國土資源部破解地價抬高房價說

　　本報記者 王小霞

　　從2003年開始，土地市場開始全面治理整頓。一些市場人士因此分析：土地緊縮就意味著土地成本上升、未來房源供給減少，而老百姓的購房需求仍保持高速增長，所以房價還要漲。對此，國土資源部相關負責人日前表示，地價上漲不會造成房價上漲。

　　招拍掛顯現土地真實價格

　　國土資源部副部長贠小蘇表示，近幾年來，隨著市場經濟發展，我國部分城市的房地產價格出現了較大幅度的上漲，有一種觀點認為是由于推行了經營性用地的招標拍賣掛牌出讓，導致地價上漲，從而抬升了房價，這種觀點是不正確的。地價、房價分別由土地供求關系和房地產的供求關系決定。影響房價最重要的因素是房屋市場的供求關系，土地只是構成房地產的一個生產要素，其需求的變化是受房屋市場需求變化影響，房屋市場供不應求，價格上漲，才使開發商對土地的需求增加，造成地價上漲。

　　贠小蘇說，杭州房地產市場調研結果顯示，在房價明顯上漲的區域，地價會在一段時間后相應上漲。全國2003年度地價動態監測結果也表明，各大、中城市地價水平隨房價水平變動，但地價漲落幅度明顯小于房價漲落幅度，一般只是房價漲落幅度的五分之一。招標拍賣掛牌出讓顯現了土地真實價格，之所以顯得比過去協議出讓地價高，實際上是政府獲得的土地出讓金提高了，相應壓縮的是開發商過去取得的超額利潤。政府只有在獲得充足的出讓金收入后，才有能力加強城市基礎設施建設、建設廉租屋解決低收入群體住房問題。

　　政府將逐步擴大出讓土地范圍

　　政府部門不但認為土地價格上漲不會造成房價上漲，而且，還表示要擴大招標拍賣掛牌出讓土地的范圍。10月12日，在全國落實經營性土地使用權出讓制度座談會上，國土資源部相關負責人稱，今后，除商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地必須全部實行招標拍賣掛牌出讓外，要逐步探索擴大招標拍賣掛牌出讓土地的范圍，四類用途以外土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，不管是什么用途，都應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，逐步把具有一定替代性、競爭性的工業用地等納入招標拍賣掛牌出讓的范圍。

　　據了解，經過深入治理整頓，全國的土地招標拍賣掛牌出讓制度得到了有效落實，經營性土地使用權出讓制度落實的范圍不斷擴大，實現了招標拍賣掛牌出讓工作的新突破。據統計，今年上半年，招標拍賣掛牌出讓土地1.94萬公頃，占出讓土地總面積的28.78%，出讓價款達1259.37億元，占出讓總價款的61.6%。

　　贠小蘇指出，按照法律規定城市內的國有土地可以市場配置或有償使用的應達到40%～50%，在有償供地的總量中，招標拍賣掛牌供地面積比例應達到30%-40%。

　　“各地要積極制定經營性土地出讓制度的配套政策，逐步縮小劃撥和協議出讓供地范圍，進一步規范協議出讓行為。” 贠小蘇表示，尤其要注意研究原劃撥土地轉讓、申請補辦出讓手續、原劃撥土地和協議出讓土地使用者自行進行經營性開發建設的管理政策。

　　歷史遺留問題成處理重點

　　記者采訪發現，此次國土資源部在嚴格土地市場必須實行“招拍掛”出讓方式外，對于土地市場的治理問題，再次確定重點治理范圍。據介紹，下一步執法監察將把歷史遺留問題的處理情況作為重點，嚴格按標準進行審核，對擅自擴大范圍、違規協議出讓的項目將嚴肅處理，及時糾正。

　　國土資源部有關負責人就歷史遺留問題的處理態度非常明確：歷史遺留問題有嚴格的條件，不能隨便搭車和擴大范圍。各市、縣確定歷史遺留問題截止日期不得超過2002年7月1日。在截止日期前，市、縣政府已經進行前置審批，或者市、縣政府已經與開發商簽訂書面項目開發協議的經營性用地，作為歷史遺留問題，可繼續以協議方式出讓。2002年7月1日以后出現的問題不屬于歷史遺留問題。

　　在此基礎上，歷史遺留問題有明確的處理時限要求。今年國土資源部與監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》中明確要求，2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。選擇2004年8月31日作為歷史遺留問題的處理時限，主要是考慮開發商取得的計劃立項批準文件和規劃選址意見書、規劃許可證等批準文件的有效期均不超過兩年。如果從國務院15號文件下發到2004年8月31日計算，處理歷史遺留問題的時限為3年4個月，如果從國土資源部11號令正式實施算起，時間為兩年兩個月，均超過了批準文件的兩年有效期。按照國務院15號文件的要求，全面推行經營性土地招標拍賣掛牌出讓的時間應從2001年5月開始，2004年9月1日只是解決歷史遺留問題的最后時間。

　　有專家分析，現在看來，按照規劃可以作為歷史遺留問題處理的項目，只是表明在行政審批上不再作為問題處理，但是并不代表其中有錢權交易等嚴重違法行為的可以免于追究。國土資源部負責人表示，存在錢權交易，嚴重侵犯國家和農民利益的，都要認真查處，嚴肅處理。

　　土地管理將嚴抓

　　“規范土地市場管理是保持房地產市場良性發展的重要手段。”有關專家表示，雖然政府此前大力整頓，但是實行最嚴格的土地管理和耕地保護制度是一項長期性的工作，必須堅持不懈地加強管理。

　　據了解，今年年底以前，國家將重點從四個方面繼續抓好土地管理工作，切實防止亂占濫用耕地現象反彈。

　　首當其沖的是，在清理的基礎上認真搞好開發區的審核。要嚴格按照土地利用總體規劃和城市總體規劃，對擬保留的開發區進行審核。要堅持布局集中、用地集約、產業集聚的原則，規范建設用地，促進開發區健康發展。

　　在認真審核的基礎上，繼續深入開展土地市場治理整頓。要加快進度，分類指導，重點清理檢查去年以來新上項目用地情況，整頓違法批地、非法占地行為。與此同時，要貫徹有保有壓的原則，在暫停農用地轉非農用地期間，對符合國務院規定的用地項目，要抓緊做好審查報批工作。另外，加強土地管理的制度建設。深化省以下國土資源管理體制改革，加強監督檢查管理，完善干部考核體系，實行責任追究制度。在認真抓好清理整頓工作的同時，要抓緊建立和完善土地管理的長效機制，健全土地法律法規體系，從根本上落實最嚴格的土地管理制度。

　　記者了解到，從去年開始，政府將土地管理作為宏觀調控的一項重要措施，全國撤并了三分之二以上的開發區，核減開發區規劃用地面積2.4萬多平方公里，清理償還農民征地補償費欠款87.4億元，為保證糧食增產，遏制固定資產投資過度增長，促進經濟平穩發展發揮了積極作用。