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本報記者 王小霞
8月31日“土地大限”對房地產業的影響尚未有定論，別墅卻又妖嬈重現地產江湖。
在2004年9月24日開幕的“中國首屆別墅節”上，來自全國的別墅開發商像“走秀”一樣輪番出場。面對別墅用地政策限制、金融政策收緊、市場供求關系微妙的諸般變化，這些
為中國富人“筑巢”的開發商放言相關政策、市場、價格和別墅發展趨勢的熱情越發高漲。
有分析人士就此表示，中國別墅市場有望迎來2003年土地供給限制后的第一個發展亮點。
土地限制卡了別墅的“脖子”？
從去年開始，房地產行業土地供給限制不斷，其中別墅用地更是遭到“停止供給”的特別待遇。2003年2月18日，國土資源部發布《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，停止別墅用地供應開始；其后中國人民銀行也于6月13日發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，嚴格限制高檔商品房開發貸款和個人購買高檔商品房及二次購房按揭貸款；8月12日，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，再次提出要控制高檔商品房建設；9月14日，國土資源部再次發布《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續健康發展的通知》，要求停止別墅類用地的土地供應。
建設部原副部長、中國土地學會理事長鄒玉川告訴記者，估計將來一段時間別墅用地仍會緊張。他表示，別墅用地量非常大，一旦放開就會很難管理；同時國家也需要用土地調控的手段為房地產良性發展創造好的環境。即使將來別墅用地解凍后，仍要加強管理和限制。當然不會徹底堵死，但也決不會像過去那樣連鄉鎮都可以隨意建造別墅。
“目前在國土資源部下屬的土地儲備中心有170萬畝土地儲備，據了解，在部分開發商的手中仍有相當量的土地存量，這些土地如果解凍后，還會有別墅項目面世，但是絕不會批量出現。”鄒玉川的依據是，“因為別墅用地仍在繼續吃緊。”
別墅價格乘勢上揚
據中國經濟時報記者了解，截至2004年上半年，北京別墅項目已知供應量(含存量和新增量)達176個，建筑面積1900萬平方米(含規劃)，市場存量4萬套左右，規劃套數2萬套左右，預計3-5年內逐步供應市場。中房指數系統北京別墅指數辦公室監測顯示，在北京市場，2004年上半年別墅開盤項目12個，總建筑面積約51萬平方米，其中獨棟別墅550套左右，聯排及雙拼別墅1200套左右。2004年上半年北京別墅(包括Townhouse)銷售套數約為2100套，銷售面積約54萬平方米，平均每天銷售約12套，主要分布在昌平、大興、順義、朝陽、海淀等別墅熱點地區。
一位開發商老總向本報記者透露：“別墅市場供給量較去年有了明顯的減少，不少盤一直處于觀望狀態，一再推遲開盤時間。”
由于供給減少，別墅的市場價格自然一路看漲。2004年上半年北京別墅新開盤項目均價為9732元／平方米，較2003年開盤別墅項目略有上升；獨棟別墅價格較去年有所下降，聯排、疊拼等經濟型別墅價格有所上升。太倉高成房地產開發有限公司總經理劉明在接受記者采訪時表示，土地供給收緊、市場供給減少，已經對上海別墅市場產生很大影響，目前上海別墅價格在不斷上漲。以昆山為例，5年前的房價相對較低，但現在已經與上海市區附近房價相持平。
低總價引人心儀
上海三盛宏業投資公司總裁陳惠湘表示，別墅的消費群體是處在“塔尖”上的高階層人群，這就注定了別墅不會成為房地產市場的主流趨勢，但綜合近一、兩年北京與上海的別墅市場情況可以發現，低總價別墅在市場上相當受歡迎。上海順馳投資有限公司總經理助理王旭東分析，在上海，目前已經停止對容積率0.3以下的別墅項目進行審批，容積率高、低總價別墅將會是上海別墅市場的一個新需求趨勢。
除了低總價的趨勢以外，南北別墅項目自身特色也越來越鮮明。目前正在上海運作高檔別墅項目的江蘇蘇源集團總經理陸定富認為，由于南北文化差異、自然條件以及生活習慣均不相同，因此對于別墅的要求也相差很大，北京別墅項目的趨勢是講氣派，王者風范盡顯豪華尊貴氣質，但南方別墅項目顯得小巧玲瓏，風格現代而細膩。“南方根本接受不了這種粗獷的感覺，用水泥鋼筋直接壘上，裝修基本就沒動，這在南方是不可能讓消費者接受的。”他表示，別墅是很細膩的塑造過程，銷售方式都不宜直接采用普通住宅的的那種“賣樓花”的期房形式，別墅更多采用現房銷售，讓消費者實地感受這個項目與其他項目的不同，對于別墅消費群體而言，“感覺”非常重要。
四項競爭力成就別墅豐姿
有關專家分析認為，別墅類產品應有四個必備條件。首先是區位地段，它是地產項目是否受歡迎的最重要因素之一，比如消費者在北京買任何房子首先想到的可能是在亞運村買還是在西城等其他區買。其次是交通條件。無論別墅在通州還是在順義、懷柔，對于有車一族來說路程遠近并不重要，重要的交通條件是否良好。其三，山水環境非常重要。別墅消費者自然希望周邊有真山真水，當然目前很多項目都沒有真山真水，人工修崗挖湖也是一種辦法。例如碧水莊園，連湖的別墅馬上能賣掉，不連湖的銷售就要相形見絀。此外，相關資源也是競爭力，比如別墅項目是否靠近名校、是否臨近機場等等。
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