8·31后新盤何在？房價大漲預計在2006年后

　　被房地產界稱為“土地大限”的8月31日已經過去，過關的288個項目也已經張榜公布了。那么，這些過關項目主要分布在哪些地方？是屬于哪類項目？價格可能會在多少？本報記者分別采訪了中原物業、金網絡和協成行三家京城著名代理行的相關負責人，請他們就這份名單預測——

　　一半在城里，一半在郊區

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　　據協成行統計，三批過關項目的建筑面積總量大致在4300萬平方米，其中四環外項目將近有2300萬平方米，四環內項目2000萬平方米，二者比例相當。

　　但是，城區多是危改項目，像第一批名單中有德外、和平門、夕照寺等危改項目；第二批名單中前10個項目都是莊勝二期的危改地塊，而這次68個過關項目中危改項目就有28個，占了約41%；第三批名單中僅一個大吉危改項目的規劃建筑面積就高達128萬平方米！

　　區域還是那些區域

　　過關項目約有50%是現有項目的后期，與之相比，從未上市的“新面孔”相對較少。換句話說，今年已經形成的熱點區域，在今后一兩年之內還將是熱點。如望京、昌平、順義以及朝陽路和朝陽北路一帶等。就這些項目的立項和位置來看，基本屬于中檔價位。

　　另外，三批過關名單的非住宅項目層出不窮，約占總量的45%。其中，綜合類項目1200萬平方米，占27%；商業類項目為504萬平方米，占12%；公建139萬平方米，占3%；辦公場所120萬平方米，占3%。協成行董事長王曉航由此推測，北京的房地產市場逐步向多元化發展，公建、商業及綜合類物業的輔助功能正在逐步增強，甚至在個別區域成為市場的主導，大規模的商業開發時代已來臨。

　　房價大漲預計在2006年后

　　一個項目的平均開發周期是兩年半，北京每年平均新開工商品房面積不會低于1600萬平方米，除去正在開發的面積，這樣現在過關的項目大約能夠維持兩年。因此，金網絡副總經理楊強宏認為，真正的因土地供應緊張而導致房價大漲很有可能在2006年以后。

　　楊強宏還指出，2003年400多個商品房項目中，三環以內的項目僅占8%，這次過關項目中在三環以內的項目大多是危改項目和非住宅項目，未過關的項目因為屬于“歷史遺留問題”，所以不外乎于2002年7月1日開始施行的北京市政府33號令《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》第三條規定的五類用地：綠化隔離帶項目、危舊房改造、小城鎮建設項目、其他重大建設項目中的用地以及一些規劃為高科技、工業用途的經營性項目。可見三環內的住宅供應一直很緊張。所以他認為，房價上漲將從三環內的項目開始，逐步蔓延到四環和近郊。

　　政府應該公開土地供應量

　　沒有過關的土地怎么補償？中原物業總經理李文杰預計政府會在今年年底之前給予答復。很多開發商都不愿談及此事，因為有些費用可以算出來，而還有一些費用是不便于公開的。北京是全國最后一批實行經營性土地全部公開交易的城市之一，借鑒其他城市的經驗，可以在招、拍、掛的時候給予原開發商一定的優惠。

　　李文杰認為，如果政府在今年年底把對那些沒過關項目的處理方法公開，那么明年的土地供應量也就清晰了。對市場影響較大的應該是在這些已知的土地供應量之后，政府要是能公開每年的經營性土地供應量，會在很大程度上幫助開發商和消費者決定自己的投資或購買行為，能有效控制房價的恐慌性上漲。

　　開發速度有可能會放慢

　　市場的透明化將使一些不正當競爭的企業無計可施。過去在購房人心目中有一定“品牌”的房地產公司有可能因為拿不到土地而減少開發項目(如富力集團的天壇、白家莊、劉家窯等幾個項目均沒通過大限)。

　　王曉航告訴記者，過去，由于土地交易不規范，拿地“容易”，很多開發商不追求某項目的利益最大化，而往往是通過規劃的開發實現利益最大化。因此，拿到一個項目以后，往往走“快”字路線，即快速完成設計、快速銷售、快速進入下一個新盤的開發。北京房地產市場也因此流行“快就意味安全”的經營理念。而“8.３1”以后，隨著拿地成本的增加、拿地難度的提高，開發商的經營理念將發生變化：每個項目的利益最大化將成為開發企業的經營目標；好的房地產企業也將從“速度型”轉為“效益型”。

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　　這次沒過關，下次接著闖

　　相信政府會給予補償

　　9月6日，北京市國土資源局發出公告要求：不能繼續協議出讓的經營性項目用地，從即日起原土地使用權人和原項目單位可持有效的項目建議書批復或規劃批準文件，向市國土局提出土地由政府收購儲備或入市交易等申請。

　　一位在四季青鄉花了兩年的時間做前期準備，已經投入4000多萬元的項目這次沒能過關，其負責人向記者訴說自己現在的心情像罪犯在等待宣判。另據知情人透露，有的小開發商如果這次沒過關，在下一輪的招、拍、掛中又沒能拿到原定的那塊地，“8.３1”大限就相當于滅頂之災。

　　雖然現在等待的心情很焦急，但該負責人還是認為，這個項目在此之前也是按照政府的土地政策辦理的，除了可以計算的“有票”投入，一些“沒票”的損失也不是個小數，相信政府不會一筆勾銷。談到目前最迫切的愿望，他希望政府盡快給這些沒過關的項目一個處理方法和周期，以便公司做下一步安排，誰也耗不起。

　　記者采訪到的其他沒過關項目的開發商也都一致認為政府會給他們一個“說法”和一定補償，甚至有的樂觀地認為接下來的公開交易只是走走過場，原地塊的開發終究還是會讓他們來做。

　　對下次“過關”普遍有信心

　　康城總經理陳文告訴記者，早期和土地方協議土地使用權并進行項目建設時，所有的土地定金、前期付款、市政規劃、配套規劃都是按整體地塊1500畝地、建筑近100萬平方米的規模做的，到目前為止，先期在市政、配套等上的投入已經達1億，其中修通京通快速路到康城的市政路就花了3000萬元。可康城后期還有700畝地沒有過關。

　　但是陳文一點也不為后期公開交易的土地擔憂，他用很輕松的語氣說道：“我們從1998年就開始研究這塊地，對它的了解程度、價值的估算、與當地各級政府部門的良好關系是其他參與競爭的開發商所難以達到的，我們有信心把后期的土地‘奪’回來。”

　　上文提到的四季青項目的負責人也認為，如果現在對原地塊進行公開交易，自己公司的勝算要比別家多。同時，他還表示，如果有公司不惜成本和利潤地來搶，自己不會與這樣的“瘋子”爭。

　　無論勝算多少，記者所接觸的未過關項目都表示一定會參與原地塊的公開交易。

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　　未過關項目可能有五種補償方式

　　目前政府尚未對未過關項目就收購和入市交易的細則公示，有業內人士分析，在入市交易方式中，受影響的開發商可能通過如下途徑獲得一定補償：

　　一是通過招標方式出讓，原開發建設單位可以在同等條件下享有優先權；

　　二是對原開發建設單位申報的補償價格進行備案；

　　三是原開發建設單位可參與土地公開交易增值收益分配；

　　四是實行換地權益書制度，即原開發建設單位對被收購土地的已投入額，可以抵作將來購買土地時的費用。

　　這四種途徑主要是針對一些已取得相應立項及規劃文件、相對比較成熟的項目，它們可以直接進入公開市場進行“招拍掛”方式的交易。

　　五是針對一期過關、二期未過又面臨征地拆遷等問題的項目，原建設單位可以被確定為土地一級開發實施主體，受市?穴區?雪土地整理儲備中心委托實施一級開發工作，完成后交由土地整理儲備中心入市交易，并由中心對開發商給予合理補償。而像一些重點地區，涉及企業搬遷，由于規劃等問題暫時還無法進入市場的項目將由政府收購。

　　未過關項目有三類

　　未過關項目的歷史遺留項目從項目進度看，可分三類：

　　一類是立項未動工但開發商前期已經進行投入的“新項目”，如上文中提到的四季青項目；

　　一類是在建項目部分后續項目未能過關，如康城沒過的700畝地；

　　信報記者 蔡雪婧