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本報記者 姜洪橋 北京報道
“我們做好了準備迎接呼叫中心海外外包業務向中國的轉移，正在大連和珠海商談租賃辦公場所。”在全國呼叫中心領域知名的九五資訊產業有限公司首席信息官李寶民對業務的擴張充滿了信心。匯豐銀行、通用電氣將針對北部亞洲市場的呼叫中心遷入中國，顯然引發了其他跨國公司的關注，仲量聯行的一份分析報告顯示，將呼叫中心轉移至中國的一些跨
國公司，相關成本節省幅度為50％至70％。
一個顯著的特征是，北京寫字樓市場的每一次結構性變動，事實上動因皆來自于跨國公司在中國業務結構的調整。與1992年開始的跨國公司生產業務轉移所帶來的企業代表處和廠房需求明顯不同的是，物業市場正要面臨的是呼叫中心、后勤辦公流程、研發中心、財務結算和采購中心等圍繞辦公物業的服務領域項目的第二波海外轉移。它們不僅發展速度很快，也與以往對房地產需求方式相異，它給北京地產市場帶來的影響可能不是在已有繁華商務區的密集化反而是分散化和類型多樣化。
仲量聯行中國區董事韋高信指出，“大量跨國公司都計劃進一步擴展在中國的業務，因此在未來的一年多時間內，將出現對新物業的強勁凈需求。”
呼叫中心的擴張
盡管已經在團結湖附近的寫字樓京龍大廈擁有2500平米的辦公面積，李寶民對由業務擴張可能帶來的新物業需要仍然有些頭痛。“近一段時間內如果擴張的話只能租用現有的寫字樓”，李寶民認為，其實呼叫中心需要的并不是像寫字樓這樣的辦公環境，因為呼叫中心最好有寬敞的環境以便放置寬大的電子顯示屏和實現統一管理。
眼下九五資訊產業公司還難以找到很適合的場所，不僅由于開發商沒有現成的符合這種需要的物業，而且也難以提供足夠的通訊條件。李寶民解釋，呼叫中心需要強大的通訊能力和特別通訊服務號碼，而該公司的合作方郵電部已經把通訊線路引入到京龍大廈內，因此再搬遷是非常麻煩的事情。
不過，出于業務的需要，九五資訊仍然在做積極的準備，今年公司已經將基于交換機的設備改換成基于IP的設備，擁有這樣的設備之后，九五資訊便能在接到業務訂單之后的2至3個月內架設設備完成擴充。與此同時，九五資訊也在大連軟件園及珠海等地區物色合適的辦公場所。李寶民預計，自海外轉移來的呼叫業務將在未來幾年內快速發展，可能的話也許年增長速度將超過40％，九五資訊的定位也是瞄準海外轉移來的業務。
九五資訊事實上已經為索尼、愛立信、微軟和上海大眾等跨國公司提供外包服務。同時，相當多的跨國公司也自建呼叫中心，ASP、通用電氣等公司把針對日本和韓國的呼叫中心轉移到大連。匯豐銀行和渣打銀行則是最近把呼叫中心從香港轉移到大陸的主要國際金融機構。
呼叫中心的擴張對辦公物業的需求僅僅是微小的一部分，新一輪的海外轉移浪潮的特點不是生產流程而是后勤辦公類業務，包括更多和更復雜的環節，比以往需要更廣泛的辦公空間。摩托羅拉(中國)房地產經理張配指出，我們已經看到了跨國企業的財務結算中心、采購中心以及研發中心在向中國轉移，原位于澳大利亞和新加坡的外包業務都大量轉至中國。其轉移的原因是出于對人力成本和設施成本的考慮，“人力成本至少可以節約50％，設施成本至少可以節省20％”，張配說。
仲量聯行在對70多家跨國公司調查之后發現，31％的跨國公司已經向海外轉移了部分業務，14％計劃在一年內轉移，18％計劃在一至三年內向海外轉移業務，轉移的重點是中國和印度。70％的美國公司計劃在5年內增加呼叫中心和軟件開發業務的海外轉移。仲量聯行提供的物業需求預測表中，上海和北京分列全球辦公物業需求第一和第二位，第三位則為印度孟買。
對寫字樓市場的推動
二十多年來，跨國公司涌入中國，北京的房地產市場也逐漸發展，而作為各類物業之首的寫字樓已成為北京房地產市場的標志。在跨國公司再一次的海外轉移浪潮中，上海與北京仍然列于前位，新一輪的轉移不僅將給上海和北京帶來龐大的物業需求，也由于轉移內容的不同對物業類型提出新的要求。
上世紀80年代跨國企業初涉中國，北京最先受益的物業是涉外高檔酒店，當時還沒有專門的寫字樓提供。其后，外企設立中國代表處和分支機構成就了國際大廈和賽特中心，使得建國門外大街先于其他地區而成為北京寫字樓發展的根據地。
真正的寫字樓建設高潮開始于1992年，當外資企業將實際生產業務轉向北京與上海周邊地帶之后，位于北京和上海的代表處也就相應升級為中國公司和地區運營機構。當時的一些寫字樓都賣出了天價，租賃價格水漲船高。由于需求拉動，來自香港的長江實業、新鴻基地產、嘉里地產、九龍倉、亞洲證券等資金實力雄厚的地產商紛紛跑到北京圈地、建樓，一時間北京寫字樓項目遍地開花，到處都有在建的寫字樓，一派欣欣向榮的景象。這種繁榮景象一直持續到1998年的亞洲金融危機。
與跨國公司上一輪向中國轉移不同的是，新的需求將會導致辦公物業的多樣化和分散化。張配說：“類似于呼叫中心和采購中心等業務對形象要求并不高，在完善的基礎設施條件下，他們將要更多考慮成本因素，因此選擇的位置基本上位于北京近郊的商務區，而且由于變動迅速，多以租賃為主。”事實如我們所知，目前跨國企業的研發中心和采購中心基本位于亦莊、望京和亞運村北部，租用的也多為乙級寫字樓。北電網絡、LG和摩托羅拉相繼遷址望京，IBM則將呼叫中心放在亞運村北部地區。李寶民也認為，國外也多將呼叫中心置于寬大的廠房和倉庫之內，而非繁華地區的寫字樓。據悉，幾家外國運營商正著手在上海郊區建立工商園區設施，它將提供租金大大低于上海CBD地區的長期租賃。
值得注意的是，新的需求將促進專門園區的發展。韋高信認為，海外轉移出現了從現有的兩大三角洲經濟中心向內陸和北部的地區性擴散。商業活動將被吸引到成本更低的郊區及非大城市地區，工業園區的開發有望得到快速發展。韋高信說：“在中國，目前除了CBD市場之外存在很少的辦公區，而且西式工商園區的數量也不足。隨著更高級業務的海外轉移不斷增加，該領域有望得到增長。”
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