|
劉君／文
一系列不斷匯總的數據都清晰地向人們表明：政府對房地產業的宏觀調控漸顯成效，全國房價漲幅明顯趨緩。根據國家統計局發布的全國房地產開發景氣指數表明：7月份 “國房景氣指數”為105.25，比6月份微升0.07點，比5月份回落0.67點，比4月份低0.52點，比3月份下降0.95點，而與去年同月相比則回落了2.02點。
央行8月9日公布的二季度貨幣政策執行報告指出：“值得注意的是，隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，可能導致供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲”，“必須高度關注房地產價格”。顯然，央行對前些時候快速上漲的房價仍然心有余悸，但現在需要對此前的宏觀調控進行總結反思。如果要對這次宏觀調控進行總結的話，那么人們很自然地就會想到這樣兩個問題：我們進行宏觀調控的依據是什么；房地產“冷卻”到什么水平可以對宏觀調控說“不”。
前一個問題涉及到了房地產市場風險預警機制的建立，而后一個問題則需要通過房地產市場信息反饋機制的建設來予以解決。風險預警機制及信息反饋機制的建立涉及到了指標的選取、綜合及信息系統的建設等諸多方面，其中關于指標最主要的有價格和空置率，其他的則還有房地產投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、預售面積等。
本文在這里將只談一個筆者認為應該作為判斷房地產市場景氣狀況的指標：即合理的房價漲幅，即應該尋找房價漲幅的合理區間。這個區間有一個上限和下限；房價漲幅在區間內且如果房價基數適中(即房價收入比屬于中等水平)的話則可認為房價的上漲是合理的、可持續的，當前的房地產市場是健康的；超過上限而且如果房價的基數也很大(比如房價收入比很高)的話則可認為房價漲幅過大，當前的房地產市場存在風險、房價的上漲是不可持續的，應當對房地產市場進行調控；如果房價漲幅處于下限以下而且房價基數還適中或偏低的話則可認為這時的房地產市場發展不充分，房地產市場的發展潛力很大。
寫到這，人們自然最關心這個區間的上限和下限分別是什么？筆者認為我國合理的房價漲幅區間的上限是城市居民人均可支配收入漲幅，而下限則是物價的上漲水平。
人均可支配收入水平反映的是居民的消費能力，如果一商品的價格漲幅在可支配收入漲幅之內，則居民對該商品的消費是可以承受的，就不需要挪用消費在其他商品上的錢而去消費這種商品，也即是可以在不減少其他商品消費的同時消費該商品；反則居民就要挪用消費在其他商品上的錢去消費這種商品，這種“拆東墻補西墻”的消費是不可持續的，遲早會因為可支配收入的限制導致需求的減少從而最終使這種商品的價格降下來。這里用城市居民人均可支配收入而不是用全國人均可支配收入水平是因為我國的特殊國情，在我國商品房交易還僅限于城鎮。
物價上漲水平這個下限，則是因為房屋屬于耐用品是不動產，除可作為消費品外，還可作為投資品如買賣以賺取差價、租出去賺取租金，房屋的這種特殊屬性導致房屋不容易貶值反而會隨著時間的推移而增值，所以房價的漲幅從整體上來說不應低于物價上漲水平。這個下限為什么不用銀行利率呢？因為銀行利率反映的是全行業的平均利潤水平，那么投資房屋的獲利水平至少應該等于利率，否則人們就不會進行房地產投資反而不如把錢存到銀行去。上述看法很有道理，但是這種看法忽視了房屋的特殊屬性而只把它當作了一般的投資工具；房價的上漲水平就算低于利率也不會影響到投資者盈利，因為至少還可以出租獲取租金或者就放在那里等待以后升值再賣出獲利。所以房價的漲幅和利率之間的關系不是很明顯，筆者認為用物價上漲水平作為下限比較穩妥。
下面我們就看一下，我國進行商品房改革以來房價的漲幅與物價上漲水平和人均可支配收入漲幅之間的關系。下圖反映了這種關系，該圖選取了從1992年至2003年間的數據。
從上圖可以看出，在總共十二年的數據里只有1993年、1994年、1995年和1997年這四年的房價漲幅不在這一區間內，其他的八年均落在該區間內。熟悉我國宏觀調控歷史的讀者一定還記得1992、1993年那時的經濟增長率和通貨膨脹率都超過10％，出現了經濟全面過熱的情況。所以后來朱镕基總理上臺，政府開始大刀闊斧地進行以整頓金融秩序為重點、治理通貨膨脹為首要任務的宏觀調控，然后到1997年左右成功實現經濟的“軟著陸”，從而也為防御隨后爆發的東南亞金融危機打下了良好的基礎。
上圖顯示：1993年的房價漲幅很高已超出了合理的區間范圍，而1994、1995年房價漲幅卻比較低(因為1993年開始的“急剎車”似的宏觀調控開始顯現效果)，然后房價漲幅開始回升到1997年又超過了可支配收入增幅，接著又迅速回落到合理區間內；換言之偏出該區間的年份大多是經濟形勢比較特殊的年份，房價漲幅終歸會回落到合理區間內并在此區間內隨供求形勢的變化而波動。而我們從上圖也可判斷出當前的房地產市場要比1992、1993年那時的房地產市場健康(因為當前的房價漲幅還在合理區間內)，而當前的調控也不會導致1993年前后房價大起大落那種現象的出現。這其中的原因，一方面是因為我國房地產市場的日益成熟；另一方面也是由于政府宏觀調控手段的日益豐富與理性。
綜上所述，我們不僅可以從基本的經濟學道理中推斷出合理的房價漲幅應該處于由人均可支配收入增幅作為上限和物價上漲水平作為下限構成的區間內，而且還可以根據過去的經驗事實佐證這一合理漲幅區間。必須注意的是，這個合理區間的指標僅是眾多指標中的一個，決不能以偏概全只憑這個指標就做出房地產行業是否過熱的結論。在考慮房地產行業是否過熱的問題時，除了上述的那個區間指標外我們還應綜合考慮當時的房價收入比、房屋空置率及具體的供求情況(如竣工面積、銷售面積等)。
| 
