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尹永強/文
被房地產(chǎn)開發(fā)商稱之為“土地大限”的8月31日已平靜而過，但其對房地產(chǎn)界的影響卻是深刻且深遠的。
公開交易勢在必行
作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要生產(chǎn)要素，經(jīng)營性土地使用權(quán)的交易公開化是房地產(chǎn)市場化的源頭，而土地交易形式的變化實際上是各方利益的再調(diào)整。就在國家明令經(jīng)營性建設用地實行“招拍掛”的去年下半年起，聲勢浩大的全國第三次“圈地運動”卻發(fā)生了，同年被查處的土地違法案例創(chuàng)下歷史新高，達16.8萬件。
在此背景下，國土資源部、監(jiān)察部今年3月聯(lián)合發(fā)出通知，要求全力推進土地公開交易，8月31日以前必須將歷史遺留問題(土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓)處理完畢，對8月31日后仍采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的要從嚴查處。“讓一些更有實力的市場主體壯大成熟”，則是其出臺“新政”的初衷之一。
長期利好地產(chǎn)業(yè)
萬通董事局主席馮侖肯定了實行土地公開交易“新政”對市場的積極意義。他說，不僅杜絕了公司拿地的尋租行為、消滅了灰色地帶，更會由此改變房地產(chǎn)企業(yè)重關系而輕研產(chǎn)品和公司治理的行為，會將更多精力轉(zhuǎn)回到地產(chǎn)公司的基本面上來。他相信不超過三五年，好企業(yè)和差企業(yè)就會大大拉開距離。
萬科有關負責人表示，從土地供應和金融控制兩個渠道來規(guī)范房地產(chǎn)市場，是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控所采用的兩個行之有效的主要辦法；實行統(tǒng)一公開出讓的市場方式配置土地資源，更有利于所有的開發(fā)商在相同的游戲規(guī)則下公平競爭。
金融街有關高管也認為土地“新政”對整個市場是長期的利好，先占地、后交錢，甚至實際上沒花錢就拿到地已成為歷史；而今后的先交錢、后拿地無疑只適合于優(yōu)勢企業(yè)生存，由此將推動地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化和整個市場的進一步集中趨勢。
短期有負面影響
有業(yè)內(nèi)人士指出，“新政”對房地產(chǎn)開發(fā)商資金的要求更高，短期內(nèi)可能造成一定負面影響。如買地的價格將大大高于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，無論是一次性付清還是分期付款都會占用一大筆資金；加上銀行對房地產(chǎn)金融有了更嚴格的限制，如房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例從20%提高到35%、只有當項目封頂才能貸款等，無疑會對相當一部分公司的融資造成困難。
但正因如此，優(yōu)質(zhì)的上市地產(chǎn)公司才更具優(yōu)勢。萬科就表示，其項目儲備主要是通過公開市場方式獲得的，所以“新政”對萬科的影響甚微；相反，隨著市場的規(guī)范和透明，公司已明顯感受到自己更有能力獲得項目發(fā)展用地；越來越多的項目公司正在努力尋求與萬科的合作機會，萬科也會將自身項目操作、市場運作、品牌等方面的整體優(yōu)勢更充分地發(fā)揮出來。據(jù)悉，公司目前土地儲備充沛，為未來三年的穩(wěn)定增長奠定了基礎。
另有人士指出，實行土地公開交易后，土地交易的市場化、透明化未必就一定到來。招標、拍賣、掛牌三種土地出讓方式中，連最公開的拍賣都可能做“串拍”、“壓拍”的手腳，而非想象中的價高者得、憑實力說話，何況土地掛牌、招標后面更有較大的“操作余地”。北京一位知名的開發(fā)商就曾說，其實只要在掛牌前跟土地交易部門充分“溝通”好，摘牌的可能性極大。
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