趙麗萍/文

　　“8·31”以后，人們最關(guān)心的就是土地的供應(yīng)能不能跟得上，商品房會不會供不應(yīng)求，房價會不會猛漲。

　　目前土地供應(yīng)量相當充足，近年不會大漲

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　　8月4日，《北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》已由市國土局、發(fā)改委、規(guī)劃委和監(jiān)察局等幾部門聯(lián)合下發(fā)。8月16日、19日和26日，國土資源局分別公布了三批可以繼續(xù)協(xié)議出讓的項目名單。其中第一批182個、第二批68個、第三批38個，總共288個項目涉險過關(guān)。三批過關(guān)項目的建筑面積總量大致在1.3億平方米，其中四環(huán)外項目0.28億平方米，四環(huán)內(nèi)項目1.027億平方米，過關(guān)比例已高達64%。

　　北京市每年的商品房銷售量大致在2000萬平方米左右，因此，目前過關(guān)項目已經(jīng)夠北京賣5年的。此外，北京在今年8月31日之前，有條件辦理劃撥用地手續(xù)的土地有1億多建筑平方米，這些土地由于受最長兩年儲備期的政策限制，最近一兩年將被集中開發(fā)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)推斷，“大限”之后，近幾年北京土地供應(yīng)量應(yīng)該不會有太大的變化。

　　熱點向城鄉(xiāng)接合區(qū)域轉(zhuǎn)移新盤均價不會大漲

　　從目前北京城市建設(shè)的發(fā)展趨勢來看，今后樓市的熱點區(qū)域應(yīng)在城鄉(xiāng)接合區(qū)域。

　　據(jù)統(tǒng)計，目前北京四環(huán)以外40萬平方米以上的大盤數(shù)量達到了全市總量的近50%，而五環(huán)以外較為集中的區(qū)域則是東部，比例達到了五環(huán)以外項目總量的30%。

　　盡管市區(qū)土地供應(yīng)量已接近飽和，開發(fā)項目有限，但在三環(huán)不多的項目當中，目前正在開發(fā)的廣渠門、百子灣以及華威橋等區(qū)域仍有少量土地可供開發(fā)。由此，該區(qū)域樓盤將是今年市區(qū)樓市內(nèi)的最后晚宴。

　　東部樓市的重要性使得人們對該區(qū)域今后的發(fā)展尤為關(guān)注，由于東三環(huán)沿線可供住宅開發(fā)土地出現(xiàn)了“斷糧”的局面，其中CBD以北基本開發(fā)殆盡，CBD以南除了位于雙井的富力城外，只剩下華威橋板塊近百萬平米的山水文園三期和剛剛開盤的美景東方二期等項目。鑒于該區(qū)域土地開發(fā)已進入尾期，山水文園和美景東方成了東南三環(huán)樓市中極為稀缺的產(chǎn)品。

　　從樓市熱點區(qū)域的轉(zhuǎn)移情況看，全市新盤均價上漲可能性不大

　　土地供應(yīng)不足的矛盾客觀存在，長期來看必然上漲。這實際上是大家最為關(guān)心的一個問題。北京市國土資源局有關(guān)人士認為，下半年北京樓市的新盤供應(yīng)不會激增，房價是漲是跌，很大程度還得看買房人會不會出現(xiàn)“購房恐慌”。

　　目前一些實力較強的房地產(chǎn)商普遍認為，盡管政府對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控的主要目的是要擠出泡沫，把房價降下來，然而京城樓市價格將會上漲，而且應(yīng)該還有2000余元的上漲空間。預(yù)計到2007年，京城樓市價格將會達到最高點。

　　中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平教授卻不這么認為。他說，市場經(jīng)濟條件下，并不是拍賣或原來協(xié)議方式?jīng)Q定價格，價格是由供求決定的，如果價格高需求相對就少，少的話地產(chǎn)商如果想盡快賣出去房子，價格就要降下來。當然，如果供不應(yīng)求房子就會漲價，在目前市場處在相對平衡的條件下，大限之后，短期內(nèi)房價將保持平穩(wěn)。

　　不過，從長期來看，房價肯定要漲，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展和北京市民收入提高，隨著土地供應(yīng)量越來越少，隨著北京市區(qū)不可能盲目擴大，土地供應(yīng)不足這一矛盾將日益凸顯，房子漲價是自然而然的事情，這是符合房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展規(guī)律的。