收入增加是房價上漲主因 現在買房合不合算

　　大城市房價將穩中有升 經濟適用房不大會升值

　　本報記者 石華

　　編者按最近兩年，北京、上海等大城市的房地產價格不斷上揚。在很多老百姓的猶豫觀望中，原先看好的樓盤賣完了，家門口附近的商品房，價格也早已變了樣。那么，老百姓 現在到底該不該買房？老百姓買房時，應該注意什么？從本期開始，《財經周刊》推出房地產系列報道，敬請關注。

　　是否再買房，夫妻意見不一樣

　　徐丹陽和她先生都是北京的移民，兩個人的父母如今都在外地，偶爾有一方來北京，現在的兩居室就顯得非常擁擠。于是，夫妻倆為到底該不該再買套房子犯起愁來。

　　女方主張買。在她看來，如果自己再買一套哪怕小一點的房子，兩家父母來北京住一段時間，也有了安頓的地方；況且，兒子都已經十多歲了，過不了幾年，他肯定要搬出去住的；即便現在房子自己不用，租出去，收入也比銀行存款的負利率要劃算一些。既然一房可以三用，為什么不早點買呢？

　　男方不同意買，他認為，現在房價這么高，進去肯定不合適。況且，現在很多人不都在說，2008年奧運會以后，北京房價就會普遍下跌嗎？為什么不等到那個時候再買呢？

　　一個主張買，一個不主張買。這夫妻倆的觀點，從某種程度上反映了很多人購房時的矛盾心態。那么，房價是否還會上漲？現在買房是否合算？2008年之后，北京房價是否會大幅下跌？帶著這些疑問，記者采訪了北京大學博士生導師董黎明教授和中國社會科學院汪利娜研究員，他們倆都是國內研究房地產問題的專家。

　　居民收入不斷增加是影響房價上漲的重要因素

　　董黎明教授認為，現在買房是不是合算，這是一個很復雜的問題，需要具體問題具體分析，不可一概而論。

　　董黎明說，首先，大家要有一個基本的認識，那就是在世界上的任何國家，不可能保證每個人都能買得起房子。發達國家和發展中國家都是如此，中國也不例外。對很多中低收入階層的人來說，能夠保證衣食無憂、居有定所就已經相當不錯了，他們不會去考慮買不買房子的問題。即使在美國，個人自有房屋的也只有2/3，其余的1/3買不起房子。

　　第二個問題，就是要搞清楚到底有哪些因素影響房價。其中，居民收入是重要原因之一。如果收入增加速度趕不上房價上漲速度，老百姓肯定不會考慮買房；只有收入增加速度超過房價上漲速度之后，老百姓才會考慮買房。現在大家都在埋怨房價高，但房子卻依然賣得很好，這就很能說明問題。一般來說，房價如果相當于家庭年收入的6倍，老百姓就能以抵押方式從銀行貸款買房。

　　2003年，中國人均國內生產總值(GDP)首次突破1000美元。依據以往發達國家的經驗，當人均GDP突破1000美元之后，老百姓的消費需求就會從“溫飽型”向“享受型”轉變，自駕車出游、住大房子就是這一轉變的具體體現。

　　此外，國內二手房與廉租房稀缺也是導致房價上漲的重要原因。從世界很多國家的情況來看，住房一般分成三個部分。一是商品房，這些房子主要賣給高收入階層；二是經濟適用房，這些房子主要賣給中低收入階層；三是政府收購二手房，把它作為廉租房，以極為低廉的價格出租給那些根本買不起房子的人。如果二手房與廉租房比較充足，很多人就不一定買新房，他們完全可以先買套二手房過渡一下，或者等待政府為其提供廉租房。但在中國，目前這個問題處理得并不好，很多工薪階層被迫長期貸款買房，從而推動房價不斷上漲。

　　此外，汪利娜研究員認為，心理預期也是拉高房價的原因之一。預期房價上漲，現在就買房，就會推動房價進一步上漲；預期房價下跌，現在觀望，就會導致房屋銷售不暢，從而使得房價保持穩定。對大量拆遷戶來說，買房是不得已而為之，是一種被動需求，這種需求必須在很短的時間里得到滿足，而房子的生產周期一般都在兩年左右，很難滿足這種短期需求，價格上漲在所難免。

　　土地供給政策的調整與現在的房價上漲沒有多少關系

　　董黎明教授說，房價上漲，政策因素也不容忽視。土地由協議出讓改為招標、拍賣，在城市土地資源有限的情況下，地價肯定要上漲，開發商肯定要把漲價的部分轉移到買房人的頭上。從這個方面來看，政府不干預，市場又很景氣，商品房有什么理由降價呢？降價的最大因素是供過于求，也就是房屋空置率達到30%。像北京，董黎明說，他們預測一年1500萬平方米就已經達到供求平衡點了，但事實上，一年2000萬平方米的房子都能賣掉。“我們搞不清楚它的供求關系究竟如何了”。

　　此外，新一輪宏觀調控特別是土地政策的調整，被有些房地產開發商曲解，從而成為推動房價上漲的一個冠冕堂皇的理由。汪利娜研究員告訴記者，事實上，不少房地產開發商都是“大地主”，手中早就儲備了大量土地，未來兩三年住房建設用地根本不成問題，他們借機哄抬房價，只是為了牟取暴利。政府出臺的土地供給政策與現在的房價上漲根本就沒有多少關系。

　　2008年奧運會之后，北京房價也不一定會降

　　有人認為，2008年奧運會之后，北京的房價就會降下來。董黎明教授明確告訴記者，他對此并不贊同。他說，奧運會與住房需求沒有多大關系，奧運會只是增加了體育場館、賓館酒店與奧運村的需要。奧運村也只有三四十萬平方米，僅相當于一個樓盤，不足以影響北京整體住房價格。“沒有人會為看奧運會而在北京專門買一套房子。在北京，我們目前還看不到供過于求的苗頭”，董黎明說，他覺得，北京房價未來總的趨勢是保持穩定的微升狀態。

　　汪利娜研究員也很肯定地說，像北京、上海這樣的大城市，在相當長的一段時期內，房價肯定是穩中有升。因為這些城市，不僅僅只是面對本城市的居民。由于國際化程度高，這些大城市既有來自國內其它城市的人，也有來自不同國家的人。上海大約30%的住房就是銷售給了外來人員。

　　應冷靜分析，根據自己的實際情況作出決定

　　有人認為經濟適用房的升值空間大，其實根本不是這樣，它幾乎沒有什么升值空間。因為，經濟適用房一般地段都不是很好，北京很多經濟適用房離城區都很遠，交通、教育、生活、醫療等生活與工作的成本都很高。由于政府對經濟適用房政策做了調整，比如規定每套房子的面積最多為80平方米等等，這樣就很容易造成該社區社會階層非常單一。那些經濟適用房小區如果完全由中低收入者購買居住，未來發展為城市邊緣的居民區也不是沒有可能。汪利娜研究員說，在她看來，投資經濟適用房，升值空間最低。

　　到底該不該買房，汪利娜研究員說，她的看法是要根據自己的實際情況決定，要對市場進行冷靜分析，不要盲目聽信開發商的說法。對那些被動需求的人來說，不買不行呀；而對于那些想投資的人來說，則不妨等一等。因為如果大家都在等，這個市場的心理預期就會改變，房價就有可能回到正常的水平上，但現在的關鍵問題是，這部分人是不是能沉得住氣，持幣耐心等待。▲