《新財富》9月號特寫：上海樓市“出軌”？

　　今年2季度，上海商品房平均銷售價格繼去年同比上漲24%后，再次以21.4%的同比漲幅“冠”居全國。無視宏觀調控，高速行駛的上海房地產列車是否正面臨“出軌”的危險？

　　研究支持：中原地產、戴德梁行

　　海通證券張巒對本文有重大貢獻

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　　嚴侃/文

　　房地產產業2003年為上海的GDP貢獻了7.3%的份額，研究表明，房地產業對其他相關行業的帶動系數為1.67，因此整個“大房地產”行業，去年拉動了上海近20%的GDP增長。

　　“泡沫”隱憂顯影

　　上海樓價在日升日漲的同時，市場對樓市“泡沫”的擔憂也與日俱增，去年下半年以來，有經濟學家甚至提出了“上海房地產泡沫即將破滅”的警示，究竟是什么因素制造了這種高房價籠罩下的樓市隱憂？

　　地價成本上升推高房價近兩成

　　“去年上海房價上漲最主要的原因在于地價的大幅上漲。”中原物業代理有限公司上海總經理譚百強強調，“由于政府的土地賣一塊就少一塊，再加上政府從2001年起將土地的出讓方式由協議轉讓向公開招標轉變，公開招標的比例由當時的17%上升到去年的76%，上海的地價因此漲了一半左右。土地價格的上升，使得已開盤的樓盤價格相應水漲船高。”

　　2003年，在加大了郊區土地供應的情況下，上海住宅用地價格指數仍上漲了22.2%。根據北京大學中國經濟研究中心的研究：地價每上升1個百分點，房價上升0.78個百分點。僅地價一項，就使上海去年的房價上升了17%。

　　圖1：近年上海住宅用地價格變化趨勢

　　與地價相關的另一個因素是2003年下半年上海市政府開始容積率整治工程，市中心的容積率下降了15%，此舉導致樓價上升了2%。

　　投資性購房高達四成，超國際警戒線一倍

　　1993–2003年，上海市外來就業人口的年均增長率為7.1%，2003年規模達到375.09萬人，平均年齡為30歲；而上海近年來每年落戶人口也在10萬左右。他們的住房需求無疑是壘高上海樓價的環節之一，然而這些可預見的增量因素并不能為2003年以來上海超出想象力的樓價增長提供令人信服的解釋。

　　考察上海地產消費者的購房用途，推高樓價的真正“泡沫”逐漸得以顯影。據業內人士統計，上海投資性購房總和占到去年銷售面積的40%，超出國際投資性購房警戒線一倍左右。

　　據了解，上海的投資性購房主要有3種。第一種是收租型，投資者通常持有房產5年以上，然后售出，其間通過租金來獲取穩定的收益。2003年，上海此類購房占到銷售面積的16.6%，在7000元/平方米以上的住宅中更達到了銷售面積的40%。

　　第二種是期房轉讓，投資者在期房階段將其與發展商簽訂的預售合同權益轉讓給下家，這類短期投資通常持有期不超過1年。記者從上海各房屋中介公司了解到，2003年，期房轉讓比例約為預售面積的19%。

　　第三種是“炒號”，上家只向開發商交納一定購房訂金，未簽預售合同，有意的下家只需向上家補齊所謂的差價部分，便可和開發商直接簽訂購房合同。差價部分一般為3、5萬元，最高的可達7、8萬元。這類投資者往往以當地居民為多，發展商有時也會通過內部認購參與其中。調查顯示， 2003年“炒號”在上海投資性購房比例中超過4%。

　　有形之手“掌控”樓市漲跌

　　投資性購房比例高企的原因在于消費者對未來房地產價格高漲的預期。2003年，“蜂擁而上、過度透支”的未來預期形成了上海樓市“岌岌可危”的“泡沫”因素。為避免“泡沫”破滅，上海市政府今年初以來，開始從供求關系入手，整肅高漲的房價。

　　上海未來五年良好的經濟前景應不容置疑，因此長期的供求關系不可能發生大逆轉。上海房地產調控的關鍵措施是：將部分非理性投資需求蒸發；部分理性住房需求壓后；部分供給提前；并引入部分非市場化供給。

　　限制投資性購房

　　從年初開始，上海各商業銀行就提高了高價住房及二次購房按揭貸款的門檻。中國銀行、交通銀行、民生銀行、上海銀行等4家主要銀行明確規定：單價在7000元/平方米或總價100萬元以上的首次購房只提供7成的按揭。對于二次購房：民生銀行在原有按揭利率上提高了10個百分點；中國銀行將貸款降低到6至7成；交通銀行則明確表示對二次購房不予貸款。而在去年，商品住宅8成貸款幾乎不費吹灰之力。在商鋪貸款方面，幾乎上海所有的銀行也提高了門檻，將貸款比例從6成降低至5成。限貸舉措使許多投資客的購房資金短缺，從而減少了投資性購房比例。

　　期房轉讓在去年上海的投資性購房比例中占據了近半的份額。據記者調查，去年上海大約有20%的二手房交易是期房轉讓，交易面積達460萬平方米。上海市有關部門4月發文規定：在4月26日之前已辦理預售合同、并簽訂權益轉讓書的預購商品住房，在5月31日前仍可辦理轉讓手續；6月1日后，房地產交易中心不再受理有關轉讓手續。雖然這個規定在4月下旬才頒布，但從去年底開始就有不少短線投資者風聞而紛紛離場。泛城租售網2月份的期房成交量比去年12月份增長了15%；3月份的成交量比2月份增長23%左右，而正常情況下這個增長比例只有8–12%。期房限轉大大減少了短期炒賣之風，戴德梁行上海總經理張國正認為，上海目前的高檔住宅出租也能有6%的收益，這使得一些短線炒家轉向長期投資，整個市場漸趨理性。

　　對于“炒號”這種更短視的投資行為，政府從3月底開始將房屋交易信息網上備案。要求開發商在辦理預售許可證時，必須向上海市房地產交易中心申報商品房房源和擬銷售價格。在銷售過程中，發展商應將定金合同、預售或銷售合同在網上備案，同時上海房地產交易中心還將該樓盤的轉手率、撤房次數在網上公布。

　　上述三項措施的實施，使投資性購房比例從年初開始逐步下降，到5月底，投資性購房比例總體下降到11%左右。

　　中原物業代理有限公司總經理譚百強表示，去年市中心是投資性購房的集中地，由于炒賣氣氛的減弱使市中心的房價漲幅首先趨緩，上海的整體樓價走勢隨之減弱。上海樓價的漲幅趨緩也使得消費者追漲的心態得到了改變，他們的持幣觀望使得樓市進一步走弱。

　　圖2：2003年下半年以來上海各城區樓價走勢(單位：元)

　　減緩拆遷速度，減少住房需求

　　在限制投資性購房，減少非理性需求的同時，拆遷量的大幅降低也減少了上海房地產的本地需求。上海從2001年開始了新一輪舊區改造，至2003年底，總共動遷了27萬的居民，拆除了大約1500萬平方米的居住房屋。27萬戶居民，以平均每戶80平方米論，產生了2160萬平方米的需求，相當于近年來上海商品房的年均銷售面積。

　　雖然目前仍有700多萬平方米的舊屋需要拆除，但今年上海拆遷的速度明顯降低，前5個月實際動遷居民1.5萬戶，拆遷住房85.1萬平方米，同比分別下降53.7%和60.8%(圖3)。

　　圖3：上海市近年來房屋拆遷面積

　　增加配套商品房供應

　　在拆遷需求減少的同時，上海商品住宅的額外供應量也在大幅提高。其中配套商品房是上海市政府今年為解決動遷和低收入家庭住房問題而推出的，其價格一般在3500元/平方米左右，并規定銷售后5年內不得上市交易。

　　今年，上海將供應520萬平方米配套商品房，截至上半年已推出260萬平房米，占同期供應總量的25%。按照上海市房地局公布的商品住宅上半年平均價格5135元來計算，若無這260萬平方米的配套商品房，上海的商品住宅價格將達到5629元，同比上漲30%。

　　郊區低價房供應井噴

　　今年郊區樓房供應開始井噴，客觀上也降低了上海房價的升勢。2003年地產商中標的土地年中，外環線周邊及以外占到了80%，內外環線之間占15%，市中心僅占5%。由于外環線以外基本上不需要拆遷，房屋動工半年左右即可上市，所以今年以來郊區商品房在上海的商品房供應中所占比重越來越大(圖4)。

　　圖4：上海中心城區新房銷售比例逐步降低

　　今年上半年，內環線內商品住房占供應總量的20%，比去年同期減少8.4%；內、外環線之間的商品房占供應總量36.2%，比去年同期減少8.4%；而外環線外的商品房占供應總量的43.8%，同比增加了11.9%。

　　據記者調查，8月初，上海外環以外的住房單價一般在5000元/平方米左右。從外環經中環到內環，平均房價逐級升高約2000元。假如沒有外環線11.9%供應量的增長，上半年上海的平均房價將上漲500多元。

　　郊區樓盤在放量的同時也蘊含著不小的風險，譚百強指出：“郊區樓房是否成為真正的居住需求，還只是富裕家庭的投資工具是判斷風險的關鍵。如果是后者的話，在樓市下跌的過程中，郊區樓價的跌幅將是最早、最大的。”目前上海郊區有很多樓盤已經出現了大量空置的趨勢，另外雖然其價格相對較低，但某些地區目前仍有50–60%的漲幅。

　　降低商品房預售標準

　　上海抑制房價的關鍵舉措還在于降低了商品房的預售標準，這既增加了供應量又緩解了開發商的資金壓力。今年5月底，上海房地局開始實施新的預售標準：商品房只要完成建筑安裝工程量的25%即可發放預售許可證，而此前最低的預售標準也需要完成主體結構三分之二以上。這一措施主要針對單價7000元/平方米以下的中低價房而言，中原地產預計今年上海會新增500萬平方米的中低價商品房，相當于全年供應總量的16%。

　　戴德梁行上海總經理張國正認為，增加中低價房的供應，能夠極大地拉低上海房價的整體走勢，同時，降低預售標準使得受到銀行限貸影響的開發商在現有樓盤變現的速度上得到提高。

　　全面堵死開發商資金來源，從而使市場上大量出現爛尾樓肯定不是政府所愿，海通證券的房地產分析師張巒認為，這項政策的出臺正是為了對沖銀行貸款難度增加對開發商的影響。

　　中價房有著廣泛的市場需求，福納市場咨詢公司的一項最新調查顯示：將近半數的購房者需求單價在6000–8000元/平方米之間，而且會在半年內釋放(圖5)。

　　圖5：上海中低價住宅短期需求大

　　樓市“剎車”，房價漲勢趨緩

　　縱然有形之手“翻云覆雨”，今年上半年上海房價同比仍達到21.4%的漲幅。人們疑惑，調控是否真的已然見效？

　　戴德梁行上海總經理張國正對此非常肯定：“去年下半年，上海的房價漲了12.3%，而宏觀調控中的今年上半年，只累計增長7.8%，增幅只有去年下半年的70%，與去年上半年近15%的漲幅相比，也只有一半。正是由于政府的有效調控，才使得今年上半年的樓市健康成長。”

　　上海房地局7月中旬發布的《今年上半年上海房地產形式分析報告》也顯示上海的房地產正越跑越慢：今年1–6月，商品房銷售價格環比漲幅分別為2.2%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%和1.4% ，月均增幅1.3%，相比于去年2%月均增幅下降了35%(圖6)。

　　另外供求數據也預示，房價類似去年那樣的高增長難以為繼。2003年，上海商品房的供求比1.04，而今年可供上市面積達3000萬平方米，需求量預計為2600萬平方米，供求比上升為1.15(圖7)。

　　普通市民也許并不關心各種紛繁的數據變化，但身邊一些樓盤的下跌勢頭，令他們清晰地感知到上海房地產的“剎車”已經到來，在6月份的中房上海指數中，有14個樓盤出現了下跌，占到了抽樣調查總數的8%(圖8)。

　　圖6：中房上海指數走勢圖

　　圖7：上半年上海商品房供求比上升

　　圖8：上海商品房價格漲勢回落

　　如此看來，對上海樓市“出軌”的判斷確實屬于“杞人憂天”。

　　對于有形之手操作的可持續性，中原物業代理公司上海總經理譚百強的話也許具有一定代表性：“如果沒有更激烈的政策，上海的房價今年仍會有10–15%的增長率。房價的走勢關鍵就取決于政府這把‘刀’下的有多狠。”