更是錯之又錯。

　　統計數字顯示：去年8月竣工面積為12535萬平方米(絕對量)，但銷售面積為12677萬平方米，兩者僅相差142萬平方米，竣工面積和銷售面積之比為1：1.011。而今年8月的竣工面積為13983萬平方米，銷售面積為15595萬平方米，竣工面積與銷售面積之比為1：1.115。兩者相差了10%以上，更充分說明需求在高增長(增幅為23%，大于新開工面積與竣工面積的增幅)，而供給已嚴重不足，那么在這種剪刀差在不斷加大的情況下，明后年的供給怎么會不減少呢？我之所以用不會增加的概念就是無法預測宏觀調控是否會強制性壓縮需求。如果保持正常不受政策影響的需求發展，則供給并非是按歷史的絕對數談增加與減少的，而是相對于需求的增長談沒有相應的增加，反之未增加就意味著供給的減少。

　　統計數字還顯示：我國的空置量數月下降，與去年同期相比下降了2.47點，也反證了供給量的減少，目前的增量空置面積為9695萬平方米，約等于我國建成區域城鎮總建筑面積的1%不到，這個空置量是微不足道的。

　　在所有的統計數字面前，什么是負責任的分析預測就一目了然了，如果再加上土地供給量的緊縮等等因素，房源供給在今后的1—2年內不會增加。如果不改變現行的土地招拍掛制度，2年之后的供給量將會出現大量的減少，甚至可能出現饑荒，并且再也不能保持前幾年的增長速度。

　　一句逆耳良言：中期內不存在購買力鴻溝

　　文章首先用宏觀調控提高按揭門檻強制性壓縮和抑制消費來解釋購買力鴻溝的出現是認為制造的因素，與社會購買力評價無任何必然聯系。美國政府如果放棄或限制了消費信貸，同樣會產生抑制消費需求的現象，這并不表示購買力水平，而是非正常的政策因素干擾。這種因素最終導致的不是購買力市場問題，而是最終將無人投資于商品房市場，這與房價的高低無關，而是與中國是否要擴大內需發展經濟，中國政府是否承擔解決城鎮居民住房的政策性問題。

　　中國的發展商并不是按社會平均收入和用這個社會平均收入計算的房價比去定位所提供的商品房產品的。首先，市場中的商品房供給總量不足，全國如果按2.4億平方米竣工住宅計算，每套住房平均80平方米，每年僅能供給300萬套住房，按全國城鎮現有人口5.02億人，每戶居民平均3.06人計算，約為1.64億戶家庭(不計城市流動人口的住房需求)。市場中的住宅商品房供給量不足城市家庭戶數的1.7%，加上二手房交易量不足2.5%(美國約為17%)，這種供給量為什么要按平均收入計算房價收入比呢？市場中的商品房一定首先是給有房的人或有錢的人蓋的，低收入家庭的住房問題不是靠市場而是靠政府的社會保障來解決，各國都如此，中國也一樣。因此商品房市場的定位是清楚的。

　　其二：全世界的住房改善都是逐步升級的，沒有一個國家會讓無錢無房的人一步跨入一個舒適、寬大的住房條件中。人們會根據自己的購買能力，分階段的改善住房，也許一次僅增加十米、二十米的面積，以舊換新、分步發展(當然高收入者可以一次到位，年年升級)，最終實現提高生活質量的目標，又何來的購買力鴻溝和“已被消耗殆盡”。

　　其三：我國經濟飛速發展的同時，家庭收入也在高速增長，如果工資平均增長為12%，則每7年收入將翻一番，貸款二十年中收入將翻三番。從改革至今平均房價的增長約為100倍(含土地有償出讓的土地價款，原1991年之前房價不含土地價款)，而平均工資收入則增長了房價增長的數倍。自1998年至今歷年全國的收入增長都超過了房價的增長，只能說明平均房價收入比在縮小而不是擴大。文章中用當年上海的收入增長與當年房價的收入增長相對應是自欺欺人的假設。住房是個70年的消費商品，收入增長是個連續的過程，如果房價的增長能年年超過收入的增長，再高的房價也會有人去搶著購買，因為房價的升值會遠遠大于收入的增長。人們不會在房價增長面前退縮，反而會歡迎這種增長。遺憾的是房價并不是永遠高速增長的，本來平穩的增長過程被土地的緊縮政策和土地價格的高漲的特殊政策背景下高速增長了。當這種政策調整之后房價的增幅自然會減弱轉為正常，而收入的增長并不因房價的漲落而停止增長。這個基本的道理應是每個人都清楚的，尤其是市場中的消費主力并非是大眾階層(實際的統計也告訴我們一手房的消費主力是金字塔的上半部分階層)。

　　其四：我國經濟發展的特殊階段創造了一個家庭收入而形成的購買力之外的強大消費支撐，這就是我國現行制度中政府強力推行的三大發展政策。一是，為解決城鄉結構二元化的加速城市化進程的政府主導型投資。每年我國約有1500萬新增農村人口，每年需提高1—2%的城市化率，仍要安置1500萬或更多的人口進城。這些家庭人口的安置都需要住房，這些住房的消費來源不是現有的家庭收入，而是政府的投資，由投資轉化為形成的住房需求。二是，城市基礎設施的建設，為發展經濟解決城市基礎設施的完善問題，政府不得不從提供公共產品的角度投入大量的資金進行基礎設施的建設，要征地、要架橋修路、要拆遷、要改善水、暖、電、氣、熱、電訊等設施。因此而形成的住房消費同樣來源于政策強制性行為中的投資。三是，人民群眾所要求的城市改造工作，危舊的房屋要拆除，經濟發展要重建，勞動就業向第三產業轉移要安置和提供場所，又是從投資中增加消費。對土地的需求和對房屋的需求中相當一部分是與家庭收入無關的政府投資中所形成的消費支撐，這些消費與購買力鴻溝無關。靠政府的補貼也許并不能使這些消費一次到位，但政府的補償費和補貼再加上原有的家庭收入就會改變這些家庭的購買能力，兩種消費能力合并也許就可以解釋市場中的消費需求和房價增長的原因了。

　　其五：經濟的發展中在不斷創造著富裕的人群，再加上外資、國際、非本地的外來消費能力，也形成了大中城市的住房消費特殊需求，總不能說我國的經濟發展中每年沒有超過2—5%的人會首先更富一些吧。這些特快增長的富裕人群數一定大于目前城市住房非能提供的房源，并且這種發展趨勢在今后的較長一段年代中都不可能改變，每年富裕起來的家庭數都會遠遠的大于住房生產的生產能力。

　　結論是我國在現有住房條件遠遠落后于小康水平的情況下，住房的需求是巨大的，消費能力是在發展和增強的在一個十至二十年的中期發展中不會出現購買力的鴻溝。

　　9月20日《經濟觀察報》刊登的《探討房價上漲的合理區間》一文已用數據和事實說明了現有的房價處于收入增長的合理區間。市場中并非都是高房價房，人們是有選擇的余地的，唯一的問題還在于中國的土地供給制度和土地緊縮制度已經或可能進一步推動房價的不合理上升，形成真正的市場高房價，而最終給市場帶來的政策性的惡性打擊，甚至破壞了中央政府小康社會建設發展的預期。

　　一個最熟悉的寓言：鴕鳥的故事

　　一個曾經強大的清政府在盛世時，將腦袋鉆進了土堆之中“閉關自守”，直到在鴉片戰爭的洋槍洋炮中驚醒。當我們的電再次成為瓶頸時才發現三年停止投資建電時的錯誤。當土地緊縮政策和土地價格高漲已影響到我國的經濟正常運行和影響到城市住房消費時，政府官員和御用鐵筆們還在堅持違背經濟學基本理論的學說，替錯誤的政策行為辯護，豈不是要再當一回鴕鳥。

　　幾乎所有的政府官員和學者都在將房價高的臟水倒在開發商的身上，都在批評開發商獲取了高額利潤是房價高漲的禍根。如果中國要建立市場經濟，請問企業家、投資者要獲取高額利潤何罪之有。如果沒有這些畸型的政策變化，何來發展商的高額利潤？如果房價能被市場所接受，開發商又合法經營，難道犯了“天條”嗎？如果想要解決現存市場中的問題，就應公正而合理的對問題的原因進行解剖，將政府手中更多的資源信息公布于眾，讓每個人都能用自己的腦袋去分析，而非用荒謬的理由為土地緊縮及緊縮何招拍掛制度造成的地價高漲做掩護，尤其在自己部門主管的報刊上，為自己的錯誤做解釋，就更為不可取了。

　　鴕鳥的政策是不可能讓社會進步的，掩耳盜鈴就更為可笑了。查一查并公布一下所有招拍掛中的政府行為違約和實際的招拍掛的土地供給量，就知道土地緊縮和招拍掛制度對房價的實際影響。