|
昨日下午，在風景如畫的“萬科17英里”，2004全球腦庫論壇揭開帷幕，世界級經濟學大師、國內金融界高端人士與各路精英和媒體記者進行精彩的財富對話。
在習習的海風和拍岸的濤聲中，經濟學大師們舉重若輕，運用非對稱理論來探討房地產市場。諾貝爾經濟學獎獲得者、著名經濟學家詹姆斯.莫里斯、中銀國際執行總裁兼首席經濟學家曹遠征博士、湘財證券首席經濟學家金巖石、花旗環球金融大中華區首席經濟學家黃
益平提出了自己一系列的精彩觀點和獨到評論。
信息對稱是誠信的基礎
因不對稱信息理論而獲得諾貝爾經濟學獎的莫里斯興奮地說，與中國房地產市場結合起來，他覺得非常有意思。他認為，中國目前正處在一個轉型的經濟當中，從比較發展中的國家向比較發達國家轉型，這個時期，信息的對稱性是多了還是少了？
莫里斯說，就房地產來說，如果有人向你賣一套房子，那你對這個賣房子的人的信任有多高呢？很顯然這個信息是不對稱的，發展商對這個房子的信息比買房者要多得多。
金巖石表示，當我們把非對稱性引入一個系統的時候，大家會充分地理解自己在市場上所處的一個相對弱勢地位。這樣，在相對弱勢群體存在的情況下，如何維護我們消費者的權利，是一個市場體系得以建立起誠信制度的基礎。
莫里斯建議，可以利用激勵機制來鼓勵企業進行信息披露。信息披露其實和做買賣一樣，有買方有賣方，而這里就有信息的披露方和信息的接收方，信息其實往往是由需要信息的人主動獲得的。第二，信息的使用者應該能夠了解這個信息。
房價下降只能是一個幻想
金巖石表示，非對稱理論是一個常態，從這個意義上講，房地產市場上有三點是明確的。第一、從現在開始供求之間的非對稱性開始減弱，這是好事。第二、基于廉價土地所提供的未來供給將會減少。第三、伴隨著銀行的緊縮政策，意味著開發商在廉價土地上獲得廉價資金提供廉價房屋的能力下降了，其結果必將導致開發成本上升。
金巖石認為，中國的房地產市場還有兩個特殊的前提，第一是中國人有房屋偏好，中國人不論走到世界哪里，哪里的房價就上漲。第二、中國人多地少，這是一個基本的現實。在這兩種情況下，中國在常規的需求函數上又增加了一個特殊的函數。從這個意義上看，宏觀調控時期人們都在等待房價的下降，他認為這只是一個幻想。從中國目前房地產市場長期的成長趨勢看，難以避免的結論是，中國的房地產價格會持續上升。
地產信托有如公路收費站
金巖石說，在我們宏觀調控之下，房地產信托出現了風險與機遇并存的局面。他說，金融根源于兩長兩短，即短存長貸，短融長投，長短之間的斷裂就構成了現代金融制度的各種產品市場，房地產信托就是這樣一個來解決兩長兩短的中間產品。
但是金巖石說，我們是不是已經有了一個房地產信托市場呢？答案是沒有。他說，從法律上講，房地產信托必須是以真實的房地產為基礎資產而形成的一個信托工具。但是在中國，所有的房地產在法律上講是長期租約。在長期租約基礎上所建立起來的信托并不是本元意義上的房地產信托，因為它沒有直接擁有這一段時間的房地產資產。這就出現了一個中國房地產信托市場的特色，這個特色就是以長期租賃條約而形成的一個地息收入的分解。
換句話說，當我們現在沒有征收房地產稅、沒有把這個財產全權給業主的時候，地產信托只是一個時段的信托，這一個時段的信托實際上不是房地產信托，而是現金流信托。在這種意義上講，中國目前的房地產信托類似于高速公路的收費站，我們可以把收費權證券化。房地產信托的運營結果，取決于房地產市場本身的增長勢頭，這就使得中國的房地產信托市場具備了更多的風險。
| 
