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本報記者 桑妮 深圳報道
中國樓市無疑是要測量測量體溫的，而測量體溫的方式可以是中醫式的，也可以是西醫式的，還可以是中西醫結合的，而不是簡單地摸摸腦門子，吃一劑敗火藥了事。
“房價泡沫”“空置泡沫”并存
石旭升驅車16000公里，完成了對30個城市、100個樓盤的全國大“踩盤”行動。東南西北跑過一圈后，石旭升對城市地產最直接的印象是“南北要求差異，東西貧富差距。”
南北差異主要由自然氣候帶來。北方偏功能，要求恒溫恒濕、抗風沙；南方偏景觀，要求采光與通風。與東西差異相比，南北差異并不是什么問題。因為東西貧富差距直接導致了全國作為一個整體市場的供應不足和供應過剩，呈現出價格飛漲和空置嚴重兩種現象并存。
一般說來，價格飛漲的直接原因是土地供應不足造成的，這可以應驗供求關系決定價格、物以稀為貴的道理。“錢不值錢，土地才值錢”說的正是寧波、杭州、南京、青島等地的情況。這些城市財政富足，政府并不急著通過土地套現，出讓土地像高檔酒店上餐一樣，一小盤一小盤地上來，把人的胃口弄得越來越高，價格里自然會擰出一些水分。
2003年寧波商品房預售均價已高達4000多元／平米，并且還供不應求。在寧波買樓，售樓小姐往往把臉背過去說：沒有。
而與此形成對比的是房屋空置嚴重的情況，究其原因還主要是供應過量。主要有長沙、南昌、石家莊、鄭州、濟南、云南、貴陽等中西部城市。以貴陽為例，截至2003年其空置房達280萬平方米。
這些城市相對落后，城市化是他們發展城市的法寶。據觀察，城市化在那些城市被理解為吸引大商家和小業主進城，并且對主管城市的人來講，城市化首先要做的是塑造城市形象，塑造形象需要很多錢，主要來自出讓土地，因為急著要錢，便宜也可以出手。出讓土地一舉兩得，既鼓了財政的腰包，又紅火了招商引資。于是政府對于那些少數企圖圈占大量土地浪費資源和沖擊市場的開發商，他們幾乎可以做到惟命是從地貼身服務。
在昆明，能見到500萬平方米的地產項目，在重慶，能見到300萬平方米的項目，這些項目的規模比當年該市的全部銷售量還要大。某位地產專業人士笑言，“深圳的大盤放到這些地方就只能算是小盤了。”
東西差異要求不同調控政策
石旭升認為造成這兩種現象的原因只有一個：“圈地”！
而“圈地”的產生，各地有關政府部門要付最大的責任。這里也有兩種不同的“圈地”形式，東部以“政府圈地”為主，中西部地區則以“企業圈地”出現。前者造成供應不足、價格高升；后者則造成了土地吃緊，造成許多開發商大量囤積土地，造成土地供應過剩。
通常對樓市降溫最有效的辦法，一是收緊銀行按揭，二是控制土地供應。
但是，這兩把“手術刀”應該分別使用，如果在同一個城市同時下手，就會遇到麻煩。例如面對“價格過熱”的樓市，你越是減少土地供應，價格反而越高。這也就是在市場供應不足的前提下，即使是采取最市場化的手段，如招標拍賣土地，地價也會虛高一樣。同樣，面對一座“空置嚴重”的城市，你越是收緊銀根，開發商的資金鏈越可能斷裂，老百姓的有效需求越可能降低。
這兩種辦法都具有雙重性。以銀行按揭為例，一方面它擴大了有效需求，另一方面它作為原因和前提擴大了市場供應。前者的結果是減少了市場上的空置房，后者的結果是使空置更加嚴重。所以必須慎重對待對銀行按揭的調整。土地供應也是如此，供應過大，空置嚴重；供應不足，價格飆升，出現價格虛熱。
“中國幅員遼闊，國家部門之間、國家部門與地方部門之間，地方部門與開發商之間，開發商與老百姓之間存在著嚴重的利益分歧，房地產更是缺乏市場預警系統和信息披露制度，其問題的根源是不一樣的，可謂有的健康、有的過熱、有的過冷，是需要因地制宜的。” 石旭升說，“因此，制定政策時不應是一刀切，而是兩刀、甚至幾刀切。國家此次土地宏觀調控，實際只起到一半作用，即控制了中西部的空置泡沫，東部的價格泡沫卻更嚴重。”
石旭升認為中國樓市不是一個“收”與“放”的問題，而是一個量化調整、局部調整的問題。
那么，“能否為城市執政者提供一個診斷樓市冷熱的量化標準呢？”他提出。因為只有這樣，我們才會隨時知道我們的供應量是大是小，銀行按揭是高是低。然而，“這么簡單的事情卻沒人來做。” 石旭升慨嘆。
比如土地供應量，我們可否從往年的市場消化量來確定今年的的土地供應量？這些都是硬的指標，一般情況下，該地區新增的土地供應量不得大于去年銷售量的1.5倍。再如銀行按揭，可否通過當地購買按揭銀行信譽度來評估？最終能夠確定銀行按揭是否需要調整，或調整多少。一般情況下，個人銀行按揭執行率在95％以上的地區，其政策可以維持不變。
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