和訊網(wǎng)-《財經時報》特供

　　外商投資企業(yè)在房地產開發(fā)投資方面沒有受到中國宏觀緊縮調控的影響，他們正利用資金優(yōu)勢快速進入中國市場

　　國家信息中心經濟預測部 財經時報　武小欣(執(zhí)筆)

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　　受宏觀緊縮調控的影響，全國房地產開發(fā)投資增長速度出現(xiàn)逐月下降趨勢，1～7月實際投資額增幅比1～2月的50.2％下降21.6個百分點。從開發(fā)投資結構看，1～7月住宅投資實際完成4110.93億元，同比增長28.1％；住宅投資在整個房地產開發(fā)投資中的比例為67.9％，比去年同期下降0.2個百分點。

　　資金主要來源訂金和自籌

　　按登記注冊類型看，今年1～7月，內資企業(yè)完成房地產開發(fā)投資5220.50億元，同比增長28.2％，在整個房地產開發(fā)投資中的占比為86.2％；港、澳、臺投資企業(yè)完成投資521.85億元，與去年同期相比增長20.8％，在整個房地產開發(fā)投資中的占比為8.6％；外商投資企業(yè)完成投資310.89億元，同比增長54.2％，在整個房地產開發(fā)投資中的占比為5.1％。

　　在內資企業(yè)中，私營企業(yè)和股份公司房地產開發(fā)投資增速最快，分別達到39.6％、36.9％；國有聯(lián)營企業(yè)和國有獨資企業(yè)投資出現(xiàn)下降，分別下降19.5％、11.0％；外商投資企業(yè)房地產開發(fā)投資增長速度驚人，1～7月，外商參股公司、外商獨資企業(yè)、外商合作企業(yè)房地產開發(fā)投資額分別增長87.4％、60.3％、60.1％，遠高于全國房地產開發(fā)投資增長速度。

　　這表明，外商投資企業(yè)在房地產開發(fā)投資方面沒有受到宏觀緊縮調控的影響，他們正利用資金優(yōu)勢快速進入中國房地產市場。

　　從房地產開發(fā)投資的資金來源結構看，1～7月到位資金8908.72億元，同比增長31.2％。

　　其中，國內貸款1904.33億元，在房地產開發(fā)總的資金來源中占21.4％，比重比去年同期降低4.4個百分點；企業(yè)自籌資金2742.14億元，比去年同期增長37.2％，在房地產開發(fā)總的資金來源中占30.8％，比重比去年同期增加1.3個百分點；利用外資120.15億元，比去年同期增長10.0％，在房地產開發(fā)總的資金來源中占1.3％。

　　除去國內貸款、自籌資金、利用外資、國家預算內資金、債券，其他資金來源4134.38億元，在房地產開發(fā)總的資金來源中占46.4％，比重比去年同期增加3.3個百分點；在其他資金來源中，定金及預收款達3524.80億元，比去年同期增長44.6％，在房地產開發(fā)總的資金來源中占39.6％。

　　京滬粵投資占比巨大

　　從房地產開發(fā)投資的區(qū)域結構看，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資占全國房地產開發(fā)投資的69.9％。

　　今年1～7月，廣東、上海、北京的房地產開發(fā)投資均超過600億元，三地投資總和達到1892.51億元，超過同期中部和西部20個省市房地產開發(fā)投資的總和。

　　從投資增長速度看，增速超過50％的有西藏、海南、湖北、安徽等四個省市，但其占全國的比重僅為5.6％。

　　從銷售情況看，今年1～7月，東部地區(qū)仍然占全國的絕大部分銷售份額，其中商品房銷售額2785.44億元，占全國的76.2％，商品房銷售面積8231.38萬平方米，占全國的61.3％。中部地區(qū)商品房銷售增長速度最高，其中商品房銷售額比去年同期增長57.7％；商品房銷售面積比去年同期增長36.7％。

　　在房地產開發(fā)投資增速下降的同時，房屋銷售價格上漲勢頭強勁。

　　據(jù)全國35個大中城市房地產市場調查顯示，上半年全國房屋銷售價格比去年同期上漲9.1％，土地交易價格上漲9.5％，房屋租賃價格上漲0.8％。二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3％，土地交易價格上漲4.1％，房屋租賃價格持平。

　　投資跌而不冷 房地產業(yè)尋歸正途

　　預計三四季度，固定資產投資規(guī)模和增長速度過快增長仍將是宏觀調控的重點

　　　 今年1～7月，中央政府加強了土地市場治理整頓力度，賦予國土資源管理部門宏觀調控職能，全國城鎮(zhèn)50萬元以上項目累計完成固定資產投資27116億元，同比增長31.1％，增幅比今年前兩個月明顯下降。

　　房地產行業(yè)作為一個景氣性非常明顯的行業(yè)，其發(fā)展將與宏觀經濟的發(fā)展趨勢密切相關。預計三四季度，固定資產投資規(guī)模和增長速度過快增長仍將是宏觀調控的重點，固定資產投資增長速度將趨向合理區(qū)間。作為投資的重要組成部分的房地產開發(fā)投資，也勢必顯示相應的回落趨勢。

　　未來一段時間，與房地產開發(fā)投資密切相關的一些因素，將抑制房地產開發(fā)投資的過快增長。例如商業(yè)銀行準備金率提高、房地產開發(fā)企業(yè)貸款資本金比例提高、監(jiān)管部門加強商業(yè)銀行房地產貸款風險管理等。

　　政府加強土地的監(jiān)管力度，強化土地資源的宏觀調控職能，實行最嚴格的耕地保護制度，也將對房地產開發(fā)投資過快增長起到明顯的抑制作用。2003年1～7月，全國購置土地面積17672.50萬平方米，比2002年同期增長48％；而今年1～7月，土地購置面積同比僅增長6％。

　　此外，煤、電、油、運瓶頸約束加劇，特別是鋼鐵、水泥產量的回落，將影響房地產開發(fā)投資。

　　從另一角度分析，盡管投資回落，但房地產業(yè)亦不會走向低迷。

　　首先，宏觀經濟仍將保持較快增長�？傂枨蟮挠鼗劓湕l延長，需求的快速增長將為經濟增長提供堅實的需求動力，也將為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供宏觀經濟環(huán)境。

　　其次，中國現(xiàn)在每年將近1800萬農村人口向城市流動，城市居民本身的住房需求也在不斷增長，這將為房地產業(yè)的發(fā)展提供強大的直接需求。

　　第三，房地產業(yè)鏈條非常長，發(fā)展房地產業(yè)可以帶動鋼鐵、水泥、建材、裝飾材料、家電家具等幾十個行業(yè)發(fā)展。因此，國家對房地產業(yè)的發(fā)展政策依然是積極的。

　　從國際房地產業(yè)的發(fā)展看，有的國家利用房地產業(yè)帶動了本國經濟發(fā)展和產業(yè)結構升級；有的由于管理不善，釀成房地產泡沫，導致銀行不良資產增加，甚至形成金融風險。從這個意義上說，房地產業(yè)的發(fā)展與調控是一致的。

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