業(yè)績下滑VS房價飆升上海地產(chǎn)業(yè)遭遇考驗(yàn)

　　本報(bào)記者 彭朋 上海報(bào)道

　　如果是在地產(chǎn)行業(yè)一片低迷的時期，說地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績一路下滑，人們不會有太多的疑惑，如同大蕭條時代，人們不會對企業(yè)業(yè)績抱有太多的幻想一樣。但在2004年上半年的上海，這個延續(xù)了2003年房價一路瘋漲態(tài)勢的城市，也是被視為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最活躍的城市，卻傳出地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績一路下滑的消息，這多少讓人感到有些意外。

　　一方面是比2003年一、二季度超過20％的房價漲幅，另一方面卻是地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤大幅下滑，如此矛盾的兩端，出現(xiàn)在全國房價最高的城市上海，確實(shí)讓人困惑。

　　業(yè)績下滑VS房價飆升

　　七、八月，是眾多上市公司公布中報(bào)的季節(jié)。今年房地產(chǎn)業(yè)尤其是上海地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)讓人關(guān)注，和這個城市一再上揚(yáng)的房價密不可分，也正是其才把這個城市的地產(chǎn)業(yè)推到了風(fēng)口浪尖，惹人矚目。

　　但這一季的中報(bào)并沒有帶給人們預(yù)期的驚喜。上海本地主營或兼營房地產(chǎn)的18家上市公司公布的半年報(bào)顯示，截至6月31日，這18家公司平均凈利潤為3707.49萬元，與去年同期的3228.59萬元相比，僅增長了4.78％；這一數(shù)據(jù)與同時期房價20％以上的大幅飆升相距甚遠(yuǎn)。而這18家公司中有10家的業(yè)績出現(xiàn)了下降，其中降幅超過30％的就有8家。

　　從上房集團(tuán)旗下劃撥給上海最大的一級土地批發(fā)商地產(chǎn)集團(tuán)的金豐投資(600606)，作為全國赫赫有名的地產(chǎn)中介商，在今年上半年表現(xiàn)不佳，中報(bào)業(yè)績大幅回落41％。在上海地產(chǎn)界頗有影響的老牌房地產(chǎn)企業(yè)中遠(yuǎn)發(fā)展(600641)的中報(bào)顯示，其凈利潤和去年同期相比下滑42％；上海國資委旗下的新黃浦(600638)也下滑了14.16％；而隸屬于上海最大的窗口企業(yè)上實(shí)集團(tuán)下的上實(shí)發(fā)展(600748)，凈利潤也下滑了5.64％。

　　遠(yuǎn)在香港上市的復(fù)星系下屬復(fù)地集團(tuán)(2337.HK)，也遭受了同樣的命運(yùn)；公司半年報(bào)稱期內(nèi)凈利潤同比下降8.4％，銷售額下跌20％。同在香港上市的上海證大(0755.HK)，也未有佳績；期內(nèi)公司經(jīng)營虧損達(dá)2290萬港元，僅獲得1678萬港元盈利，比去年同期下降63％。

　　讓人振奮的只有老牌地產(chǎn)商中華企業(yè)(600675)，報(bào)告期末公司凈利潤比去年同期增加了119.57％，對于第三季度的業(yè)績，公司同樣表示了預(yù)增的利好消息。處在中國最活躍的金融貿(mào)易區(qū)的陸家嘴(600663)也不負(fù)眾望，獲得了8.89％的凈利潤增長。

　　來自上海統(tǒng)計(jì)部門對全市八大行業(yè)共1500家企業(yè)所做的最新調(diào)查，同樣印證了這一嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)業(yè)在最近兩個季度以來的景氣程度出現(xiàn)明顯下滑，在八大行業(yè)中僅排名第六。這份名為《上海企業(yè)景氣調(diào)查與監(jiān)測》的報(bào)告，采用企業(yè)家對外部市場環(huán)境的判斷，即“企業(yè)家信心指數(shù)”；和企業(yè)家對本企業(yè)經(jīng)營預(yù)期，即“企業(yè)景氣指數(shù)”兩大指標(biāo)。報(bào)告的結(jié)論是：上海房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于餐飲、零售批發(fā)、建筑等行業(yè)，其下滑速度達(dá)到兩位數(shù)，在八個行業(yè)中是最快的。

　　然而據(jù)記者了解，在房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績下滑的同時，上海本地房屋銷售價格卻仍在飆升，并保持著20％以上的增長，市郊房價也開始向6000元／平方米逼近。

　　宏觀調(diào)控惹的禍？

　　未能獲得如一路上揚(yáng)的上海房價一樣的豐厚回報(bào)，讓上海地產(chǎn)企業(yè)頗感失望。他們把更多的原因歸咎于宏觀調(diào)控。

　　分析人士指出，今年上半年國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，收緊銀根，嚴(yán)控土地使用；加之上海從5月份開始實(shí)行期房限轉(zhuǎn)、網(wǎng)上銷售備案等一系列調(diào)控房價的政策，都為滬上地產(chǎn)企業(yè)利潤大為增長制造了障礙。

　　光大證券分析師趙強(qiáng)表示：“其一，房價的過快上漲，在一定程度上影響了企業(yè)的銷售業(yè)績，地產(chǎn)中介流通業(yè)務(wù)也放慢了步伐。其二，伴隨房價上漲的宏觀調(diào)控，讓企業(yè)的運(yùn)營成本大為提高，這包括房價上漲帶動的地價上揚(yáng)，讓企業(yè)新增土地儲備成本提高；銀根收緊造成的對民間高利率資本拆借的依賴，讓企業(yè)獲得資金的成本提高；房價上漲帶動的前期拆遷成本提高等等。”

　　各地產(chǎn)企業(yè)的管理層同樣把宏觀調(diào)控視為其業(yè)績受影響的主要因素。

　　正如中遠(yuǎn)發(fā)展公司管理層對企業(yè)利潤大幅下跌的解釋：“凈利潤下降的主要原因是期間費(fèi)用增加幅度較大，期間費(fèi)用增加幅度大于主營業(yè)務(wù)收入及主營業(yè)務(wù)利潤的增加幅度。這其中包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用等。”雖然在此期間，中遠(yuǎn)發(fā)展的主營業(yè)務(wù)收入比上年同期增加41.59％、主營業(yè)務(wù)利潤大幅增長93.41％。

　　主營中介業(yè)務(wù)的金豐投資認(rèn)為：“由于國家實(shí)施了宏觀調(diào)控政策，公司中介流通業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況受到一定影響，1.8億多的中介流通業(yè)務(wù)收入，比去年同期減少15.88％。公司住宅配套服務(wù)的收入也減少了21.55％。”

　　“上半年宏觀調(diào)控的影響不容忽視，這在一定程度上影響了公司的銷售業(yè)績”，復(fù)地集團(tuán)總裁范偉同樣表示。上實(shí)集團(tuán)和新黃浦的解釋也如出一轍，就連取得驕人成績的中華企業(yè)也明確表示：“在宏觀調(diào)控的影響下，公司在加大房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)力度的同時，主要依靠加快銷售項(xiàng)目的資金回籠進(jìn)度，確保了今年上半年業(yè)績的增長。”公司管理層還對下一季度的業(yè)績提前預(yù)增，“通過抓緊銷售項(xiàng)目資金回籠，預(yù)計(jì)公司1-9月凈利潤與上年同期(2003年1-9月凈利潤為1243.43萬元)相比將增長100％以上。”中華企業(yè)旗下不僅擁有作為一級土地批發(fā)商的上海古北(集團(tuán))公司，還有專營地產(chǎn)開發(fā)的上海房地產(chǎn)經(jīng)營(集團(tuán))公司。包括北外灘開發(fā)項(xiàng)目上海港客運(yùn)中心、財(cái)富廣場以及在滬著名的高檔住宅板塊古北，都是中華企業(yè)囊中之物。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目結(jié)算周期也是一個因素。正如復(fù)地集團(tuán)的陳述，集團(tuán)按照既定整體開發(fā)時間表進(jìn)行銷售，2003年可供銷售面積集中在上半年度；2004年的情況剛剛相反，上半年度可供銷售面積較去年同期減少。各項(xiàng)目整體銷售率都不低于80％。

　　新的機(jī)會

　　但宏觀調(diào)控同樣也帶來了新的機(jī)會。

　　“其一，擁有較多土地儲備的公司含金量高。由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時土地儲備對資金占用量大幅提高，因此目前已經(jīng)擁有較多土地儲備的公司較為有利；其二，擁有較多在建及在售項(xiàng)目的公司盈利水平高。受益于房價上漲的影響，銷售毛利率將有所提高，這對于擁有大量在售項(xiàng)目的公司比較有利。”趙強(qiáng)如此分析。

　　9月14日，在香港舉行的業(yè)績發(fā)布會上，上海證大主席助理兼執(zhí)行董事湯健明確表示，“國內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對未來上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來長遠(yuǎn)好處。” 他解釋說，僅在上海，房地產(chǎn)開發(fā)商就有4000多家，但有實(shí)力的地產(chǎn)商不多，“借著本次宏觀調(diào)控，汰弱留強(qiáng)，亦能進(jìn)一步優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。我們相信宏觀調(diào)控將為行業(yè)帶來并購機(jī)會，未來市場可能會跟香港一樣，只剩下十多家頗具實(shí)力的房地產(chǎn)公司。”

　　由“2003年內(nèi)地百富榜”排名第43位的富豪戴志康創(chuàng)建的上海證大，在上海以開發(fā)高檔樓盤水清木華和證大家園而著稱。據(jù)湯健在發(fā)布會上介紹，目前公司正在天津和江蘇海門物色項(xiàng)目。

　　已躋身上海地產(chǎn)企業(yè)三甲，并在香港H股市場融資17.2億港元的復(fù)地，也不例外。“在現(xiàn)行的宏觀政策調(diào)控下，預(yù)計(jì)下半年新增土地供應(yīng)仍將緊張，同時銀行對開發(fā)商的信貸資金也仍偏緊，但消費(fèi)市場需求仍會保持暢旺。這樣的境遇，對于復(fù)地這樣土地儲備充足、資金充沛的大型開發(fā)商，將利于我們的競爭優(yōu)勢得以凸顯。”身為總裁的范偉信心十足。

　　在范偉看來，復(fù)地的機(jī)會在于：在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司將會利用現(xiàn)有土地儲備，繼續(xù)按計(jì)劃推進(jìn)各個項(xiàng)目，同時也將會審慎地進(jìn)行分析判斷，尋找合適的收購機(jī)會。

　　已經(jīng)組建揚(yáng)子基金的上實(shí)發(fā)展，同樣在等待這樣的機(jī)會。“此次土地政策的調(diào)整有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場公平競爭和資源整合，給上實(shí)發(fā)展在以上海為中心、以長三角為重點(diǎn)開拓土地資源方面提供了機(jī)遇。同時，公司迅速采取了一系列應(yīng)變舉措，積極應(yīng)對銀行信貸緊縮政策給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來的新變動，如及時調(diào)整公司的投資政策、控制投資規(guī)模、拓寬并采取多渠道融資方式、加強(qiáng)銀企合作等。隨著行業(yè)內(nèi)的企業(yè)重新洗牌，公司面臨若干新的機(jī)遇，如出現(xiàn)更多的并購對象和并購機(jī)會，且已組建的揚(yáng)子基金有利于并購業(yè)務(wù)的開展。”