權屬不清遺留麻煩 成都開發商告官未果

　　作者：黨鵬 編輯：謝紅玲

　　成都市房產管理局頒發的一紙《房屋所有權證》最終把自己推上了被告席。狀告成都市房管局的是成都友誼屋業開發有限公司。

　　引起官司的是該公司在10年前通過出讓方式取得的國有土地使用權和被成都市法院查 封即將執行給債權人的房產，該房產產權在去年被成都市房管局確認給成都市紡織品公司，僅這塊位于成都市中心商業繁華地帶的4.7畝土地當前市值就達4000余萬元。目前，此案已經上訴到成都市中院，該院以土地權屬不清中止了訴訟。

　　兩權分離遺留惡果

　　實際上，現在被四川銀豐實業控股的友誼屋業，從前是由成都紡織品公司(簡稱成紡司，下同)與香港威龍有限公司(簡稱香港威成)合資的房產開發公司。而導致今天官司和債務纏身的關鍵在于，紡織品公司在當初投資時，將房產產權和土地使用權分離，遺留下“惡果”。

　　據了解，1992年12月至1993年4月期間，成都市商業局所屬的國營企業成紡司與香港威成合資成立了友誼屋業和成都友誼商店有限公司(簡稱友誼商店)。其中友誼屋業注冊資本為3200萬元人民幣，中港雙方各占50%的股份，各出資1600萬元人民幣現金；友誼商店注冊資本為1328萬美元，中港雙方各占50%的股份，成紡司以其友誼廣場A座地下1～2層及地面1～9層(不含土地)折價人民幣5760.2萬元(美元664萬元)出資。

　　據記者了解，該建筑物是中港合資前成紡司拆除原友誼商店房屋時按照國有企業自用房屋報建的在建工程，其用地手續為1990年成都市國土局的劃撥土地批文。而友誼屋業是一家房地產項目公司，其經營范圍是對成都市上東大街1～37號、成都市走馬街57～73號范圍內的10.93畝土地(包括友誼廣場地段)進行商業開發。為此，1993年6月25日，友誼屋業與成都市國土局簽訂了《成都市國有土地使用出讓合同》，通過出讓方式取得了位于成都市走馬街57號、東大街1～37號的4.7畝地(其中包括修建友誼商店大廈的劃撥土地)，并于1993年7月12日領取了國有土地使用證。依照友誼屋業和市國土局簽訂的《成都市國有土地使用權出讓合同》第四條、第十條的規定，以前成紡司在該地塊上的劃撥土地使用權同時終止。至此，成紡司與香港威成的兩項合資行為，已確定成紡司不再是合資前立項開工建設的友誼商店大廈建筑物的所有者，更不再擁有該宗土地的使用權。

　　此后幾年，友誼屋業的經營遇到了嚴重的經濟困難，包括開發資金枯竭、到期債務無力償還等，使金融債務累積高達2億多元。1997年，經成都市外經貿委批準，成紡司將其在友誼物業的全部股份以現金2200萬元人民幣(包括土地補償費300萬元)轉讓給成都銀豐實業有限公司，溢價款600萬元。與此同時，成紡司與香港威成合資的另一企業友誼商店也舉步維艱，導致大量到期債務無法償還。1998年7月初，經友誼商店特別清算委員會確認，并經人民法院判決其對外債務已經超過1億元人民幣。其中，欠三家國有商業銀行的債務近8000萬元人民幣。

　　至此，成紡司參與投資的兩家公司中，一家將其手上股權以及土地使用權轉讓給了銀豐實業，一家的房屋產權被成都市中院查封并在目前即將執行給債權人。

　　頒證引來的麻煩

　　2003年11月，成都市房管局受理了成紡司已用于和香港威龍合資的友誼商店在友誼廣場A座地下1～2層、地上1～9層改建組屋房屋所有權的申請，并頒發《房屋所有權證》。從而直接將友誼屋業通過出讓取得的國有土地使用權(4.7畝)劃歸了市紡織品公司。

　　“房管局的這一頒證行為使成紡司不僅可以成功的逃掉所合資的友誼商店經營失敗后的巨額債務，而且還讓友誼屋業價值高達4000余萬元的國有土地使用權一舉為成紡司所有”。四川銀豐實業董事長洪挺在發出《異議函》未得到糾正的情況下，一舉將成都市房管局推上了法庭。

　　2003年11月底，友誼屋業向成都市錦江法院依法提起行政訴訟，請求依法判令市房管局立即撤銷其為成紡司辦理房產登記的具體行政行為，繳銷其向成紡司頒發的《房屋所有權證》。12月1日錦江法院正式受理此案，并于2003年12月30日對本案進行公開開庭審理時，追加成紡司為第三人。2004年3月9日，錦江法院對此案做出一審判決：維持被告成都市房管局2003年10月30日頒發的成房監字第0957038號《房屋所有權證》。

　　隨后，該案進入二審程序，經成都中院開庭審理，于2004年5月17日下達了行政裁定書。該裁定書上明確寫道：“……本案所涉及的成都市走馬街55號房屋占用范圍的土地，存在原成都市國土局做出的成國土撥(1990)字第34號劃撥土地批復和成都市人民政府頒發的成國用(1993)第034號國有土地使用證兩種內容矛盾的用地證明文件，不能準確地反映土地權屬是否清楚。因頒發房產證的前提為土地權屬清楚，故土地權屬問題是本案裁判所要解決的前置條件，因此案件需要中止訴訟，待土地權屬明確后再行恢復審理……”

　　就此，成都市房管局局長周鴻德認為，成紡司在申請辦理成都市走馬街55號房屋產權登記時，提交了“成國土撥(1990)字34號《關于成都市紡織品公司劃撥土地的批復》”、“國土準(90)字第204號《準予撥地通知書》”等相關材料，卻并不知道友誼屋業已擁有該宗地塊上的土地使用權；成紡司的土地使用權證明文件已經作廢，這不是房管局在行政職責范圍內所能確定的。

　　“由于本案訴訟被中止，所以時至今日，該大樓的房產證仍未被收回注銷，該房產證若一直被非房產持有者成紡司持有，即有可能導致友誼廣場A座房產的房屋產權再次被轉移，致使五家合法債權人的上億債權被懸空，法院生效判決的執行可能也成為一張空白書”，洪挺焦慮地表示。

　　三家銀行追債成紡司

　　據了解，早在2000年，為了追回友誼商店所欠的巨額債務，銀豐實業、成都娛樂公司、招商銀行(資訊 行情 論壇)成都分行、成都市商業銀行、中國東方資產管理公司成都辦事處等債權單位相繼到成都中院起訴，要求友誼商店支付欠款。此案經成都中院予以確認，并下達了民事判決書。

　　記者從三家銀行分別呈遞給四川銀監局的關于“阻止成紡司轉移友誼商店房產逃廢金融債務”的報告中看到，招商銀行成都分行的債權本金就達1200萬元，利息約為900萬元；成都市商業銀行的債券標的為1750萬元；中國銀行四川分行債券本金3200萬元，利息849.6萬元。而這些高達7899.6萬元的債權，經歷了近4年還沒有執行下來。

　　為了追回債權，確保金融資產安全，三家銀行日前向四川省銀監局提出，請求銀監局協調成都市委、市政府，糾正成都市房管局違規向成紡司頒發房屋所有權證的錯誤行為，維護政府職能部門的社會公信力；同時協調法院對該行政訴訟做出公正判決，以阻止成紡司轉移友誼商店房產，企圖侵吞金融資產的行徑。

　　就此，記者多方聯系成都紡織品公司法人代表李恕人，都未能成行，而且成紡司的電話已經全部變成一家廣告公司的電話號碼。據了解，該公司目前已經嚴重虧損，現有員工100余人，并正在著手進行改制。

　　“因為房管局的工作失誤造成一家民營企業的國有土地使用權就這樣被掠奪，而且超過億元的金融債務有可能被逃廢，使得房產界對政府職能部門的公信力表示擔憂，”一位成都房產界人士評論說。

　　地產圈優勢房企脫穎而出

　　中國最具競爭力的房地產上市企業排行結果公布，萬科(資訊 行情 論壇)企業股份有限公司、上海世茂股份(資訊 行情 論壇)有限公司、招商局(資訊 行情 論壇)蛇口控股股份有限公司、萊茵達置業等從38家國內房地產上市公司中脫穎而出，名列前茅。該結果是中國社會科學研究院工業經濟研究所專家應用科學測評體系對上市公司公開披露的信息進行解析得出的，在很大程度上反映了企業群的現狀。

　　但該項監測也顯示，主營房地產的上市企業總體競爭力水平偏低，三分之二的企業競爭力水平低于所有上市公司的平均水平。有學者指出，如此結果很容易讓人聯想到，當金礦不僅富足而且埋的也很淺時，掘金者是不太有興趣和有精力將自己裝備到一個比較尖端的水平的。但同時，具體分析房地產上市公司的主要財務指標發現，房企總體競爭力低下的主要原因在于增長能力嚴重不足！

　　京城開發商集體公益

　　人居環境和生物資源保護及其可持續發展日益成為全社會最為關切的問題。日前，由中國生物多樣性保護基金會植物園委員會、北京植物園聯合發起，華遠地產、萬通地產等京城地產界十來家知名企業響應的保護植物資源公益活動在北京植物園熱帶展覽溫室舉行，地產商們慷慨解囊，捐贈資金數百萬元，用于植物資源的調查和引種、植物保護技術的開發、植物保護設施的籌建、公眾環境意識的提高，以及資料搜集、人員培訓等方面的項目。原建設部副部長鄭一軍、中國生物多樣性保護基金會的領導等，對地產企業的公益之舉給予了極高的評價和肯定。

　　當社會對房地產商頗多微辭之時，房地產商們似乎想用積極參與公益事業之舉為自己正名。此前，很多企業還參與了旨在促進中國住宅產業進步的精瑞科技公益基金和旨在治理內蒙沙塵暴的阿拉善環保公益基金。