|
-阿超
為了抑制經濟過熱，商業銀行正在緊縮包括房地產開發等多個產業的貸款規模，即便如此，一些開發商仍抓住銀行政策的空隙，在房地產行業進行假按揭融資。
假按揭形式知多少
假按揭通常采用的方式是開發商虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。這樣開發商能夠盡快“銷售完”房屋收回投資，實現獲利。有的開發商通過虛擬購房人取得銀行貸款，等到將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開發商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。
假按揭的主要特征是開發商將積壓的房產用來套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。主要表現形式有：開發商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業務合作協議，未有任何承諾，不承擔任何義務，與某些不法之徒相互勾結，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；另外一種是以個人住房按揭貸款名義套取企業生產經營用途的貸款，也有以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎的銀行債權置換或企業重組騙取貸款；某些銀行信貸人員與企業串謀，所出售的房價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高出幾倍的住房按揭貸款。此外，所有借款人均為虛假購房、身份和住址不明、或由開發商、包工頭一手包辦的假按揭也比比皆是。更有甚者，開發商與購房人串通規避“零首付”的政策限制，將實際售房價提高一定比例后規定在售房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據，雙方按照售房合同規定的虛假售價，按銀行要求的按揭成倍辦理貸款手續。采取這種假按揭的方式，購房人事實上未向開發商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。對于銀行來說，這種隱蔽性較強的假按揭帶來的風險不言而喻。
假按揭何以肆虐樓市
有關資料顯示，在某市辦理抵押備案的房產中，有1／3是假按揭。假按揭大量占壓了銀行資金，極容易形成銀行不良貸款，危害信貸資金的安全；假按揭同時還造成了房地產虛假繁榮的表象，嚴重危害住房金融業務的健康發展。
形成假按揭的首要原因在于樓盤定位失誤，項目面臨崩盤危險。為避免倒閉，開發商想方設法尋求“出路”，于是就通過親戚、朋友、外來民工“購買”自己的房產，通過辦理假按揭套取銀行貸款，達到回籠資金的目的。
由于中小房地產開發商的自有資金有限，有些樓盤在建設時就出現資金吃緊，再加上因近年來期房銷售中存在的問題太多，導致購房者的選擇越來越傾向現房，造成許多期房爛尾，開發商通過賣樓花回籠資金難度越來越大，于是，將假按揭黑手伸向銀行。
除此之外，當一些樓盤在賣尾盤接近清倉時，由于尾貨很難賣得出去，即使勉強賣出價錢也不理想，于是，一些正在開發新盤的開發商由于流動資金緊缺，就將舊盤的尾貨通過假按揭“打包”給銀行。這些樓盤往往會將定價標高，以套取更多的信貸資金，因而銀行的風險會更大。
銀行對于商品房開發貸款一般要求比較嚴格，而住房按揭貸款手續則相對簡單。因此，不少開發商都希望用尾盤假按揭這種變通辦法取得貸款。而部分銀行工作人員也誤認為，這些開發商即使是做假按揭也是為了解決資金的周轉問題，風險相對較低，為了所謂的業務增量，也為了“照顧”大客戶，當作一種“非惡意的、較良性的假按揭”而予以配合。
銀行過多強調發展業務，降低按揭貸款門檻，放松對借款人的信用等級評估、貸款調查，甚至未辦理抵押登記手續就發放按揭貸款，客觀上縱容了假按揭的發生。同時，少數銀行工作人員存在職業道德問題，與包工頭、開發商惡意串通，內外勾結，甚至私下交易，對開發商的“造假”睜只眼閉只眼，放縱假按揭的發生。
銀行何以療傷
法律專家指出，假按揭嚴重地破壞了金融秩序，涉嫌貸款詐騙罪。根據《中華人民共和國刑法》第193條的規定，以非法占有為目的，行為人采用虛構貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機構的貸款數額較大，占為己有的行為。在假按揭中，開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數額較大的行為已構成貸款詐騙罪，形成風險的，必須依法治罪。
專家認為，防范假按揭是當前各商業銀行一項緊迫的任務，必須認真對待，嚴格執行信貸制度，保障資金安全。各商業銀行應制定出有效辦法和措施防范假按揭行為的發生，凡是開發商申請銀行辦理項目按揭貸款合作業務，首先要提供合法有效的企業法人營業執照、經審驗的企業財務報表及房地產企業開發經營資質證書等資料，經銀行信貸員對按揭項目進行實地考察，對資料進行核查與分析，對開發商進行信用等級評估，嚴格把關，凡不符合貸款條件的按揭項目及有假按揭嫌疑的，將有關材料退還開發商；對符合貸款條件的按揭項目，銀行與其洽商無議后簽訂《按揭貸款業務合作協議》，明確按揭貸款成數、期限、抵押、階段性保證及資金結算等內容，從開發商方面為防范假按揭打下堅實的基礎。
對于“購買”開發商房屋的虛假按揭貸款申請人也應嚴格管理。商業銀行對購買與其簽訂《按揭貸款業務合作協議》開發商房屋的申請人，貸款調查人員在收到真實、完整、合法、有效的資料后，必須約見申請人，當面檢驗《個人住房貸款客戶談話備忘錄》中的內容，向申請人說明清楚，購買房屋行為及申請個人住房貸款的用途等有關情況必須屬實。否則，即使與開發商事先有約定只“落名”而不負責還款，個人也要承擔相應的法律后果，甚至有可能構成貸款詐騙罪。同時，信貸員要調查清楚借款申請人是否已經支付了符合規定的首期房款，是本人支付還是單位代付，如果是開發商代付則有假按揭之嫌，應不予發放按揭貸款。因為假按揭情況下開發商大多將房價定得非常高，所以信貸員要調查清楚申請人購買商品房的價格是否與當時、當地、同類物業的市場價格水平相符，如果房價定得過高，則有假按揭之嫌。
如果銀行能夠嚴格執行這些規章制度，應該可以遠離假按揭貸款的傷害。
| 
