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時報記者 何雪峰 王麗鳳 實習生 鐘玉琪 通訊員 邱創泓 梁世杰 �
昨日，廣州市物價局、房管局聯合公布了《廣州市物業服務收費管理實施細則》、《廣州市普通住宅物業管理服務等級標準》、《2004～2005年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》，并于今年11月1日起正式施行。2004～2005年度廣州普通住宅物業服務收費的政府指導價基準價以服務級別來定價格，其中一級服務有電梯住宅為1
.70元/平方米·月，無電梯住宅為0.91元/平方米·月。業主委員會與物業管理公司可在此基準價的基礎上協商定價，上下浮動幅度為15%。有業內人士指出，新規定比以前進步了不少，但仍有值得探討的地方。
按服務和有無電梯分別
據了解，新出臺的《廣州市普通住宅物業管理服務等級標準》，改變以往把物業管理企業的資質等級和物業的硬件設施設備作為衡量收費等級標準的做法。新的服務標準分為三個等級，主要從房屋管理、設施設備維修養護、公共秩序維護、綠化養護管理、綜合管理服務等方面細化量化服務內容，作為物業管理企業與業主簽訂物業服務合同、確定物業服務項目、內容、標準以及約定物業服務收費標準的參考依據，比如，在保潔服務方面，一級服務為每日上門收集并清運垃圾2次，而二級服務則是1次等等，真正做到“分等定級，按質論價”，讓業主明明白白消費。
除了服務分等級外，普通住宅物業服務收費政府指導價基準價還按有電梯和無電梯進行了區分，改變原來按多層住宅和高層住宅區分的做法(詳見附表)。新的收費標準基本與目前執行標準持平。業主與物業管理企業將按照基準價，根據物業服務等級、硬件配套設施等因素上下浮動，在物業服務合同中約定具體收費標準。
僅普通住宅實行指導價
據了解，此次廣州市對物業管理計費方式進行了創新，對酬金制、包干制作了規定的同時，還結合廣州目前物業管理的實際情況，推出了“組合制”，即業主根據物業服務需要，分服務項目聘請管理企業并支付費用的管理模式和計費方式，比如，業主可以將綠化委托一個公司來管理，而清潔則委托另外一個公司管理等等。今后，業主與物業管理企業可根據實際情況自主選擇包干制、酬金制、組合制等任何一種形式約定計費方式。
在此之前，成立業主委員會的小區實行市場價，沒有成立業主委員會的小區則實行政府指導價。而此次則將明確只將實行包干制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價，將寫字樓、商場、工業廠房等物業管理納入了市場調節價范圍。
物管收費須明碼標價
根據新政策，明確物業服務收費明碼標價的具體內容應包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。此外，物業管理企業還應將物業管理服務標準通過公示欄、公示牌、手冊等方式向業主公示。
熱點聚焦 預收物管費須業主自愿
疑問1 哪些面積該交物管費？
回答：物業服務收費按法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產權證的，以物業買售合同中建筑面積為準，另有約定的除外。物業服務收費按月計收。除業主自愿外，不得預收。住宅小區教育、醫療衛生配套設施的物業服務收費，按低于該住宅物業和同期公布的廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價最高浮動上限收費標準，由物業管理企業與業主或物業使用人在物業服務合同中約定。
住宅小區內的商業用途、辦公用途的物業，其收費標準可在該住宅小區物業服務收費標準的基礎上浮。
疑問2 代收費是否交手續費？
回答：此次對廣州市對水，電，氣等終端收費行為也進行了相應規范。在物業管理區域內，供水，供電，供氣，通訊，有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業在接受委托派收取上述有關費用的時候，可以按照不超過委托收取總額的3%或者按戶定額收取的方式向委托單位收取手續費，具體標準應在雙方的委托合同中約定。同時，物業管理公司則不得向業主收取手續費等額外費用，并要針對供水單位對未實行“一戶一表”的住宅小區，在“一戶一表”改造過渡期實行躉售水價，具體的水價應在不超過政府定價的范圍內由供水單位與物業管理企業在供水合同中約定。
經業主大會同意，公共水電費用可納入物業服務收費統一收取。
廣州市物價局局長沈志超昨日針對代收費時可能出現部分業主不交水電費，物管公司停水停電的現象表示，根據建設部頒布的文件，物管公司可以督促業主交齊費用，業主如果逾期不交，物管公司可以向法院起訴業主。
疑問3 裝修管理費怎么交？
回答：裝修管理服務費用和裝修保證金由業主與物業管理企業約定，并應以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。
在業主裝修完畢后，經物業管理企業檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業主。除此以外，物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人收取占用超過3個月的押金、保證金。
裝修產生的垃圾余泥由業主或物業使用人自行處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運費標準由業主與物業管理企業協商確定。
疑問4 公共設施盈利歸誰？
回答：新政策規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
各界反應
三級物管公司提供一級服務？
新政策出臺引起關注，三大問題尚存爭議
昨日，針對剛公布的物業收費管理的有關新政策，記者采訪了一些市民和物業管理公司，絕大多數人士表示，新規定比以前進步了不少，但仍有值得探討的地方。
基準價是高還是低？
根據廣州市公布的基準價，廣東華銀物業管理有限公司總經理張朝德表示，新的基準價已經趨向合理，但是距離社會市場的價格還有一定距離。以前由于物管公司的門檻很低，惡性競爭已經將價格壓得很低，由于政府加大了對物管公司的規范力度，企業的成本也在增加，目前這種收費就讓一些物管公司難有資金為治安員、清潔工買社保。希望政府部門能夠不斷根據市場成本調整基準價。
據廣州市物價局有關負責人介紹，如果物管公司與業主達成價格約定，可以按雙方的約定價格收費，但是住在海珠區某小區的王小姐則認為，這樣一來，就讓基準價失去了意義，僅僅為業主委員會提供一個參考而已。她說，一些新樓盤，業主委員會還沒有成立，物管公司是開發商的子公司，物業管理費用的高低就很難由業主來決定。她住的小區物管費每月每平方米就收2元多，自己覺得貴，但物管公司則表示還收少了。在目前小區業主還很難完全按照自己意愿挑選物管公司的情況下，規定了基準價和浮動幅度，就不得超過這個浮動幅度，否則規定浮動幅度沒有任何意義。
物管可鉆人工空子
新的政策規定，物業管理公司利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。該規定讓很多業主覺得有利于保護自己的權益，但是廣東華銀物業管理有限公司總經理張朝德則認為仍有“空子”，以小區停車場為例，有公用綠地和人防工程作為停車位的，這部分無疑屬于小區業主的公用部位，收益絕對應該歸業主，但是，有些停車位的產權是開發商或者是小區某位業主個人的，物管公司是幫助管理，這部分的管理費用收入是物管公司的額外收入，與業主利益無關，但是這些停車位的清潔衛生、保安等工作仍由小區的管理人員來做，人工成本則從物業管理費中支出，就存在利用業主聘請的人工，為物管公司攬“私活”的“空子”，一些業主委員會也難以發現，同樣產權屬于開發商的會所、游泳池等設施也會存在這種現象。這種情況在物管公司是開發商的下屬公司的小區中更常見。
三級物管提供一級服務？
根據廣州市國土房管局有關負責人介紹，此次廣州的物業管理收費的一個創新就是業主可以和物管公司在服務內容和服務質量上協商，選擇一級、二級、三級三個不同服務質量等級的不同項目服務，用該等級基準價乘以該項目所占的該等級服務價格比重累加而得到最終的物管費標準。而物管公司的資質也分為一、二、三級，即一級的物管公司也可以提供三級服務質量的一些服務項目，三級物管公司也可以提供一級服務質量的一些服務項目。但在采訪過程中，一些人士也提出疑問，三級資質的物管公司如何做好一級服務質量的物管服務？
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